觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2015落下帷幕，在“豪宅元年”、“地王”等一線(xiàn)城市年終盤(pán)點(diǎn)聲中，主打高端、豪宅產(chǎn)品的泰禾洋洋得意地亮出了其北京泰禾·1號(hào)街區(qū)單盤(pán)銷(xiāo)售50億的通州銷(xiāo)冠成績(jī)。

據(jù)泰禾官方微信消息，北京項(xiàng)目全年銷(xiāo)售額90億，位列北京第13名。綜合統(tǒng)計(jì)，2015年泰禾總銷(xiāo)售額達(dá)到323.3億元，已超額完成此前定下的全年300億目標(biāo)。

然而，相比其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，業(yè)內(nèi)人士似乎對(duì)泰禾2016年開(kāi)年之初宣布攜手信達(dá)開(kāi)發(fā)上海新江灣城地王的事件更感興趣。

高價(jià)入主一線(xiàn)

2016年1月6日，泰禾與信達(dá)同時(shí)發(fā)布公告宣布，雙方將合作開(kāi)發(fā)兩個(gè)月前由信達(dá)拿下的上海新江灣城地王項(xiàng)目。根據(jù)簽訂的《新江灣項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》，泰禾合計(jì)投資約11.36億元，持股11.25%參與上海新江灣城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

據(jù)悉，上海新江灣城N091104單元C1-02(D7)住宅地塊位于上海未來(lái)4大示范居住區(qū)之一新江灣城，出讓總面積約13.2萬(wàn)平方米，地上總建筑面積14.85萬(wàn)平方米，容積率僅為1.125，是上海近年來(lái)罕有的低容積率地塊。

2015年11月25日該地塊正式拍賣(mài)時(shí)，參與競(jìng)拍的12家知名開(kāi)發(fā)商中，泰禾與信達(dá)的爭(zhēng)奪最為激烈。最終信達(dá)以72.99億元、81%的溢價(jià)拿下該地塊。扣除保障房面積后，該地塊實(shí)際樓板價(jià)高達(dá)6.1萬(wàn)元/平方米，成為上海新晉單價(jià)地王。

然而在近百輪的競(jìng)價(jià)激戰(zhàn)搶贏泰禾后，信達(dá)卻表示，公司過(guò)往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以剛需類(lèi)為主，希望新江灣城做一些改善類(lèi)型的嘗試，以豐富集團(tuán)產(chǎn)品類(lèi)型，且不排除會(huì)尋找合作者共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

一個(gè)月后，2015年12月29日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，信達(dá)拍下的上海新江灣城地王項(xiàng)目將由泰禾接手開(kāi)發(fā)。

當(dāng)時(shí)接近泰禾的相關(guān)人士分析，在改善和高端項(xiàng)目頗有經(jīng)驗(yàn)的泰禾很有可能會(huì)與信達(dá)合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，且泰禾操盤(pán)的可能性更大。

果不其然，泰禾與信達(dá)正式宣布要合作開(kāi)發(fā)上海新江灣城地塊，而這距泰禾以近8萬(wàn)的樓面價(jià)拿下位于深圳的全國(guó)單價(jià)地王僅僅過(guò)去10天。

2015年12月25日下午，深圳寶安區(qū)尖崗山兩宗居住用地舉行競(jìng)拍，中海、萬(wàn)科、保利、招商、金地、龍光、綠地、新世界、特發(fā)、中洲控股等20余家品牌房企紛紛到場(chǎng)參與競(jìng)奪。最終卻是當(dāng)中“名不見(jiàn)經(jīng)傳”的泰禾以57億的總價(jià)悉數(shù)摘下兩宗地，成功挺入深圳。

其中一宗面積21433.33平方米的地塊溢價(jià)177.61%，以79907元/平方米的樓面地價(jià)，超越此前上海、北京兩地創(chuàng)下的6.1萬(wàn)元/平方米、7.5萬(wàn)/平方米紀(jì)錄，成為轟動(dòng)一時(shí)的全國(guó)單價(jià)地王。

首入深圳的泰禾以這樣的高調(diào)方式成功刷屏。

全國(guó)單價(jià)地王余熱未退，如今入股信達(dá)上海地王項(xiàng)目的消息又再次將泰禾放到聚光燈下，其一線(xiàn)擴(kuò)張意圖已不言而喻。

成本壓力下利潤(rùn)考量

對(duì)于泰禾入股信達(dá)新江灣城地王項(xiàng)目，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，泰禾高端產(chǎn)品線(xiàn)尤其是在北京的院子系列還是比較成功的。新江灣城是一線(xiàn)城市的高端板塊，符合泰禾的產(chǎn)品線(xiàn)風(fēng)格，也符合泰禾聚焦一線(xiàn)城市的布局策略。

資料顯示，泰禾的項(xiàng)目主要集中在福建，除此之外，其70%以上的產(chǎn)品位于一線(xiàn)的北京、上海，還有部分在重點(diǎn)的二線(xiàn)城市。

泰禾董事長(zhǎng)黃其森曾明確表示，“高價(jià)”進(jìn)入深圳不是“錢(qián)多人傻”，而是泰禾一直看好一線(xiàn)城市，在發(fā)展區(qū)域選擇上，基本不進(jìn)入三四線(xiàn)城市。“因?yàn)樵缭趦扇昵熬筒煊X(jué)了三四線(xiàn)城市過(guò)剩的情況。”

