即將開園的迪士尼，使上海的游樂產業受到全球關注。1月20日，上海公布的上海旅游業“十三五”規劃征求意見稿中，提到以迪士尼開園為契機，做大迪士尼產業。

本報記者 沈浪 上海報道

聞名遐邇的迪士尼，帶給中國公眾不止有童話般的幻境，還有片區產業經濟的重構。

日前，上海迪士尼宣布6月16日正式開園。在房地產投資客眼中，這一利好終于落地，由此直接導致該板塊房地產成交量飆漲。

即將開園的迪士尼，使上海的游樂產業受到全球關注。1月20日，上海公布的上海旅游業“十三五”規劃征求意見稿中，提到以迪士尼開園為契機，做大迪士尼產業。然而，該片區目前除了迪士尼效應帶出的房地產投資熱之外，其他相關的旅游休閑產業并沒有發展，相關項目寥寥可數。例如迪士尼周邊的五星級酒店只有一家，就是距離約3公里外的川沙凱悅酒店；2015年11月綠地收購距離迪士尼20分鐘車程浦東三甲港的旅游度假村項目，規劃共計1500余間客房。

與之相對應的是，上海市規土局日前發布《上海市城市總體規劃（2015-2040）綱要概要》（簡稱《綱要》），明確指出上海未來建設用地將只減不增，總量要控制在3200平方公里以內（2014年已達3100平方公里）。

上海城市房地產估價有限公司數據研發部項目主管邵明浩指出，迪士尼屬于點狀大項目，其對周邊房價地價影響主要體現在兩個時間段：規劃落地前后，受規劃利好房價與成交量大漲，這是所謂的打開想像空間；開工建設階段房價與成交量大漲，所謂真金白銀投入看到實物。

川沙土地近幾年供應緊張，例如2013年公開出讓的只有4幅地、2014年1幅商住綜合地、2015年則沒有。“政府這兩年沒有大的地塊。”一名川沙本地業內人士指出，目前分布于川沙板塊的多為二手住宅與酒店式公寓，高端綜合體、酒店幾乎沒有，因應迪士尼的產業效應暫時看不出效果。

“上海每年都有推地計劃，而浦東的主要問題是拿不到那么多用地指標，因為新增建設用地要減量化，這個工作推進緩慢，就置換不出指標來。”因此，他認為，利好消化完之后，川沙板塊產業結構或面臨失衡狀態。

　　川沙房屋去化快

21世紀經濟報道走訪了上海迪士尼所在區域——川沙板塊的房地產中介，據不完全統計，以前該板塊只有周末會成交一二十套房子，一個月成交量大約200多套，現在一個月可以達到350套左右。中介公司在這個板塊的擴張也非常快，例如鏈家地產已有13家門店、中原地產預計今年七八約分將達到8家門店，加上其他小中介，這個片區已有25家中介門店。

Shaun Brodie又指出，受迪士尼板塊概念的驅動，從2009年到2015年川沙板塊商品住宅價格上漲了162%，高于全市的101%。但是，川沙處于非市中心區域，近期上漲動力不足，2015年全市房價上漲了18.82%，而川沙板塊則僅上漲了2.46%。

一名業內資深人士對21世紀經濟報道記者透露，現在迪士尼周邊已經有幾塊地，全部拆完了，目前還沒有正式推向市場。看中的買家包括陽光城(000671,股吧)、華府地產等。

綜合鏈家地產與中原地產的數據分析，川沙板塊商業與住宅價格并沒有太大變動，但是成交的氛圍完全起來了。2015年12月純住宅交易量在接近400套。

據分析，投資客相對較多，集中于小、中套戶型，酒店式公寓，住宅一般在60-85平方米，總價在185-230萬元；酒店式公寓一般40-60平方米，總價145萬－200萬元。而綠地云悅坊的底層商鋪甚至買到7-12萬元／平方米。

一名中介員工對前來看房的客戶表示，川沙屬于旅游休閑的定位，沒有別的產業作為支柱，房價一個月漲幅可以達到5%－10%。他指出，從二手房的交易量和房東的心態來看，就是上漲的。原來房價基點不是很高，今年就變得明顯了。例如今年年初住宅銷售2.3萬元／平方米，現在2.8萬元／平方米，好一點的別墅原來才賣才3萬多，現在漲了五六千元／平方米。

值得一提的是，由于川沙2015年沒有土地出讓，迪士尼大體量的動遷房開始進入買家視野，早一批的快滿3年，已經有中介掛出2.6~2.7萬元／平方米的價格。

2014年的川沙六灶地王建成后便是如今的華府188，該項目于2015年開售，均價破了板塊4萬元／平方米新高，當年清盤。陽光城于2014年9月拿下的溢價率131%、樓板價為18437元/平方米的地塊，建成了陽光城愉景灣，2015年上半年銷售速度也很快，目前每月可消化15套疊拼別墅，剩下貨值大約只有50套左右。

