2015年房地產的低迷充分得到顯現。

根據國家統計局數據,2015年房地產開發投資95979億元,同比名義增長僅1.0%,增速比上期回落0.3個百分點(見右下圖1),已連續22期下滑。

《每日經濟新聞》記者還注意到,去年12個月累計,占房地產開發投資比重達67.3%的住宅投資增速再回落0.3個百分點,同比只增長0.4%,已逼近零增長區間。

有業內人士告訴記者,在庫存高企的壓力下,銷售回暖短期內未能帶動投資復蘇,全國開發投資持續走低。其中西部地區住宅投資降幅出現擴大,城市分化日益加劇。同時作為市場重要的先行指標,房屋新開工面積降幅持續擴大,這對國內整體經濟有較大影響。

關鍵詞1:政策方向今年或多維度趨松調整

如果從2015年樓市投資趨勢來看,從年初的10.4%一直跌落到1%。

其中,2015年,東部地區房地產開發投資49673億元,比上年增長4.3%,增速比1～11月份回落0.8個百分點;中部地區投資19122億元,增長4.4%,增速回落0.2個百分點;西部地區投資21709億元,增長1.3%,增速提高0.2個百分點;東北地區投資5475億元,下降28.5%,降幅擴大0.6個百分點。

交行分析師夏丹告訴《每日經濟新聞》記者,目前單月投資增速也已5個月負增長,這種情況在2009年以來未曾有過。

值得關注的是,在整個樓市開發投資中占大頭的住宅投資增速還低于整體房地產開發投資增速。

2014年下半年以來,貨幣政策寬松與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至。這在銷售層面上取得成效,2015年商品房銷售面積128495萬平方米,比上年增長6.5%,實現自年初底部下跌16.3%水平的大反轉,但卻沒有有效作用于投資端。

研究人員告訴《每日經濟新聞》記者,樓市庫存攀升以及企業資金鏈緊張使得房地產公司謹慎投資買地與建房。

國家統計局數據顯示,2015年末,商品房待售面積71853萬平方米,仍比11月末增加2217萬平方米。其中,住宅待售面積增加1155萬平方米,辦公樓待售面積增加128萬平方米,商業營業用房待售面積增加458萬平方米。

樓市累積銷售面積在最后一個月出現彎頭,從連續四個月保持在7%之上回落至6.5%。夏丹說,依照目前的情況,預計2016年相關政策還將從商業貸款、交易稅費、公積金提取、土地供給以及長期有關的人口與戶籍改革等多個維度向寬松方向進行調整,依然對商品房銷售有促進作用。

夏丹表示,成交經過一輪需求大量釋放,對相同政策刺激的彈性將降低,加之2015年的高基數,2016年銷量增速大概率將放緩。

關鍵詞2:房產走向短期內開發投資仍低迷

2015年底中央經濟工作會議首次將“房地產去庫存”由行業調控上升至2016年結構性改革五大任務之一。

有業內人士說,房地產數據表明樓市依然在去庫存節奏中,但分化的市場給未來政策出臺設置了很大的問題。一二線已經出現明顯上漲,任何刺激政策出臺都會導致已經上漲的一二線市場繼續火熱,而對三四線來說,刺激政策的影響力度越來越弱。

這也將直接反映到上游房企開發端。高盛高華董事總經理、房地產研究主管王逸曾表示,受到2015年銷售回暖的影響,房地產企業明年的現金流將同比增加,財務狀況將大為改善。但由于再投資回報率低迷,房企拿地的情緒普遍不高。

交行報告分析說,從相關建設活動數據來看,房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米,比上年下降31.7%;房屋新開工面積154454萬平方米,下降14.0%,降幅分別收窄1.4和0.7個百分點,改善過程緩慢,短期內開發投資仍將比較低迷。

同策研究中心報告稱,2015年下半年以來,一線城市、部分二線城市需求被透支,待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時,下一輪市場的階段性調整也就來臨了。2016年二季度開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。

四大區域投資對比

東部地區:房地產開發投資49673億元,比上年增長4.3%,增速比1～　11月份回落0.8個百分點。中部地區:投資19122億元,增長4.4%,增速回落0.2個百分點。西部地區:投資21709億元,增長1.3%,增速提高0.2個百分點。東北地區:投資5475億元,下降28.5%,降幅擴大0.6個百分點。