◎每經(jīng)記者 包雨朦

近日，《每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)》記者發(fā)現(xiàn)在上海（樓盤）的嘉定、寶山等地有多個住宅樓盤已停止銷售。有樓盤售樓處工作人員表示，停售的原因是已無可售房源。但記者查閱網(wǎng)上房地產(chǎn)上的備案信息發(fā)現(xiàn)，不少樓盤仍有大量房源顯示為可售狀態(tài)。根據(jù)上海市房管局出臺的相關(guān)規(guī)定，此類樓盤已有違規(guī)“捂盤惜售”之嫌。

與此同時，受去年樓市成交火爆影響，不少開發(fā)商都有意向在春節(jié)后上調(diào)銷售價格。有房企的負責(zé)人向記者透露，該公司的旗下一樓盤的預(yù)期上調(diào)目標為20%。

　　多個項目疑似“捂盤”

臨近春節(jié)，記者觀察發(fā)現(xiàn)，在上海的嘉定區(qū)和寶山區(qū)有部分樓盤停止銷售。中原地產(chǎn)上海研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，目前上海房價上漲勢頭明顯，開發(fā)商停止銷售多為漲價做準備。

搜房網(wǎng)信息顯示，上海嘉定區(qū)和寶山區(qū)在售住宅中有多個項目的售價顯示為價格待定。記者隨機撥打了其中部分項目的售樓處電話，咨詢停售原因及漲價預(yù)期。大部分樓盤表示暫停銷售是因為項目前期房源售罄，已無可售房源。同時，待漲項目價格欲漲空間在2000~8000元/平方米不等。除此之外，還有部分顯示價格待定的項目，記者在工作時段撥打其售樓電話時顯示無人接聽。

位于嘉定南翔的同濟融景雅苑售樓處的工作人員告訴記者，該項目目前暫時沒有可售房源，項目預(yù)計會在春節(jié)后加推1幢、3幢、5幢的房源。但是記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢到該項目位于金通路1968弄9號、10號、14號三個單元的全部房源以及2號、13號的部分房源依然顯示為可售狀態(tài)。

記者就此詢問售樓處人員，對方回應(yīng)稱：“網(wǎng)上的信息不準確，有些房源是被關(guān)系戶預(yù)定了”。而另一名售樓人員則表示，春節(jié)后的開盤價格會比之前的2.8萬元/平方米的銷售均價“貴很多”“肯定會超過3萬，但具體價格未定。”

記者發(fā)現(xiàn)，此前上海市房管局為了防止開發(fā)商“捂盤惜售”有過明確規(guī)定。一則2010年發(fā)布的名為《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》的文件顯示：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案后方可簽訂商品住房定金合同、商品住房銷售合同，并嚴格執(zhí)行網(wǎng)上操作系統(tǒng)即時備案、可售房源不得拒絕銷售等本市商品房銷售合同網(wǎng)上備案登記制度。”

也就是說，即便如該樓盤售樓人員所說為“關(guān)系戶預(yù)定”，也必須在網(wǎng)上房地產(chǎn)進行登記備案。但網(wǎng)上并沒有查到相關(guān)信息，這就不得不讓人懷疑該樓盤開發(fā)商有“捂盤”的嫌疑。

此外，上述《通知》中還指出，開發(fā)商取得項目預(yù)售證之后，建筑面積小于3萬平方米的商品住房項目必須一次性申請預(yù)售；超過3萬平方米、確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售的建筑面積不得低于3萬平方米。

別墅中也有疑似“捂盤”的現(xiàn)象。嘉定區(qū)的“上海villa”（備案名：恒榮府邸二期）的售樓人員告訴記者，項目仍有180套房源可售，但認籌要等到春節(jié)后才能進行。對于這一安排他解釋稱，“前期認籌客戶數(shù)量太多，需要進行篩選和最終確認資格。”記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)看到，該項目確實有大量房源處于未售狀態(tài)。

除了涉嫌捂盤的項目，有漲價預(yù)期的項目也不在少數(shù)，位于嘉定安亭的萬立城項目的置業(yè)顧問告訴記者，此前銷售均價為1.7萬~1.8萬/平方米，新開盤后均價預(yù)計超過2萬/平方米。寶山的中環(huán)1號四期將在4月開盤，售樓人員表示開盤價格將達到5萬元/平方米，比此前三期的均價高出8000元/平方米。記者嘗試聯(lián)系那些取得預(yù)售資格但不銷售的樓盤開發(fā)商，未能成功。

數(shù)據(jù)顯示，臨近春節(jié)，上海市內(nèi)住宅成交量已明顯下滑，但價格方面卻依然堅挺。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本月截至17日，上海共計銷售住宅8901套，與去年同期的8441套基本持平。但銷售總金額與銷售均價卻遠高于去年，總銷售金額達到了268.9億元，同比上升105%；銷售均價為2.79萬/平方米，同比上漲69%。

　　改善類市場有望量價齊升

“最近已經(jīng)有很多項目不再與我們續(xù)簽代理合同了。現(xiàn)在的銷售情況轉(zhuǎn)好，開發(fā)商不需要這么多人手。”盧文曦告訴記者，停止代理的樓盤多為總價1000萬元以內(nèi)的改善類項目。

雖然春節(jié)前住宅的銷售速度已經(jīng)明顯減緩，但上海中高端改善市場的行情依然活躍。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至本月17日，上海單價6萬元/平方米以上的高端住宅項目已銷售568套，銷售面積為97493平方米，總金額達78.7億元，銷售均價約為8.1萬元/平方米。其中銷售套數(shù)、銷售面積、銷售總金額分別為去年同期的5.9倍、4.3倍、4.2倍。

“目前市場上有兩種情緒都推高了中高端改善市場的需求：其一是大家漲怕了，要趕緊下手；另一種是受股市大跌和人民幣貶值的影響，出于資產(chǎn)配置的目的投資豪宅。”盧文曦說。

一位不愿具名的開發(fā)商負責(zé)人透露，他所負責(zé)的楊浦區(qū)某高端項目也將在年后迎來提價，預(yù)計上漲幅度能達到20%。目前該項目的簽約均價在5.8萬元/平方米左右。同時，一位中介從業(yè)人員也告訴記者，其公司代理的徐匯區(qū)某樓盤，即將于3月開盤二期，價格相比一期上漲50萬/套。

基于眾多開發(fā)商計劃春節(jié)后漲價，盧文曦預(yù)計，中高端改善市場成交情況有望在春節(jié)后的3月沖高，4月有所調(diào)整，5月還能維持。“現(xiàn)在的市場情緒很高，不出意外今年上半年的樓市是整體向好的。”