今年9月份以來房地產成交量逐月攀升，目前維持高位運行態勢。11月成交量已創今年以來新高。

今年9月份以來房地產成交量逐月攀升，目前維持高位運行態勢。11月成交量已創今年以來新高。

利好政策最近頻出，折射出決策層對于樓市的積極態度。進入11月，“去庫存”連續在中央會議上被提及。政策持續發力，房地產業的輿論環境向好趨勢也進一步加強，有專家直言，房地產市場出現拐點。政策吹來“暖風”，“救市”之戰愈演愈烈，房價上漲的“火力”夠嗎？

“暖風”不斷

11月10日，習近平主席在主持召開中央財經領導小組第十一次會議時，著重提出了化解房地產庫存的問題。與此同時，李克強總理在國務院常務會議強調，要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。高層接二連三的“喊話”，正在表明實施多年處于長期打壓狀態的房地產市場政令，在庫存暴增的壓力下將發生轉向。

對于房地產市場而言，2015年一整年政策都是利好的，先是2015年3月30日“二手房”新政出臺，再到9月30日最低首付款比例調整不低于25%，10月8公積金異地貸款業務全面推行……政策的暖風不斷地吹向房地產市場，購房者們新一輪的投資熱情也被點燃。在北京中關村工作的張先生就是其中之一。

張先生2010年來到北京(樓盤) 工作，2012年事業已經有所成就的他想要在北京購買一套房子。張生告訴記者：“那時我去看的樓盤二手房掛牌均價都已經漲到每平方米三萬二了，加上一直沒找到合適的房源，所以買房計劃就‘擱淺’下來了。現在政策轉向，不知道房價會不會重現2009年的暴漲局面？”

2009年，樓市正是在一系列政策刺激下，出現了房價飆漲的盛況。然而，當下房地產市場分化嚴重、土地成本高等問題凸顯，樓市的基本面已經完全不同。政策不斷吹來的暖風勢必會使樓市回溫，但是市場逐步回歸的是自然調節，因此對樓市的促進作用或更加溫和。

房貸環境寬松

房價的回暖繞不開的一個重要因素是“利率”。眾所周知，信貸政策是左右房地產走勢的重要一環，而真正影響信貸政策的還是利率。自2014年11月以來，央行進行了6次降息、5次降準。按照6次降息購房的基準利率來算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。與此同時，居民住房抵押貸款快速增長，同比增幅高達19.9%。

自1996年啟動個人住房貸款后，商業貸款的利率不斷下調，目前房貸利率已經是史上最低。5年以上貸款基準利率從5次降息前的6.15%降至4.9%。以張先生為例，假如張先生貸款100萬元購房，按照基準利率分30年還清，以等額本息方式進行還款，5次降息前，每月需要還款6353元，降息后每月還款5307元，月供減少1046元。可以說，正是日益寬松的房貸環境繼續為樓市增溫。

專家：房子很難漲

雖然整體形勢是政策利好，樓市的回暖跡象不斷顯現，但是對于未來房價，市場仍然存在一定程度上的看空言論。

根據中國社會科學院最新發布的《住房發展研究報告2015—2016》顯示，2015年商品住房銷售接近2013年峰值，改善需求被大幅度釋放。報告認為，一線城市的銷售及價格會大幅增加，而三四線城市形勢仍然嚴峻。

集美大學房地產研究所所長李友華教授表示，房地產行業經過十年的高速增長，現在已經從以前的賣方市場轉入到買方市場。這個過程中，大部分三四線城市由于產業發展不夠、公共資源配套不足，對周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應量實在偏大，因此現在三四線城市仍面臨著相當大的去庫存壓力。

政策風標指向庫存

由此可見，政策的暖風方向確定，并非是向著推動房價上漲“奔去”，真正想解決的還是“庫存化”這塊“頑冰”。

據國家統計日前發布的數據顯示，2015年前8個月，中國住房庫存面積總量達到4.29億平方米，同比增長15.7%，僅10月末商品房待售面積就增至68632萬平方米，同比增長14%。

具體方面表現，截至2015年10月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米，存銷比為12.5，也就是說市場需要用12.5個月時間才能消化完這些庫存。從全國市場上看，庫存壓力正在增大。

