林鉉

看上去中國地產(chǎn)市場正在迎來春天，18日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格與11月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有27個(gè)，上漲的城市有39個(gè)，持平的城市有4個(gè)。

數(shù)據(jù)還顯示，2015年，中國商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長2.8%），其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。

在中國政府去年采取一系列的放松管制以及刺激政策之后，停滯不前的房地產(chǎn)市場開始啟動(dòng)，盡管三四線城市因供給過剩依然徘徊不前，但北京（樓盤）上海（樓盤）深圳（樓盤）為主的一線城市出現(xiàn)了暴漲。而且近日這種勢頭似乎在加速，一些新項(xiàng)目開盤時(shí)人滿為患。

為何北上深房價(jià)暴漲呢？是因?yàn)椤白窛q效應(yīng)”。用中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)就可以解釋，自2011年至今，在北京5環(huán)內(nèi)買一套較好的新建住宅，每年平均下來需要花的錢分別是450萬元、482萬元、560萬元、600萬元以及800萬元。中原地產(chǎn)預(yù)測，2016年以后需要花985萬元。平均成交單價(jià)則由2010年的每平方米3萬元到現(xiàn)在的每平方米近5.4萬元。即使最偏僻的房山區(qū)，“6萬元+”的時(shí)代也即將到來。人們害怕，很快房價(jià)可能超過每平米10萬元，這暴漲效應(yīng)“逼迫”人們購買。

以北京為例，價(jià)格如此之高為何還有大量人有能力購買呢？在依然執(zhí)行限購政策的前提下，北京市場的活躍主要由房屋置換驅(qū)動(dòng)，即新入場的購房者購買二手小戶型，而原業(yè)主則會(huì)置換更大戶型的住房。這意味著新入場的購房者購買力普遍較低，但置換業(yè)主則擁有了很高的購買力。

推動(dòng)市場交易活躍的因素很多，比如北京新的就近入學(xué)政策鼓勵(lì)了很多家長置換住房為子女上學(xué)做好準(zhǔn)備，而且很多已經(jīng)生育或者打算生育二胎的家庭也需要更大的房間。但是，最大的推動(dòng)力是連續(xù)降息帶來的刺激，去年連續(xù)降息以及更為優(yōu)惠的公積金政策推動(dòng)人們購房熱情，因?yàn)榘唇页杀敬蠓档汀?/P>

與三四線城市供應(yīng)過剩不同，一二線城市需求依舊很強(qiáng)，但價(jià)格過高。至今仍然沒有買房的人群大都是低收入者，因此，在供需之間存在購買力鴻溝。但是，如果出現(xiàn)追漲效應(yīng)再加上貨幣政策進(jìn)一步寬松，那么，就有可能激發(fā)市場透支性的購房行為，即用借款湊足首付款或者靠家庭募集籌款。但是考慮到目前北上深這樣的一線城市工資上漲的幅度非常有限，房屋價(jià)格如此快速的上漲，最終會(huì)失去支撐。

但是，在股市動(dòng)蕩、理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，市場認(rèn)為為了保增長，貨幣政策將會(huì)繼續(xù)寬松，這造成了住房價(jià)格上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，而這種預(yù)期也在加速京滬深房價(jià)的上漲，從而讓人確信“京滬永遠(yuǎn)漲”。但以目前的價(jià)格與當(dāng)?shù)厝司杖胂啾龋績r(jià)早已泡沫化了。

中國的挑戰(zhàn)在于，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)投資減少，中國經(jīng)濟(jì)增長以及地方政府財(cái)政收入都會(huì)受到影響。而且更為糟糕的是，市場買漲不買跌，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拼命維持價(jià)格，很少有開發(fā)商公開降價(jià)去庫存，最多通過變相降價(jià)措施促銷。因此，政府與業(yè)界維持房價(jià)的目標(biāo)是顯而易見的。

在中國經(jīng)濟(jì)增長逐步放緩的背景下，一些城市房價(jià)卻越漲越高，這顯然很難用理性解釋。以北京為例，考慮到去年五環(huán)內(nèi)住宅土地樓面價(jià)全部超過了“5萬元+”，預(yù)計(jì)售價(jià)將超過“8萬元+”，北京每平米10萬元即將成真。價(jià)格每暴漲一次，就會(huì)把新入場的門檻提高一截，如果最終將大部分剛性需求擋在門外，就無法通過置換效應(yīng)向上傳遞，因此，這種類似于“杠桿”的現(xiàn)象比市場想象的更加脆弱。

在貨幣投放有增無減以及人民幣匯率貶值預(yù)期加強(qiáng)的背景下，除了購買房子給人以安全感，似乎找不到其他的出路。而在房子作為主要家庭資產(chǎn)的中國，房價(jià)暴漲拉大了貧富差距，由貨幣政策驅(qū)動(dòng)而非收入支撐的一線城市房價(jià)加速上漲，無論如何都不是一個(gè)好兆頭。但是，政府、開發(fā)商、中介以及那些房屋擁有者都為此感到高興并且歡呼，事實(shí)上，一種關(guān)于京滬深房價(jià)繼續(xù)上漲的集體預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)，我們不知道逆勢而漲的信心從何而來，但這擋不住眼前的狂歡。