成則“超級戰(zhàn)艦”，敗則淪為“恐龍”。

2015年11月17日，一條“先租后買，租金可抵房款”的“重磅消息”，像病毒一樣“入侵”了很多人的微信朋友圈。由于該消息的主角是“宇宙第一大”房企萬科，使得消息中的“顛覆”“太狠了”“徹底不讓活”“血洗”“準備5000億元人民幣(下同)現(xiàn)金”??變得尤為可怖。

當然，這最終被證明只是一個誤傳。不過，透過業(yè)內(nèi)人士在傳言(或營銷噱頭)面前的“風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵”，不難窺見存量博弈時代行業(yè)群體性的迷茫與焦慮。并不僅僅只是中小房企，大型房企同樣如此——船小不好抗拒風(fēng)浪，樹大同樣容易招風(fēng)。當然，整體上來說，站在十字路口，大型房企更容易選擇走上“另一條路”，這部分源于其自身追求“星辰大海”的實力，更多的則來自時代的裹挾。

勾搭互聯(lián)網(wǎng)金融、大魚吃小魚、大搞多元化等成為房地產(chǎn)大佬們的新玩法，并有“割據(jù)”而成區(qū)域寡頭的趨勢。但大并不代表強，再大的房地產(chǎn)企業(yè)如果成不了“超級戰(zhàn)艦”，就只能成為“恐龍”。

互聯(lián)網(wǎng)金融：

不缺錢的主才玩得起的游戲

2013年，余額寶助推天弘基金逆襲成為基金“大哥大”，互聯(lián)網(wǎng)金融亦藉此站在了鎂光燈下。短短兩年多，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)滲透到各個傳統(tǒng)領(lǐng)域。一度有人揚言，房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)不可能撼動得了，但話音未落，互聯(lián)網(wǎng)金融的主動進攻以及房企的競先“擁抱”就推倒了擋在房地產(chǎn)前面那堵厚厚的墻，互聯(lián)網(wǎng)金融順利滲入到鋼筋混凝土里。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2015年6月，50強房企中已經(jīng)有50%左右通過各種方式“擁抱”了互聯(lián)網(wǎng)金融，涉及資金逾200億元。對于財大氣粗的50強房企來說200億或許不算什么，但其從0到1的質(zhì)變卻不容忽視。

眼下，互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)早已打得火熱，而二者的“眉目傳情”，則要追溯到去年。

2014年底，多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺與房企推出眾籌買房活動。其中，京東金融眾籌平臺與遠洋地產(chǎn)推出了“11元湊份子得房子”的活動：京東金融“小金庫”或“白條”用戶支付11元就可參與1.1折購房資格的抽取。龍湖、萬科、方興等房企，也分別與各路互聯(lián)網(wǎng)金融平臺推出了一批“房產(chǎn)眾籌項目”。

在去庫存的重壓下，這些打著高大上“互聯(lián)網(wǎng)金融”大旗的眾籌項目，最直接的目的其實只有一個——賣房！

一個是要錢的主，一個是有錢的主，房地產(chǎn)和金融的結(jié)合可謂“珠聯(lián)璧合”。當然，正如并不是每一朵野百合都會有春天，聯(lián)姻的好事也不是每家房企都能沾得上光的。

目前，無論是參股或創(chuàng)辦金融公司，還是互聯(lián)網(wǎng)金融滲透全產(chǎn)業(yè)鏈(如“綠地寶”、“萬達穩(wěn)賺1號”)，都是土豪公司才玩得起的游戲。驗證了那句名言：不缺錢的人才能借到錢。至于這會否造成更強大的壟斷和綁架，誘發(fā)更大的風(fēng)險，暫時還不好說，但目前為解決短期庫存問題，模仿跟風(fēng)居多，實質(zhì)性創(chuàng)新偏少卻是事實。

不論概念多么新鮮，有一點是毋庸置疑的，那就是，地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠蓬勃發(fā)展的前提一定是建立在以下四大前提之上：落腳到更好的實體經(jīng)濟上，更好地降低融資成本，防范化解金融風(fēng)險，提高資源配置效率。否則，所謂的創(chuàng)新只是形式上的新而已。

