編者按：2015年，在中國經濟調整轉型與改革持續深入的時代背景下，中國房地產行業陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們仍然奮力追逐著一個又一個時代的風口。

前事之不忘，觀點地產新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧并總結2015年房地產行業的標桿性企業得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產行業的真實情況。

觀點地產網 對于許多人而言，“產業新城”或許是聽起來顯得頗為專業的一個詞語，然而，正如“羅馬不是一天可以建成的”，一個成熟而發展良好的產業新城同樣不是短時間內就可以打造出來。對此，產業新城運營商華夏幸福或許深有同感。

1月13日，華夏幸福公布2015年經營情況簡報，其遠超年度目標的723.53億元全年銷售，41.17%的同比增長幅度，讓業界對這個“幸福”的企業再次側目：這已經是華夏幸福連續三年錄得高幅度增長。

隱藏在高增長背后的是華夏幸福的千億銷售規模目標和千億市值目標。那么為華夏幸福帶來高幅度增長與眾多贊譽的PPP產業新城模式，到底有那些秘密呢？

增長超四成與千億市值理想

1月13日，華夏幸福公布2015年1-12月經營情況簡報。期內該公司實現銷售723.53億元，同比增長41.17%；簽約銷售面積770.94萬平方米，同比增長32.58%。銷售額遠超615億元公司年初目標，完成全年目標117.65%。剔除園區回款后銷售額625.2億，同比增長43.2%。

其中產業新城開發建設錄得銷售593.67億元，同比增長37.79%；銷售面積642.53萬平方米，同比亦有33.98%的增幅。包括園區結算回款額98.30億元，同比增長29.63%；產業園區配套住宅簽約銷售495.37億元，同比上漲39.53%。

城市地產方面簽約銷售額120.72億元，同比大增60.46%，主要受益于廊坊市區及北京豐臺區項目的銷售；物業、酒店等其他業務貢獻銷售9.14億元，同比增長41.57%。

分區域來看，傳統的廊坊、固安、大廠合計貢獻銷售面積526.7萬平米，占比68.3%，較2014年下降11.1個百分點，異地項目銷售貢獻穩步提升。全年銷售均價8110元/平米，較2014年上升7.98%，其中產業園區住宅均價7710元/平米，城市住宅銷售均價9401元/平米，同比分別上升4.14%和2.08%。

觀點地產新媒體注意到，此次已是華夏幸福第三年錄得大幅度銷售增長。

資料顯示，2013年全年，華夏幸福共實現簽約銷售面積349.58萬平米，比上年同期增長27.66%；實現銷售額374.24億元，比上年同期增長77.07%。

2014年全年，華夏幸福共實現簽約銷售面積581.47萬平米，同比上漲66.33%；整體銷售額512.54億元，同比上漲36.96%。

在同等規模房企中，華夏幸福2015年銷售金額同比41.17%的增長使其遙遙領先于綠城的27.86%、華潤的23%和融創的10%。

海通證券在一份研報中指出，基于華夏幸福良好的基本面事實，認為“華夏幸福有希望在未來實現銷售規模和市值規模的再突破，即兩個1000——銷售規模突破1000億，市值規模突破1000億”。

經觀點地產新媒體計算，倘若華夏幸福未來還能保持2015年的增速，其在2016年即可實現銷售規模破千億目標；即使按照近三年的平均年復合增長率35.26%來計算，也僅需兩年時間即可達成。

而截至止發稿日，受A股近期熔斷暴跌影響，華夏幸福A股報價25.74元/股，總市值681億元，距離千億市值目標還有319億元的差距。而按照其2015年全年股價最高時的64.5元/股計算，彼時其市值為853億元，距離千億市值目標僅有147億元的差距。

按照華夏幸福現如今的股本計算，只要華夏幸福股本漲至37.74元/股，千億市值即可實現，而這距離其現如今的股價，是將近5個漲停板的距離。

這樣來看，一旦高增速得以保持，市場估值得以提升，華夏幸福的千億銷售規模目標與千億市值目標達成可謂近在咫尺，而在這背后不得不關注的是其PPP發展模式。

PPP模式背后的思考

據觀點地產新媒體了解，華夏幸福園區開發業務目前已形成“產業新城+地產開發”的標準化模式。公司通過產業新城形式進入待開發片區，同時幫助片區完成土地整理、基礎設施建設和招商引資工作。

與此同時，公司通過配套住宅開發實現現金流平衡，同時享受因為園區發展所帶來的城市化紅利。

據悉，目前華夏幸福已與京津冀、長三角區域近30 個城市簽訂統一開發協議，累計委托開發區域面積達2800平方公里，其中京津冀區域超2000平方公里。

土地整理、基礎設施建設、產業發展服務及公用事業服務按照當期公司與政府結算額確認收入，園區住宅配套開發和城市地產開發以商品房實際交予客戶作為收入確認的依據。因此，驅動業務收入變化的因素主要是政府結算和交房。

從華夏幸福 2015 年中報營業收入構成看，公司營業收入包括產業發展服務、基礎設施建設、土地整理、綜合服務、物業管理服務、園區住宅配合和城市地產開發。

從營業收入占比看，與園區業務無直接關系的城市地產開發僅占營業收入的22.41%；而與園區業務相關的產業發展服務和園區住宅配套占77.28%，其中產業發展服務占26.88%，園區住宅配套占50.40%。

就此來看，當前在華夏幸福營業收入當中，實際上房地產方面的業務仍然占據了較大的比重，占比超過7成，而產業發展服務只有26.88%的比重。

而分區域來看，華夏幸福銷售面積中京津冀區域占比仍超90%。受“京津冀”協同發展、市政府東遷、通州限購、環球影城開工等影響，加速提升了環北京區域開發價值，也為華夏幸福在“京津冀”區域的發展帶來了“東風”，但想要在“京津冀”以外區域復制類似固安園區等產業新城，可能還需要多一些的“天時地利人和”。

不過華夏幸福的此等產業新城模式能否在除北京周邊外的其他區域成功復制，較長的開發周期和回收周期，這也為華夏幸福帶來一定的壓力。

以華夏幸福固安園區為例，在華夏幸福剛進入該區域時，固安產業園基本處于百廢待興階段。經過超15年發展和京津冀規劃帶來的產業紅利，目前園區各項業務高速發展，地方財稅明顯上升。華夏幸福作為園區最初開發者，各項業務也伴隨區域經濟高速成長。

但值得注意的是，即使有京津冀規劃帶來的紅利，固安園區也經歷了超15年的發展才迎來成熟與收益，其他沒有規劃紅利的區域，其產業新城從開發到成熟運營，中間或將隱含更多的不確定性。

同樣為了求得更大發展的資金支持，華夏幸福于2015年5月25日公告，擬采取非公開發行的方式，以不低于20.48 元/股，發行股份數量不超過3.42 億股。上述非公開增發方案擬募集資金總額人民幣不超過70 億元，用于大廠、固安園區建設和償還銀行貸款。根據公司非公開發行股票預案披露，上述八項目合計需要投資111.65 億元，預計總凈利潤達到12.1 億元。

該預案已于同年11月獲證監會批準。