有市場(chǎng)報(bào)告顯示，截止到今年11月，一線(xiàn)城市樓市回暖跡象明顯，供需兩旺，新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲15.1%，而二三線(xiàn)城市累計(jì)下跌，跌幅在1%左右，三四線(xiàn)城市仍深陷去庫(kù)存壓力。

如眾多業(yè)內(nèi)人士所言，面對(duì)一線(xiàn)與二三線(xiàn)樓市存在的嚴(yán)重分化，開(kāi)發(fā)商寧愿高價(jià)在市場(chǎng)需求大的一線(xiàn)及重點(diǎn)二線(xiàn)城市搶地，也不愿在庫(kù)存本已高企的三四線(xiàn)被困。于是，僧多粥少的一線(xiàn)城市地王頻出，導(dǎo)致拿地成本加重，而為保證一定的利潤(rùn)，更多的土地被開(kāi)發(fā)成豪宅產(chǎn)品。

這意味著，豪宅市場(chǎng)不僅成本越來(lái)越高，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越大。要保證有利可圖，均價(jià)須在一定程度上高于成本，而一旦均價(jià)偏高，則得依靠產(chǎn)品的品質(zhì)和特色來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)。

2013年6月5日，泰禾初入上海即以6.48億拿下位于上海閘北區(qū)103街坊27丘，內(nèi)環(huán)黃金地段的1宗商辦地塊，面積約5230平方米，樓板價(jià)30974元/平方米。泰禾拿地后一年，項(xiàng)目周邊的蘇河灣華僑中心商業(yè)體售價(jià)達(dá)到了13萬(wàn)/平方米，與泰禾當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)相差近10萬(wàn)元/平方米，其中的利潤(rùn)空間可想而知。

而泰禾2015年末剛拿下的深圳地王位于寶安區(qū)夾崗山，當(dāng)前該板塊周邊住宅項(xiàng)目均價(jià)在9萬(wàn)/平方米以上，是豪宅集聚區(qū)，地理位置優(yōu)越且區(qū)域配套條件成熟。

深圳市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)就顯示，2015年深圳新房均價(jià)比2014年上漲近4成，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)甚至翻了一倍，且豪宅市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，年末新開(kāi)的部分項(xiàng)目均價(jià)已破10萬(wàn)+，最高達(dá)到了13.8萬(wàn)/平方米。

另外，由于二線(xiàn)及其他三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存壓力，開(kāi)發(fā)商及投資者都回歸到了一線(xiàn)城市。尤其深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型后，金融及高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，GDP增速高于全國(guó)平均水平，吸引了過(guò)百萬(wàn)高端人才到來(lái)，而他們的購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，對(duì)豪宅需求比較大。

盡管泰禾近8萬(wàn)/平方米的拿地單價(jià)與當(dāng)前的板塊銷(xiāo)售均價(jià)僅相差1萬(wàn)/平方米，看似利潤(rùn)空間不大，但按深圳屢創(chuàng)新高的豪宅價(jià)格趨勢(shì)，泰禾表示很看好深圳目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)為深圳仍有漲價(jià)空間，未來(lái)泰禾也可能繼續(xù)在深圳拿地。

而泰禾最為業(yè)內(nèi)所知的就是其“院子系”高端別墅產(chǎn)品，目前泰禾在售項(xiàng)目中共有6個(gè)院子，分別在北京、廈門(mén)、福州、南京、江陰5個(gè)全國(guó)一二線(xiàn)城市。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料，2015年，泰禾共拿了6宗地，5宗在北上深3個(gè)一線(xiàn)城市，剩下的1宗在杭州。6宗地中，有4宗地將被開(kāi)發(fā)成泰禾院子。

從銷(xiāo)售情況看，泰禾的“院子系”表現(xiàn)確實(shí)突出。資料顯示，2014年初，泰禾·北京院子開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售罄，單日銷(xiāo)售額達(dá)18億。2015年5月30日，福州院子精裝高層首次開(kāi)盤(pán)，2小時(shí)銷(xiāo)售額達(dá)6億；6月29日，福州院子別墅產(chǎn)品首次開(kāi)盤(pán)，56座800萬(wàn)級(jí)院子幾乎當(dāng)日售罄。泰禾廈門(mén)院子是2015年前三季度廈門(mén)的別墅銷(xiāo)售冠軍，目前銷(xiāo)售額已達(dá)35億元。

2015年12月25日，泰禾還接受了參股公司福州盛利俊實(shí)業(yè)的委托，計(jì)劃將此前8.8億拿下的杭州未來(lái)科技城85號(hào)地塊開(kāi)發(fā)成全國(guó)第8個(gè)泰禾院子。

第9個(gè)院子則是其2015年10月30日宣布要與北科建共同合作開(kāi)發(fā)的北京昌平沙河區(qū)域麗春湖項(xiàng)目，這也是泰禾在北京的第4個(gè)院子。轟動(dòng)一時(shí)的深圳地王亦將成為泰禾在全國(guó)的第10座泰禾院子。

對(duì)于上海新江灣城地王項(xiàng)目，泰禾目前并未透露是否會(huì)開(kāi)發(fā)成上海第一個(gè)泰禾院子。

不過(guò)，張宏偉說(shuō)：“目前泰禾在上海做的產(chǎn)品還沒(méi)有北京的好，通過(guò)新江灣城項(xiàng)目可能會(huì)提升上海在其公司內(nèi)部的市場(chǎng)地位。泰禾有高端產(chǎn)品線(xiàn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，信達(dá)有資本支持，泰禾與信達(dá)合作，互惠互利，還可以盡可能規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”