“房價(jià)收入比”是指“房屋總價(jià)”與“居民家庭年收入”的比值。房價(jià)收入比指標(biāo)主要用于衡量房價(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。

“房價(jià)收入比”是指“房屋總價(jià)”與“居民家庭年收入”的比值。房價(jià)收入比指標(biāo)主要用于衡量房價(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。

近期，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖之聲不斷。的確，從數(shù)據(jù)上看，今年上半年，全國商品房成交面積同比增長3.9%，這是自2014年初開始連跌一年多之后，首次轉(zhuǎn)為上漲。今年上半年，全國商品房成交均價(jià)同比增長5.9%，創(chuàng)2014年以來的新高。一線城市房價(jià)漲幅尤其明顯。從這些數(shù)據(jù)上來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)結(jié)束下行了。

不過，中國房地產(chǎn)報(bào)根據(jù)上半年22個(gè)重要省（市、自治區(qū)）及27個(gè)大中城市的商品房銷售價(jià)格及人均可支配收入測(cè)算后發(fā)現(xiàn)，從全國重要省市上半年房價(jià)收入比排行來看，雖然全國房價(jià)收入比為7.16，處于6～7的合理區(qū)間，但不同地區(qū)房價(jià)收入比走勢(shì)卻有了明顯分化。

榜單顯示，上海、北京、深圳等一線城市上半年房價(jià)收入比繼續(xù)走高，其中上海房價(jià)收入比高達(dá)19.09，北京18.42，深圳根據(jù)測(cè)算更高，19.9以上；二線城市中，福州、廈門、溫州、太原、天津上半年房價(jià)收入比均超過10。

不過，部分城市如長沙、常州、無錫、泉州、寧波、杭州等受樓市下行影響，房價(jià)跌幅較大，房價(jià)收入比也在持續(xù)走低。反映出這些地區(qū)樓市下行的壓力依舊未減。

深圳、上海、北京購百平方米房需近20年收入

盡管房價(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。不過一般而言，在發(fā)達(dá)國家如果房價(jià)收入比超過6就可以視為泡沫區(qū)。

而根據(jù)我國的實(shí)際情況，一般認(rèn)為，國內(nèi)房價(jià)收入比保持在6～7之間屬于合理區(qū)間。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松專門做了房價(jià)收入比的測(cè)算，用100平方米住房的總價(jià)和戶均可支配收入相比。1998年至2014年中國房價(jià)收入比的均值是8.9倍，最高是1998年10.8倍，最低是2014年的7.2倍。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者同樣根據(jù)100平方米住房總價(jià)除以家庭年均可支配收入計(jì)算得出，2015年上半年全國商品住宅房價(jià)收入比為7.16，相比2014年7.2倍的房價(jià)收入比稍有回落。這主要是受2014年樓市降溫導(dǎo)致房價(jià)增幅大幅收窄，同時(shí)收入增幅遠(yuǎn)大于房價(jià)增幅的影響。

不過，這并不意味著我國各大城市的房價(jià)收入比均是合理的。目前，一線城市房價(jià)收入比顯然仍在走高，且泡沫膨脹得越發(fā)嚴(yán)重。

在已公布上半年人均可支配收入的27個(gè)省（市）中，上海市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高，達(dá)到了26664元；北京市排第二，為26171元；浙江省位列第三，為22640元，這三地也是目前全國僅有的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破2萬元大關(guān)的省（市）。

在高房價(jià)面前，一線城市的所謂高收入顯得底氣不足。

在中國房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)的全國27個(gè)大中城市房價(jià)收入比中，深圳以19.9的房價(jià)收入比高居首位。這也意味著在深圳，如果購買一套100平方米的普通商品住房，一個(gè)家庭要不吃不喝、攢下20年才能攢夠錢。

房價(jià)收入比排在深圳之后依次是上海、北京、福州、廈門、溫州、太原、天津，這幾個(gè)城市的房價(jià)收入比均超過了10。

其中，福州的房價(jià)收入比上漲很快，今年上半年這一數(shù)值為12.93，且排名已超過廈門。自去年以來，福州不斷出臺(tái)房地產(chǎn)利好政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

溫州等“泡沫”城市房價(jià)收入比已大幅回落

房價(jià)收入比通常是國際通行的考量一個(gè)國家或地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫的重要數(shù)據(jù)。

在人口和資金持續(xù)流入的一線城市，以及二線核心城市，市場(chǎng)仍有源源不斷的剛需支撐，這些城市的房價(jià)收入比仍然高企不下，同樣，這也意味著這些城市的樓市泡沫正在不斷膨脹。但在人口持續(xù)流出，且嚴(yán)重供過于求的三四線城市，樓市則持續(xù)萎靡。

實(shí)際上，這幾年來，中國部分城市的房地產(chǎn)泡沫已在被積壓，這也反映在房價(jià)收入比當(dāng)中。

如曾經(jīng)投機(jī)水分過高、房價(jià)大起大落的溫州市，2000年其房價(jià)收入比為5.87，到2009年這一數(shù)值飆升至17。2011年受銀根緊縮和實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑影響，溫州的房價(jià)又一路重挫。2015年上半年溫州房價(jià)收入比回落到12.62。雖然這一數(shù)值仍然遠(yuǎn)高合理區(qū)間范圍，但是已經(jīng)處于下降的通道中。

在浙江省諸城市中，溫州、杭州、寧波房價(jià)收入比均有所改善。其中，杭州城鎮(zhèn)居民上半年人均可支配收入高達(dá)26811元，超過北京、上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，但在上半年23個(gè)大中城市房價(jià)收入比排名中，卻排在第9位。

在江蘇省，除南京市場(chǎng)自今年3月以來商品房價(jià)格連續(xù)4個(gè)月上漲外，其余城市如無錫、常州、蘇州、南通等地房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)均不好，商品房庫存量大，供大于求。

與溫州等此前存在房價(jià)“泡沫”的城市情況相似，一直被高庫存困擾的長沙也出現(xiàn)了房價(jià)比的回落。今年上半年，長沙的房價(jià)收入比為5.81。從1月的6370元/平方米到6月的6364元/平方米，長沙房價(jià)呈下滑趨勢(shì)。今年6月長沙商品房新房均價(jià)與2012年6月長沙新房均價(jià)相同。

而在中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的22個(gè)省（市、自治區(qū)）上半年房價(jià)收入比排行榜中，海南省以12.93的房價(jià)收入比成為僅次于上海、北京之后房價(jià)收入比最高省份。海南省之所以成為“房奴”最苦的省份，與省內(nèi)三亞、海口等城市外埠購房投資比例高、房價(jià)存在“泡沫”息息相關(guān)。

在鄧郁松看來，房價(jià)收入比一旦超過多年均值，一定意味著支付能力超過了正常的收入所能支撐的水平，“這就是泡沫”。

來源：中國房地產(chǎn)報(bào) 作者：許倩