“在我看來投資房產(chǎn)也有點(diǎn)像賭博一樣，你是無法有十足勝算的。”在說到去年的一筆大投資時(shí)，陽小姐如此表示。她在2015年入手了廣鋼新城唯一的大型商鋪配套中海花灣天地位置最好的8套商鋪，總面積約400平方米，商鋪的售價(jià)五六萬元/平方米。

“在我看來投資房產(chǎn)也有點(diǎn)像賭博一樣，你是無法有十足勝算的。”在說到去年的一筆大投資時(shí)，陽小姐如此表示。她在2015年入手了廣鋼新城唯一的大型商鋪配套中海花灣天地位置最好的8套商鋪，總面積約400平方米，商鋪的售價(jià)五六萬元/平方米。

相對(duì)于一般的投資者，陽小姐的投資實(shí)力是雄厚的，而她用于購買商鋪的資金，除了是自己的經(jīng)營(yíng)所得之外，有一部分來自于之前在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。為什么在去年獨(dú)獨(dú)看好商鋪，拿出這么大的一筆資金用于投資？陽小姐有自己的一套“投資經(jīng)”。她說：“投資商鋪跟住宅限購沒有關(guān)系，我們還有很多名額可以購買。但是我覺得現(xiàn)在投資住宅的時(shí)機(jī)已經(jīng)過了。購房出租的話，相對(duì)于高房?jī)r(jià)，住宅的租金回報(bào)率很低，期待房產(chǎn)升值的話，我覺得樓價(jià)瘋長(zhǎng)的時(shí)期也已經(jīng)過了。相對(duì)來說，只要是市中心的商鋪，不至于會(huì)租不出去，并且商鋪即使不裝修，毛坯也可以出租，這樣可以減少投資成本，并且好的商業(yè)物業(yè)升值潛力會(huì)比住宅大。”

陽小姐說其實(shí)她投資并不是跟風(fēng)，除了廣鋼新城外，她還在珠江新城的獵德、海珠區(qū)的琶洲其他的不少板塊都物色過物業(yè)，但最終在廣鋼新城出手還是因?yàn)閮r(jià)格比較合理，并且覺得板塊未來有很大的機(jī)會(huì)。

在電商大行其道的當(dāng)下，商業(yè)物業(yè)中商鋪的投資受沖擊很大。對(duì)此，陽小姐也并不否認(rèn)。不過，她表示，相對(duì)來說，自己所經(jīng)營(yíng)的餐飲行業(yè)是受沖擊較小的。畢竟飲食消費(fèi)是不可能完全在線上完成的。未來她購買的商鋪也會(huì)考慮是否自己經(jīng)營(yíng)。不過陽小姐也已經(jīng)感到了巨大的競(jìng)爭(zhēng)。“飲食相對(duì)好做，就會(huì)造成本來一條街只有5家餐飲，變成了一下子有了十幾家，這樣一來，不僅商家不敢漲價(jià)，客源必將被分薄，利潤(rùn)也會(huì)減少。要立于不敗之地，就要求有特色和法寶了。”陽小姐說。其實(shí)她的生意經(jīng)如果搬到商業(yè)物業(yè)的投資、經(jīng)營(yíng)中，又何嘗不是這樣呢？

即使是有這么多的投資經(jīng)驗(yàn)和心得，陽小姐仍表示，物業(yè)的投資也是要靠運(yùn)氣，沒有什么必然升值的規(guī)律。或者說商業(yè)物業(yè)的價(jià)格就是受到各種因素的影響，比住宅更加復(fù)雜。

旁白

去年商業(yè)物業(yè)價(jià)量齊跌

根據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年全年，全市商鋪成交面積為53.1萬平方米，成交套數(shù)5716套，成交均價(jià)24910元/平方米。去年商業(yè)物業(yè)交出的答卷是價(jià)量齊跌的。2014年，全市商鋪的成交面積是63.5萬平方米，成交套數(shù)是9065套，成交均價(jià)是27241元/平方米。如果說房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，在受到電商強(qiáng)烈沖擊的實(shí)體商業(yè)，可以說已經(jīng)先于住宅進(jìn)入了。

如果加上后面陸續(xù)開業(yè)的購物中心，今年購物中心面積高達(dá)110萬平方米，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。高力國(guó)際方面表示，與趨緩的零售額增長(zhǎng)相呼應(yīng)，2015年第三季度，廣州市中高端購物中心首層物業(yè)平均租金有所下跌。租金下滑的一個(gè)重要原因，是某些項(xiàng)目?jī)?nèi)的品牌及業(yè)態(tài)品牌組合調(diào)整，致使空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至第三季度末的9%。實(shí)體零售商業(yè)銷售額下降，同時(shí)也導(dǎo)致了今年商業(yè)物業(yè)成交單價(jià)的下跌。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年1-11月，全市商業(yè)物業(yè)成交面積為46. 41萬平方米，同比減少11.2%，均價(jià)24386，同比下跌11.4%。

仲量聯(lián)行最新發(fā)布的報(bào)告指出，2015年對(duì)于零售物業(yè)來說可謂是“腹背受敵”的一年。一方面受到電商持續(xù)且猛烈的沖擊，另一方面新增供應(yīng)量巨大，雙重因素導(dǎo)致零售物業(yè)租金增速放緩，部分二、三線城市購物中心租金甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。