聯(lián)合與并購：

高地價新常態(tài)下的集體合謀

眼下，北上廣深的房價已經(jīng)成為新進尋夢者的夢魘。面粉貴了，面包自然漲價，何況小麥可以一年種一季，而土地卻是不可再生的。

在大家一窩蜂布局一線和核心二線城市的情況下，這些地區(qū)的高地價將會成為常態(tài)。使得財大氣粗的開發(fā)商也倍感壓力山大。2015年11月，市場便瘋傳央企華潤與招商想要與華僑城“散伙”，退出三家聯(lián)合體拿下的北京豐臺83億元高價地的開發(fā)，理由是高達5.6萬元/平方米的實際樓面價超出了華潤置地和招商局地產(chǎn)的拿地預(yù)期。

高地價成為“新常態(tài)”，好城市好地段的土地交易已成“豪門游戲”，土地價格和房價的差距越來越小，聯(lián)合與并購便成為必須的選擇。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，在北京市成交的32宗住宅用地中，有15宗為聯(lián)合拿地，聯(lián)合拿地比例為46.9%。而在2013年和2014年，上述比例分別只有22.4%和30.8%。而截至2015年12月3日，更是已有36宗土地被聯(lián)合體拿下，比例進一步提升，“不聯(lián)合、無拍地”的現(xiàn)象已成主流。

不僅北京，其他熱門城市同樣如此，這是土豪們的“無奈”之選。因為，不同企業(yè)的資金狀況、成本核算不同，對土地價格的承受能力也不同。而且，即便聯(lián)合體對項目的股權(quán)比例、收益分配等有詳盡的約定，但在實際開發(fā)過程中，往往會遇到意外情況，打亂原有的開發(fā)進度、銷售節(jié)奏等。過去，若非出于擴大規(guī)模，或者相互整合資源，企業(yè)更傾向于單獨拿地。

然而，隨著地價的暴漲以及政府對土地出讓金繳納節(jié)點的嚴格管控，“單打獨斗”競拍的路子已經(jīng)越來越難走。想要繼續(xù)玩這個游戲，就必須聯(lián)合！隨之而來的是弱小者被擠出這個游戲，而幸存者則構(gòu)筑起寡頭壟斷。而且，高地價使得大量項目“被豪宅”，高房價與購買力相背離，造成豪宅嚴重的供過于求，去化艱難，市場風(fēng)險持續(xù)累積。

除了聯(lián)合拿地，不將雞蛋放在同一個籃子里的另一個策略是并購與戰(zhàn)略重組。2015年，在房地產(chǎn)江湖，并購動作最大的莫過于恒大和萬科兩家企業(yè)。

2015年上半年，在集體迷茫之際，許家印喊出48天上100個項目的“最強音”，借道存量市場兼并收購，在別人駐足觀望之際迅速吃掉對方份額擴大業(yè)務(wù)版圖。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額1600億元，接近去年全年。2014年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例236起，涉及金額1768億元。而2013年，并購僅153起，涉及金額863億元。

企業(yè)并購的實質(zhì)是獲得土地資源和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。低成本收購已逐步成為房企獲得項目資源的重要手段。未來，在行業(yè)分化和利率持續(xù)下行的大背景下，“大魚吃小魚”的現(xiàn)象還會愈演愈烈。通過并購整合可以實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提高收益，助推區(qū)域寡頭的崛起。

北上廣深不相信眼淚！不只是對購房者，對房企同樣如此，不是你吃掉別人的市場份額就是被對方吃掉。

跨界與融合：

強人也終究不可能強過時勢

多元化和專業(yè)化孰優(yōu)孰劣，一直是管理學(xué)界和企業(yè)界爭論的焦點。

對于中國房地產(chǎn)而言，似乎多元化的標簽更恰如其分。因為，大多數(shù)地產(chǎn)公司原來是挖煤的，做眼鏡的，甚至賣內(nèi)衣的。可是，最終是專業(yè)化的萬科成為了大哥大。

萬科專做住宅地產(chǎn)的專注確實十分難得。數(shù)年前，王石甚至說過這樣一句話表明萬科的決心——就算我死了，你們搞多元化，我還是會從墳?zāi)估锷斐鲆恢皇謥碜柚鼓銈儯?/p>

但是，強人終究強不過時勢。萬科早已開始布局海外市場，進軍商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，萬科物業(yè)也開始承接非萬科開發(fā)的樓盤。萬科并非如王石和郁亮所說不計較老大的地位，但對于一家千億企業(yè)，想要繼續(xù)保持規(guī)模領(lǐng)先，就必須得在戰(zhàn)略上有所動作，而不是繼續(xù)簡單重復(fù)和擴大規(guī)模。因此，萬科必須要抓住白銀時代人口、經(jīng)濟和城市功能的轉(zhuǎn)型升級帶來的新生需求，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)之外，圍繞消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)，重新構(gòu)建其業(yè)務(wù)版圖。

