王婷婷/文

“在成都商業地產運營的瓶頸期，社區商業體會成為新的動力。”接受《每日經濟新聞(博客,微博)》記者采訪的多位行業人士對于成都商業地產未來發展給出了這樣的預測。

社區商業體，這種以建筑面積1萬~2萬平方米，服務半徑0.5公里~1公里、服務人口2萬~3萬為界線，主要覆蓋日常綜合性消費的商業體，伴隨人們生活方式的改變、城市社區化的發展，已成為各方爭奪的“風口”，成都主流開發商悉數瞄向了這一市場。

但與此同時，社區商業體的租售情況、回報率等呈現冷熱不均的狀況，在激烈競爭環境中，社區商業同樣運營不易。

　　成都社區商業占比超5成

成都是一個以“街區化”為打造方向的城市，2015年初發布的《成都市中心城總體城市設計綱要匯報》就顯示，成都的規劃將以打造“風貌片區、特色街道”等為特色，并已確定了11個特色風貌片區和60條特色街區。

2015年9月7日出臺的《成都市“小街區規制”規劃管理技術規定》也顯示，成都已選定9個試點，并將于2015年底開始小街區建設，到2020年成都小街區系統現雛形。

與之相應，社區商業體成為順應社區和街區化發展的必然要求。在2015年成都市規劃局公布的《成都市中心城區社區綜合體規劃》中，規劃的社區商業綜合體就達200個，覆蓋60%的“15分鐘”公共服務圈，而目前已確定首批開建的社區商業綜合體已有30個。

值得注意的是，此次規劃僅針對成都市中心城區，出于配套完善度和建設用地規劃的因素，其中80%的社區綜合體建在二環與三環之間、三環與繞城之間。繞城以外的泛主城區板塊，例如大源、華府、大面等成都新增樓盤和新增常住人口的主力片區，尚未納入規劃。預期伴隨這部分區域社區化的成熟，配套商業體數量的增長將同樣驚人。

的確，城市綜合體固然能夠滿足更大面積的消費需求，但社區商業才能真正滿足市民“家門口”的日常消費需求。

社區商業消費規模不容小覷。《長三角商品房業主社區消費白皮書》顯示，商品房業主社區消費的規模，占到區域消費支出總額的31%。

站在城市發展角度，成都市建委主任張樵表示，社區商業消費將是城市發展的趨勢，大型綜合體迫使人們開車出行，增加交通擁擠度、空氣污染等，15分鐘步行圈的“小街區形”消費生活模式，是城市健康發展的需求。

而從商業角度看，社區商業也同樣是發展趨勢。第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部高級助理董事羅元均就告訴記者，社區商業是基礎，未來，其將是主要的商業形態。在成都，社區商業體份額占到全部商業地產份額的50%以上是可能的。

實際上，從國際成熟市場的經驗看，社區商業消費已占其整體商業構成的60%~70%。羅元均指出，在美國、英國等國家，社區商業的占比甚至能達到8成以上，但目前中國社區商業體量在整個商業總額的占比還不足30%。

　　開發商瞄準社區商業

在此背景下，社區商業體由于具有巨大的發展空間，使很多開發商均瞄準了這一市場。

2014年開始，成都的主流開發商，如藍光、萬科、華潤、藍潤、恒大、龍湖、花樣年等，都紛紛開建社區商業體，有些還著手建立自己的社區商業品牌。

據了解，2015年，藍潤就推出了社區商業“耍街”系列，一次性布局了五條商業街，統一規劃、整體運營，涵蓋吃喝玩樂購的體驗業態，餐飲占比較大。據藍潤介紹，“耍街”系列整體推出后，15天銷售近2萬平方米，簽約金額近5億元。

同樣，金科地產也在2015年將社區商業作為未來商業運營的重點方向，其社區商業包括“中心系、天都系、世界城系、金街系、盛宴坊系”5大產品線，進行全托管經營，即統一規劃、統一招商、統一形象、統一推廣、統一運營，吸納優質商家形成戰略同盟，以商引商。

中糧瞄上社區商業后，2015年推出了“中糧悅街”，這很可能會成為中糧商業的第二條線。

早年運營了耍都、玉林（樓盤）生活廣場等社區商業的藍光，繼2013年整體規劃了社區商業“COCO紅街”，2015年已基本形成了自己集教育、健康、兒童、文創娛樂、O2O、創客的“4C”商業模式，建立了一套相對成熟的社區商業系統。

由此來看，在社區商業的開發運營上，開發商基本都在走“統一規劃、整體運營”的路子。

“這能減少散戶的投資風險、商家的運營成本，也能提升社區商業的商業價值。”金科商管總經理唐暢就表示。

隨著房地產企業社區商業產品線的逐漸成熟，“品牌化”成為社區商業的另一大趨勢。如萬科從“五菜一湯”到“萬樂會”，花樣年的“彩生活”等。

雖然目前社區商業的品牌化尚未有輸出的趨勢，但其產生的商家品牌粘性（即遷移度、復制性），以及對新興業態品牌的帶動（如中糧的Joy House，萬科的BRUNO咖啡面包坊等），都在獲取更多空間的利益。

中糧成都公司的相關人士就曾向《每日經濟新聞》記者表示，其自營品牌Joy House的顯著優勢就是具備客戶粘性，在社區商業的經營風險是很小的，也能達到預期利潤，在很多地方都開得不錯。