將養老產業提上戰略布局高度的保利地產(600048,股吧)，再次向保險企業伸出了合作之手。1月18日，保利地產與華夏人壽宣布戰略合作，保利地產將和華夏人壽嘗試把保險機制引入城市居民養老領域。
　　2015年11月，保利地產宣布與太平人壽結成戰略合作伙伴關系，組建養老產業基金。此次與華夏人壽的合作，是其與保險企業的再度牽手。
　　據觀點地產新媒體了解，在與險資親密接觸的背后，是保利地產的養老產業布局擴張規劃。繼機構養老項目和熹會后，保利地產2015年落地和熹健康生活館。按照保利的戰略，其計劃未來5年在50個城市籌建80-100家和熹會，未來3年在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館。
　　不過，就在保利地產聯手險資開展養老產業擴張之時，最早涉足養老產業的國內房企親和源卻走向了股權出售結局。1月18日，宜華健康(000150,股吧)宣布，擬以支付現金的形式購買親和源股份1.17億股，占親和源58.33%的股權，交易初步價定為4.08億元。
　　顯然經歷了2015年上市擱淺的親和源，再次向市場提示了養老產業盈利模式之難。截至目前，包括保利、萬科在內的眾多房企以及險資、社會資本等投資機構在養老產業上都仍未能走出一條清晰的養老地產模式路徑。
　　對此，有市場觀察人士告訴觀點地產新媒體，投資回報周期長、盈利模式不清晰、融資渠道有限依然是養老產業需要面對的制約。因此，對于在房企中率先將養老產業布局擴張提上日程的保利地產而言，聯姻險資能否破局養老產業？
　　萬億蛋糕與模式之困
　　觀點地產新媒體查閱民政部統計資料，截至2014年底，全國60歲及以上老年人口21242萬人，占總人口的15.5%，預計到2050年前后中國老年人口將達到4.8億，步入深度老齡化社會。
　　而加速的中國老齡化趨勢背后，養老產業就成為了極具挑戰而又充滿吸引力的市場誘惑。有統計數據顯示，2014 年我國養老行業市場容量或已達到 4.1 萬億元，隨著老齡化的進一步深化，老齡產業的市場空間會進一步提高。
　　現在，站在研究居住生活需求一線的房地產企業，已率先感受到了這塊“萬億蛋糕”的誘惑。近年來，包括萬科、保利、遠洋地產等房企都已拋出養老產業發展計劃。在房企轉型周期中，養老產業已被視為新盈利空間的探索方向之一。
　　保利地產董事長宋廣菊曾表示，保利地產切入養老地產的出發點源自推動企業長期穩定和持續發展的思考，“今天我們把產業鏈搭好，逐步培育，十年后可能它會成為我們的利潤增長點之一”。
　　觀點地產新媒體獲悉，2015年4月，保利地產已發布“5P”戰略，將養老地產與綠色建筑、社區O2O、保利APP、海外地產并列為五大業務方向。宋廣菊認為，未來五年，與保障和改善民生息息相關的健康養老產業，政府肯定會給予更多政策和資源傾斜，健康養老產業必將迎來一個快速發展的黃金五年。
　　目前，按照保利地產的規劃，未來5年將是其養老產業高速發展期。機構養老方面，保利計劃5年時間在50個城市籌建80-100家和熹會；社區居家養老方面，計劃未來3年時間在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗店。
　　據介紹，未來5年，保利地產養老產業固定資產與運營資金投入預計在50-60億元。與此同時，保利地產在2015年成立了養老用品公司，并計劃在廣州蘿崗建立養老產業總部基地，向產品和服務方向延伸產業鏈。
　　但未來盈利模式同樣是外界對保利地產養老產業布局觀察的聚焦點。自2011年宣布涉足養老產業，2012年保利地產機構養老試點項目和熹會在北京開業，直至2015年規劃布局擴張與全產業鏈培育，觀點地產新媒體發現保利地產對養老產業盈利模式的關鍵詞仍是“微利模型”。
　　按保利創新產業投資管理有限公司總經理張亮此前對媒體的表述，北京和熹會從開業到盈利經歷了五年時長，該項目在2012年開業時入住率為30%，2014年入住率上升到70%達到盈虧平衡，2015年的入住率達到100%，預計2016年可以開始盈利。
