隨著土地資源約束趨緊，一線城市近年來(lái)供地受限，２０１５年供地量更是創(chuàng)下多年來(lái)新低，進(jìn)入門(mén)檻越來(lái)越高。在此情形下，一些房企近年來(lái)通過(guò)參與城市中心區(qū)域舊改滿(mǎn)足土地需求，同時(shí)實(shí)現(xiàn)各方多贏。

近期，知名房企新湖中寶(600208,股吧)以２．４億元的價(jià)格從另一房企手中收購(gòu)上海（樓盤(pán)）虹口區(qū)青云路１６７弄地塊，建筑面積為２．１５萬(wàn)平方米，同時(shí)支付７．２億元的拆遷保證金。該地塊于２００４年３月辦理房地產(chǎn)權(quán)證，但由于是毛地出讓?zhuān)璨疬w完成后方能開(kāi)發(fā)。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，２０１５年一線城市推出經(jīng)營(yíng)性土地６００宗，合計(jì)規(guī)劃建筑面積為６２１１．７萬(wàn)平方米，為近６年來(lái)供應(yīng)量新低。價(jià)格方面，去年一線城市地價(jià)溢價(jià)率為２５％，也明顯高于二、三、四線城市。

值得關(guān)注的是，去年全國(guó)成交價(jià)排名前十的“地王”，全部位于北上廣深四個(gè)一線城市。排名第１０位的“地王”上海原閘北區(qū)市北高新(600604,股吧)技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)一地塊，成交也達(dá)到價(jià)格７１億元。易居克爾瑞近期一份報(bào)告還指出，受土地資源稀缺性等因素影響，一線城市土地“熱度”或仍將持續(xù)。

市場(chǎng)變局之下，一些早年參與城市舊改持有“毛地”項(xiàng)目并堅(jiān)持至今，或中途接盤(pán)舊改項(xiàng)目的房企，倒在一線城市激烈的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了一席之地。

以新湖中寶為例，自２００１年進(jìn)入上海以來(lái)，已共有三個(gè)住宅項(xiàng)目，均為舊改毛地。相比新接盤(pán)的虹口項(xiàng)目，新湖此前在普陀和閘北的兩個(gè)大盤(pán)從早年拿地、分期征收到開(kāi)發(fā)建設(shè)，參與了舊改和城市更新的全過(guò)程，堅(jiān)持至今均已有１０多年，并最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、居民和地方政府的“多贏”。

比如，其承擔(dān)的普陀?xùn)|新村舊改地塊，項(xiàng)目總占地２８公頃，是上海內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)最大的舊城改造項(xiàng)目之一。自２００１年以來(lái)，已先后分四期完成７０００余戶(hù)居民的動(dòng)遷征收，惠及居民３萬(wàn)余人。截至目前，累計(jì)完成建筑面積５１萬(wàn)平方米。公司同時(shí)還承擔(dān)了一些高污染企業(yè)和設(shè)施的搬遷、防汛堤及綠化項(xiàng)目建設(shè)等任務(wù)。地塊開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，成為上海內(nèi)環(huán)內(nèi)長(zhǎng)銷(xiāo)不絕的標(biāo)志性樓盤(pán)。最新一期項(xiàng)目于２０１４年６月底開(kāi)盤(pán)，截至去年年底交付率已達(dá)９０％。

另一個(gè)位于原閘北區(qū)的青－１２地塊舊改項(xiàng)目，于２００３年８月簽訂土地出讓合同。目前，項(xiàng)目一期兩幅地塊累計(jì)建筑面積１５萬(wàn)余平方米，已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，正在銷(xiāo)售；二期項(xiàng)目截至去年年底，已完成絕大多數(shù)居民和單位的動(dòng)遷，剩余零星簽約正在推進(jìn)。

記者發(fā)現(xiàn)，這些舊改地塊開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，均位于市中心核心地段，在地理位置、交通條件、周邊配套等方面有明顯優(yōu)勢(shì)，雖然均屬中高端樓盤(pán)，但憑借自身的稀缺性，入市往往形成熱銷(xiāo)。但另一方面，不少舊改“毛地”項(xiàng)目體量大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，動(dòng)遷過(guò)程又充滿(mǎn)不確定性，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金、管理乃至韌勁都面臨巨大考驗(yàn)。記者采訪了解到，目前上海市區(qū)類(lèi)似“毛地”項(xiàng)目多達(dá)幾十個(gè)，但在曠日持久的征收、開(kāi)發(fā)過(guò)程中，許多項(xiàng)目已多次換手，因種種原因中途退出的開(kāi)發(fā)企業(yè)不在少數(shù)。

“舊改這條路走得不容易，需要高層的前瞻和團(tuán)隊(duì)的堅(jiān)韌?！毙潞袑毶虾ｍ?xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)，一邊是不斷上漲的土地增值收益和商品房售價(jià)，另一邊是同樣上漲的資金成本和動(dòng)遷房安置房售價(jià)，對(duì)于舊改地塊，開(kāi)發(fā)商最看重的是速度和成本之間的平衡。

該負(fù)責(zé)人也坦言，現(xiàn)在中央大力推動(dòng)棚戶(hù)區(qū)改造，地方政府也將其列為重點(diǎn)工作，相關(guān)政策和要求不斷出臺(tái)，比如政策性銀行舊改項(xiàng)目貸款對(duì)國(guó)企、民企已“一視同仁”，房企舊改項(xiàng)目的融資渠道也已逐步放開(kāi)，“能更好地幫助參與城市舊改的企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的兼顧”。