經濟導報記者 戴岳

19日，國家統計局公布了2015年全國房地產開發投資和銷售情況。2015年全國房地產開發投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速比1-11月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。

過去的一年里，雖然未能迎來一線城市限購的放松，但是迎來了去庫存指示。一年5次的高密度降息，公積金相關政策的放松以及營業稅免征起點從5年調至2年，這些都無不刺激房地產價格上漲。2015年，全國房價同比上漲超過7%，再創歷史新高。

“緩解房地產價格上漲，就得從制度的根源上入手，要改革當前的‘權力經濟’，遏制房地產投機炒作。”青島（樓盤）大學經濟學院教授、導報特約評論員易憲容對經濟導報記者說。

　　不止降價一條路

去年中央經濟工作會議后，“化解房地產庫存”被再次熱議。會議認為，要明確深化住房制度改革方向，鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。一時間，房地產去庫存似乎只能走開發商降房價這一條路了。

“事實上，當前中國房地產市場已經被嚴重過高的庫存壓得喘不過氣來，中央針對房地產市場的實際情況，提出具體化解住房庫存嚴重的政策，對當前正在調整中的房地產市場來說是好事。”易憲容說，“三四線城市住房市場去庫存，不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何能夠切斷再增加這些城市住房庫存的根源。”

中國房地產業協會副會長任志強表示，“目前中國庫存量急劇增加，已經接近7億平方米，未來在政策方面‘去庫存化’肯定會有較大的松動，而對于房企來說走出困局的一個重要條件就是維持現金流。未來出臺的政策應該是以消化庫存為主，房地產不會有迅速擴大的可能性。”

任志強認為，“寬松”會是2016年樓市的關鍵詞，在去庫存期間，房地產稅不會出臺。

　　投資比例仍較高

“目前中國社會的財富大致有30萬億美元左右，僅是美國的1/3，80%左右為住房，其他金融資產占20%，而美國的情況差不多是反之。正因為中國的財富絕大多數是以住房的方式所持有，那么誰有更多的住房，誰持有價格更高的住房，其財富持有就越多。這也是北京（樓盤）房價這樣高的原因所在。”易憲容對導報記者說。

高房價不僅造成絕大多數居民根本沒有支付能力進入住房市場，而且使得社會財富越來越向少數人集中。最近發布的《中國民生發展報告2015》顯示，中國目前的收入和財產不平等狀況正在日趨嚴重。估算結果顯示，中國家庭財產基尼系數從1995年的0.45擴大到2012年的0.73。頂端1%的家庭占有全國約1/3的財產，底端25%的家庭擁有的財產總量僅在1%左右。

上海（樓盤）易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，通過分析需求性質的變化，可以測量樓市體溫。當前的調查結果是：改善需占比最大為34%，其次為剛需28%，純投資占19%，準投資占12%，享受需求占8%。相比2015年3月的調查結果：純投資和準投資占比為24%，而當前為31%。顯而易見，過去3個季度，投資需求比例上升。

易憲容認為，社會分配差距變大的一個重要的原因是政府沒有用收入分配調節的手段來控制房價，從而使得一二線城市的住房炒作成了“權力”的游戲，社會財富只能在少數人手中移動。

　　社會財富再分配

對于去庫存的未來，任志強表示，“在如何消化庫存上，最有利的條件就是個人貸款利息沖抵個稅，讓富人和窮人都可以積極買房，也可以讓更多人利用這個辦法解決住房的問題。而對企業來講，如何解決庫存有一個重大的問題，就是現金流能不能頂住，頂不住，可能有一些項目要降價。”

但易憲容認為，應當出臺相關稅收政策遏制房價。“只有采取一些遏制房地產市場投資炒作的稅收政策，才可能遏制高房價，也能夠讓過度集中的社會財富進入再分配，讓社會財富分配不公逐漸緩和，但是到目前為止，有效的各種房地產稅收政策就是不能夠出臺。比如說，中國房地產市場發展是從香港那里學習過來，政府高價拍賣土地、住房預售制，但是就沒有學習香港的住房稅收制度。”