在去地產(chǎn)、去開發(fā)多元化的呼聲中，多元化帶來的巨大紅利也是吸引諸如萬科這樣的巨頭蠢蠢欲動的重要因素。在福布斯發(fā)布的2015中國內(nèi)地富豪榜上，王健林以300億美元的財富超過馬云，成為新一屆內(nèi)地首富。多元化帶來的轉(zhuǎn)型紅利是王健林問鼎首富的關(guān)鍵。5年之前，王健林的財富90%來自房地產(chǎn)，現(xiàn)在下降到了50%，其余50%則來源于院線、旅游、文化等領(lǐng)域。

未來，大牌房企之間的競爭將會在地產(chǎn)之外，因此多元化路線不可避免。

除萬科、萬達以外，碧桂園也正在積極籌劃以社區(qū)需求為中心，打造包括物業(yè)開發(fā)、社區(qū)配套、金融三大業(yè)務(wù)板塊的資源整合平臺，試圖挖掘房地產(chǎn)價值鏈內(nèi)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)價值。而富力地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、旭輝控股、中海地產(chǎn)等集團，均試圖分拆其物業(yè)，獨立上市。

在多元化道路上走得最遠的非恒大莫屬。截至目前，恒大已經(jīng)涉足體育、醫(yī)療健康、文化、礦泉水。許家印公開表示，恒大將進行多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，利用品牌優(yōu)勢，進軍農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)。為此，恒大啟動了千億級別的恒大糧油、恒大乳業(yè)計劃，并且已經(jīng)砸下70多億做建設(shè)。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，恒大在礦泉水、乳業(yè)、糧油和健康四大產(chǎn)業(yè)累計投入了64.2億元。可是，恒大在體育上也燒了很多錢，但為恒大帶來了巨大的品牌影響力。現(xiàn)在虧損，不代表以后不盈利。市場對恒大多元化的批評，事實上也折射出整個行業(yè)的浮躁——都想一轉(zhuǎn)身就撿到金子——這種急功近利的心態(tài)只會自亂陣腳。

欲速則不達，或許是試圖多元化的房企最需要牢記的一句話，畢竟你是在搶奪別人的地盤。多元化也并不一定都會成功，但不邁出第一步，你永遠不知道前方是什么。

警惕市場風(fēng)險累積

“去地產(chǎn)”的說法有點聳人聽聞，畢竟，一個城市，無論是住宿，辦公，還是吃喝娛樂，都需要房地產(chǎn)作為載體。然而，“去開發(fā)”卻是確信無疑的。白銀時代，房地產(chǎn)僅僅從鋼筋混凝土里面已經(jīng)摳不出多少利潤了。中國正努力使經(jīng)濟由依靠投資和建設(shè)拉動增長向依賴消費和服務(wù)轉(zhuǎn)型。開發(fā)商必須要打造可以帶來持續(xù)收入的新生態(tài)系統(tǒng)。

未來，大型房企與金融的結(jié)合會越發(fā)緊密，通過互聯(lián)網(wǎng)金融打通融資渠道，同時為業(yè)主提供金融服務(wù)；疊加聯(lián)合拿地，戰(zhàn)略重組和并購，強者愈強的趨勢不斷加強，最終會形成區(qū)域寡頭壟斷的格局；而在單一領(lǐng)域的產(chǎn)品開發(fā)難以滿足寡頭們業(yè)績與規(guī)模雙擴容的情況下，多元化成為十分具有誘惑力的選項；這些，都勾勒著一個更大的龐然大物的輪廓。

中小房企“斷臂式”轉(zhuǎn)型，徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)的案例不勝枚舉，大型房企似乎暫時更勝一籌。但“大”是相對的，沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。白銀時代，如何在多元化、服務(wù)化上探索出新的增長點，考驗著各家房企的功力。對了則成“超級戰(zhàn)艦”，錯了就是“恐龍”——大也逃避不了滅亡的命運。與此同時，區(qū)域性寡頭壟斷格局之下，市場失衡以及被豪宅化帶來的風(fēng)險累積則尤其值得警惕。