查詢上海房管局數據可見，川沙板塊二手房在年初有900多套庫存，一個月不到，還有700多套。去化太快，房東甚至已經來不及惜售，房源已經沒有以前那么多了。而川沙板塊的房價七年來從2009年的11153元/平方米漲到去年的29264元/平方米，猛漲162.3%，板塊內最貴的項目成交均價已達到3.97萬元/平方米。

　　投資熱或回落

從國外迪士尼發展歷程來看，迪士尼樂園的收入僅30%來源于門票，70%則來源于區域二次消費（包括消費品、酒店等），這也意味著區域內的零售業等商業地產將受益。

但迪士尼所在的川沙板塊可能存在土地供應失衡隱憂。

邵明浩指出，土地供應失衡，可以說是全上海的問題。例如上述十三五規劃，總量要控制在3200平方公里以內，按此推算，基本上是每年40多平方公里的建設量，各個區縣平均只有幾平方公里，分到浦東則很可能只有一兩平方公里。

邵明浩繼續指出，川沙屬于198區塊，是有減量化任務，可以置換用地指標的。上海可以做減量化的理論潛力是198區塊，這是符合上海政府提出來的新建設用地是負增長，而不是零增長。

邵明浩又指出，像張江、外交橋這樣的工業園區，每畝GDP的產出是不斷下降的，因為歷史包袱太多了，所以政策也正在一步步推動土地效益提高的方案實施。

盤活存量土地的資金難題一直需要鎮政府、區政府驅動。一名川沙鎮政府知情人士透露，前段時間，鎮政府找機構做市場分析，希望推地。但區政府對于用地指標的平衡，不僅僅考慮市場因素，更多是市場指標。“郊區有減量指標，而陸家嘴(600663,股吧)等沒有減量指標，而且地價高，區政府也愿意將指標給到那邊”。另一方面，上述知情人士指出，迪士尼的地價款是上海市的，可能只有稅收才會落到川沙鎮政府。

陸家嘴、浦西等區域經濟條件好，有錢補給動遷企業，就會有位置較好的地塊出來。例如大寧金茂府地塊，原來是四方鍋爐廠，也是政府先談好補償，再拍地。

對此，邵明浩指出，工業用地多數屬于104區塊和195地塊都是50年產權的土地，有政策紅線，政府要做動遷必須要與對方談判。因此川沙鎮政府無法盤活存量用地以騰出用地指標的主要原因在于：一是沒那么多錢，第二即便有錢也很難與企業達成一致，付出溢價動遷成本。

浦東區政府用地指標平衡術背后，卻是川沙鎮政府推進動遷的瓶頸。川沙目前唯一的工業企業界龍實業(600836,股吧)（600836.SH），其在上海13家子公司中，9家地處上海迪士尼規劃區域北側。從界龍實業年報披露的子公司信息及子公司分布情況看，公司子公司在迪士尼周邊覆蓋的土地面積在50萬平方米左右。此前該公司董事長費屹立透露，界龍實業在川沙迪士尼周邊土地均為工業用途，價值約為10億元。

目前，界龍實業旗下土地儲備并未因為上海國際旅游度假區結構南擴而獲得直接收儲的補償，21世紀經濟報道記者致電界龍實業董秘樓福良求證，他表示，目前沒有搬遷打算，公司還想部分轉型，有可能做第三產業。并且，他表示公司并無意與迪士尼合作。

由于土地供應受到限制，有專家認為該板塊投資熱已經降溫。例如香港迪士尼周邊除了五星級酒店與住宅，也沒有其他產業。縱觀世界各地的迪士尼，對周邊產業的溢出效應并不明顯。

戴德梁行中國區戰略研究主管 Shaun Brodie接受21世紀經濟報道記者采訪時則表示，游覽迪士尼的游客以目的性消費為主，對于周邊的歐特萊斯將有較大的提振作用。距離迪士尼約20分鐘車程的佛羅倫薩小鎮已于2015年初開業；距離迪士尼僅一公里的奕歐來則預計將在2016年春季投入運營。除了周邊的商業項目，迪士尼開業為上海帶來的大量外地游客，也將有助于增加市中心高檔購物中心以及特色主題購物中心的人流。

邵明浩指出，這一波投資熱潮已經結束。多名分析人士與邵明浩觀點一致，認為迪士尼沒有強輻射作用，參考國外的迪士尼，均是自給自足的閉環模式，因此經濟外溢空間較小。

業內都不看好，原來賣掉項目的還可以有較大溢價空間，現在還沒開發的地價都比較高，迪士尼開園以后還沒開始賣的項目，或面臨投資熱潮回落的問題。