值得一提的是，一線城市已經連續10個月存銷比低于12個月。三線城市10月份新增供應量為201萬平方米，新增成交量為224萬平方米，新增供應量小于新增成交量，庫存自2011年以來，首次出現小幅下跌。但是隨著三四線城市人口加速流動，人口和資源優勢持續消失，庫存壓力仍然艱巨，不少二三線城市的政府正在通過緩慢市場化進程，如限制土地供應、防止開發過多新樓盤的方式緩解此狀況。三四線城市房地產未來“去庫存”化可謂任重而道遠。

房價走向何方？

2015年下半年以來，房地產市場明顯回暖。根據相關數據顯示，2015年11月30個典型城市新建商品住宅成交面積為2169萬平方米，環比增長4.4%，同比增長17.1%。今年9月份以來成交量逐月攀升，目前維持高位運行態勢。11月成交已創今年前11個月新高。樓市回暖跡象明顯，未來會持續嗎？

中國人民大學國際關系學院教授鄒琳華認為，2015年一線城市住房銷售加速，房價快速上漲，部分城市如深圳(樓盤) 漲幅驚人。這也使一線城市房價上漲的能量得以提前釋放。2016年一線城市樓市可能難以再有很好的表現，房價總體將穩中有降或先升后降。但由于宏觀政策的支持，購房政策環境極為寬松，融資成本較低，房價不會出現硬著陸。

三四線城市及部分二線城市仍以去庫存為主，房價相對穩定或有所下降。三四線城市面臨著住房庫存水平高、常住人口老化嚴重、產業結構轉型困難、需求增速較低等問題，部分二線城市也將面臨類似不景氣問題。降價走量將仍是三四線及部分二線城市2016年的主線。具體到不同的城市，房價可能小幅上漲或下跌。

2013、2014年間，房地產市場行情風譎云詭，樓市遭遇寒流，受市場壓力影響，2014年間樓市成交量和均價均出現持續走低。2014年6月，內蒙古呼和浩特(樓盤) 首先限購松綁，居民購買商品住房(含二套住房)登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。隨后兩個月，共有40個城市悄然放開限購，不過北上廣等一線城市“巋然不動”。

住建部政策研究中心與房地產產業處處長趙路興解釋到，房地產的迅速發展積累了很大的庫存，但是進入2014年，二三線城市出現供過于求的狀況，樓市出現嚴重下滑的情形下，城市根據自身情況調整購房政策也很有必要。與此不同的是，北上廣等一線城市的區位優勢明顯，供需仍然緊張，限購政策仍然會維持。

限購會松綁嗎？

去年下半年，“限購令”在多地以各種形式退出歷史舞臺。46個限購城市中僅剩北京、上海(樓盤) 、廣州(樓盤) 、深圳和三亞(樓盤) 還沒有解除限購。

下一步暖市政策會否涉及一線城市限購松動、外地戶口二套放開嗎？

民生證券研究院執行院長管清友表示，預計地產政策還可能進一步松動，不過北京、上海放開限購的可能性較低。合富輝煌市場首席分析師黎文江認為，廣州最多放松外地人交社保年限至一年，其他不會輕易放松。

不過，廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文則比較有信心：“廣州取消限購的條件已經具備。”

業內人士呼吁，不可無條件放開限購。住建部政策研究中心主任秦虹在某論壇上表示，部分中心城市對住房的需求量仍然很大，若都放開限購，一旦預期房價會上漲，投資者依然會沖到房地產市場。大多數專家不贊成一些中心城市沒有底線、沒有條件地放開限購，放任無限制地買房。

在中原地產首席分析師張大偉看來，未來限購政策將出現三種走向：一是一線城市，限購政策將長期執行，但對高價樓盤的限價令會放松；二是重點二線城市，比如廈門(樓盤) 、南京(樓盤) 、武漢(樓盤) 等城市，在執行層面可能部分放松；三是二線中經濟一般的城市及三線城市，可能會全面放松限購。

雖然松綁限購對房地產市場預期的影響較大，但未來市場走勢主要取決于供需關系和信貸政策。專家看來，當下對市場成交制約最為顯著的依然是信貸政策，如信貸不放水，很難對樓市成交量有顯著影響。