杜冉樂/文

2015年底，住建部曾召開會議提出，擬建立購租并舉的住房制度，除直接的去庫存外，根本上是為了推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革。

《每日經濟新聞(博客,微博)》記者了解到，2014年以來，包括四川（樓盤）優客逸家、魔方公寓、YOU+公寓等結合了“互聯網+”技術手段的諸多新型租賃型公寓企業相繼誕生。當前，不少房企為了去庫存而紛紛聯合途家等，試圖推出類似優客逸家等新商業租賃服務模式。

隨之而來的是，多家公寓管理企業多輪融資背后已隱現資本身影，與此前相比，資本涌動似乎更為兇猛。

　　政策催化

2015年初，住建部對外發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，該文件要求地方建立住房租賃信息政府服務平臺，積極培育經營住房租賃的機構，支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點，通過從租賃市場籌集公共租賃房房源等多種渠道，發展租賃市場。

值得注意的是，REITs試點也被住建部重點提及。住建部方面認為，推進REITs試點，有利于促進住房租賃市場發展、增加企業的融資渠道、增加中小投資者的投資渠道。通過發行REITs，可充分利用社會資金，多渠道增加住房租賃房源供應。

中國房地產研究會副會長胡志剛表示，這是房地產市場未來發展的一個風向標，將改變房地產市場只售不租，多售少租的局面，將部分房源轉化為租賃房將帶動房地產市場向租售并驅方向發展。

2015年底，住建部強調，2016年要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為重點，建立購租并舉的住房制度。大力發展住房租賃市場，推動住房租賃規模化、專業化發展。實現公租房貨幣化，通過市場籌集房源，政府給予租金補貼。

如果說上述關于政府鼓勵培育及發展租賃住房市場的表述仍相對模糊，那么2015年11月份國務院發布的一個重要文件似乎更有針對性。

該文件全稱為《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，宗旨是基于居民消費升級需求，推動生活消費方式向發展型、現代型、服務型轉變，重點是“積極發展短租公寓、長期公寓等細分業態”，首次把公寓定性為生活性服務業。

《每日經濟新聞》記者了解到，國務院上述文件似乎直接抓到了企業“痛點”，要求加快完善體制機制，注重加強政策引導扶持，在政策扶持上加大財稅、金融、價格、土地政策引導支持。

具體來看，國務院強調，針對創新財稅政策，應適時推進“營改增”改革，研究將尚未試點的生活性服務行業納入改革范圍；拓寬融資渠道，支持符合條件的生活性服務業企業上市融資和發行債券等。

　　資本布局

2014年以來，以提供“長租公寓”為特長的四川本土房產服務商“優客逸家”資管平臺異軍突起，在2015年實現了爆發式增長。

優客逸家的商業模式是，通過整合一個城市閑置的公寓或公寓型住宅，借助O2O模式以打造“美好生活服務商”，其本身對接的就是每年畢業的大批大中專畢業生等青年群體，而這直接拉動了成都投資型公寓的市場銷售。

2013年9月，優客逸家獲得了聯想控股旗下君聯資本400萬美元A輪投資，到2014年9月再次獲得經緯中國、海納亞洲、君聯資本等聯合注資（B輪）2200萬美元。

僅在成都市場，除優客逸家之外，包括鏈家旗下自如網、小豬短租等對成都市場也虎視眈眈。放眼全國市場，類似優客逸家的YOU+青年公寓、蘑菇公寓、魔方公寓、逗號公寓等均在跑馬圈地。

記者了解到，上線于2012年的小豬短租，首輪獲得了晨興創投千萬美元的A輪融資。2011年，YOU+創始人劉洋、劉昕兄弟簽下了原高露潔牙膏廠廠房，開始了長達8個月的公寓改造，幾經摸索后在2014年開始被市場發現，當年8月雷軍旗下的順為資本領投YOU+的A輪融資，馮波的策源創投跟投。

按照YOU+的戰略，其定位于“青年生活和青年創業”兩大主題，將以北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）為主要城市，快速進行連鎖擴張。

蘑菇公寓聯合創始人龍東平曾對媒體表示，長租公寓的盈利模式在于房租差價和管理費，最重要的在于成本管控，例如收房成本、裝修成本和管理成本。

不同于散售型的投資型公寓，優客逸家的長租公寓模式特別之處在于將零散的業主空置房資源集中起來，通過集中性優化管理服務，來提升租客人氣，這些房源差不多位于成都市主城區，而非一些新建的遠郊性投資公寓。

記者還了解到，不同于優客逸家式的長租公寓，成都不少房企聯合國內短租巨頭途家網推出了酒店式短租公寓，不過站在房企的角度，這仍更像是一個營銷噱頭，意在加速去庫存，讓公寓投資人買單。

2015年8月，號稱全球最大的靈活辦公空間提供商雷格斯集團，在成都和重慶（樓盤）開設了新的服務式辦公中心，意在加速西南辦公短租市場的進一步擴張。

按照雷格斯的公開說法，上述布局是為了滿足西南市場不斷增長的靈活辦公空間需求。