　　事實上，保利地產對于養老產業的盈利難度或許早已有所體會。在2013年正式發布養老產業戰略時，宋廣菊就曾表示，保利地產對養老產業初步建立的是微利模型。
　　然而更大的挑戰或許就在于，盈利難已經成為橫亙在整個養老產業面前的巨大門檻。
　　2014年10月，萬科北京首個養老項目萬科·幸福家亮相，時任北京萬科總經理的毛大慶直言，該項目的首要目標并非賺錢，而是經營性收入和支出持平。同樣發展養老產業的遠洋地產，旗下的椿萱茂老年公寓也仍然處在投入階段。
　　而現在，創建于2005年，最早介入養老社區運營及提供養老服務管理的專業服務公司親和源，其會員制商業模式時也遭遇了盈利模式瓶頸。
　　2015年1-5月，親和源實現營收2759萬元，凈利潤-1722.11萬元。在企業上市盈利指標要求下，2015年親和源的上市計劃遭遇了關卡。1月18日，宜華健康的公告顯示，擬收購親和源58.33%的股權。
　　顯然，盈利難已成為進軍養老地產的企業所遭遇的共同問題。而保利地產在微利模型下瞄準的是規模效益的路徑。保利地產副總經理胡在新曾表示，保利對養老產業持長遠考慮，看重的是行業的規模以及由此形成的利潤規模。
　　拓展融資渠道和金融工具成為保利地產拓展養老產業規模的選擇。因此，這家房企正在把私募基金和REITs列為養老產業的資本路徑創新方向。
　　險資聯姻能否破局？
　　有限的融資渠道、較高的資金成本是國內養老產業尚未突破的瓶頸。據保利測算，按單個養老床位20萬的投資估算，若實現100個養老機構、2萬張養老床位的運營，僅前期的投資就要40億元。
　　宋廣菊曾表示，資金投入量大，回收期長，若沒有其他社會低成本資金的支撐，單個企業很難實現規模化發展。此外，企業同時還要面臨服務資源整合以及專業養老運營和護理團隊培育的長期考驗。
　　具有資金成本優勢和金融產品工具的險資由此成為房企在養老產業的首選合作伙伴。發改委和保監會明確保險資金可支持包括養老、醫療、健康工程建設的政策風向，同時也在引發險資對養老產業的投資熱情。
　　據觀點地產新媒體查閱，按照現行規定，保險公司不能參與商業住宅開發，但可以投資與保險業務相關的養老地產。保險公司參與養老地產主要存在獨立開發、聯合開發、股權投資和債券投資四種模式。
　　因此，保利地產與太平人壽的合作方向便是擬共同成立一家基金管理公司，首期資金規模10億元，未來將達到100億元。據保利介紹，基金的前期投資將以養老地產項目為主，后期將繼續向上下游延伸，投資孵化一些醫療、健康項目，目前基金已遴選出幾個養老地產種子項目。
　　據悉在其長遠規劃中，該基金初期將以私募基金投資孵化為主，未來將努力實現從私募基金向房地產信托投資基金(REITs)的過渡，爭取在資本市場上尋求突破。
　　有分析就告訴觀點地產新媒體，對于險資而言，養老產業相對穩定的投資收益與保險資金有著相關的匹配，且保險企業同時可以切入養老社區作為養老保險產業鏈下游的產品和盈利渠道。
　　然而，保險資本的介入也意味著其對養老產業盈利模式的要求。基于退出機制的需求，無論是機構型養老項目抑或社區型養老項目，在沒有形成清晰的盈利模式前，對于投資資本而言都具有風險。
　　事實上，截至目前，截至目前，國內并未出現成熟的基金投資養老機構的模型。無論是泰康人壽與萬科的戰略合作，抑或太平保險與萬達的戰略合作，此前并未形成具有行業通用參考性的模型。
　　金融工具的融資功能反過來也建立在項目的運營投資回報。不成熟的商業模型和不清晰的盈利模式，會不會成為金融資本嫁接養老產業的難題？
　　保利地產似乎也已經看到了這一問題關鍵。按照規劃，保利未來會在積極拓展融資渠道的同時，致力打造高品質、收益穩定的長期運營項目。
　　這家房企已經為此預留了一段并不算短的時間：計劃利用3-5年時間逐步實現盈虧平衡，進入穩健運營階段；8-10年達到發達國家盈利水平，打通金融通道，爭取實現上市。
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