由于工作關系，最近一段時間去見了幾位房企老總。總體來看，他們對2016年房地產市場普遍是樂觀的。也因此，在制定今年公司戰略時，都設定了一定的增長目標。最樂觀的房企，內部指標同比增幅超過60%。

多個主要因素看起來，沒有理由不對2016年的樓市抱以極大期望。資金寬裕程度比2009年有過之而無不及，且成本不斷走低，公司債利率曲線即是證明。政策方面，該取消的限制都取消了，據說新的激勵性措施還在醞釀之中。

即使是沒有取消限購的一線城市，地王迭出也試圖傳達出難以遏制的蓬勃活力。資產市場就是這樣，在市場情緒被激發出來的時候，再高的價格似乎也可輕松越過。譬如，誰能想到，2015年下半年北京會涌現出如此之多的10萬＋豪宅？彈指之間，20萬＋的項目面世后，也沒人過于驚嘆了。

2015年的成績單也在印證樓市的堅定復蘇。商品房銷售面積128495萬平方米，接近2013年歷史峰值的130551萬平方米；拜房價上漲之賜，商品房銷售額87281億元，超過了2013年創記錄的81428億元。不得不承認，銷售額這個數字遠遠超過了我的預期。

也許房地產從業人員都被上述兩個數字鼓舞，但經濟學者特別關注的卻是另一個數字：2015年房地產投資增長僅為1%。不僅與2013年19.8%的增幅隔了一條長安街，離2014年的10.5%恐怕也有兩個街區的尺度。全國進出口總值在最后一個月出現了意外的翹尾，但房地產投資令人失望地持續萎靡不振。

由是怪罪房地產的論調，想必你也聽得比較多了。有的學者甚至說，2015年房地產增加值對GDP的貢獻只有0.2。這當然是有意無意的誤讀。因為房地產的貢獻，絕不只是表現在投資的拉動。且不論它對鋼鐵、水泥、玻璃、家居等行業的直接拉動，單是來自房地產的稅收就占全部稅收的15%左右，更不用說還有巨大的賣地收入。

但不管怎么說，房地產投資增幅1%這個數字，確實比較難看。而這個成績，還是在以去年“3.30”為標志，房地產政策全面放松的背景下取得的。有些媒體稱之為刺激或者是救市。從去年12月召開的中央經濟工作會議公報來看，2016年各地針對房地產的刺激性、鼓勵性措施還會加大。有的省份是鼓勵農民進城買房，有些城市是減稅。

我當然理解不得不再次將房地產作為穩定經濟增長壓艙石的苦衷。我曾多次重申，如果不擺脫對房地產的嚴重依賴，增長方式的轉變和產業結構調整就是不可能完成的任務；姑且也不提刺激性政策的邊際效應在遞減，宏觀政策是如此，行業性政策亦是如此。

值得特別提醒的現象，是2014年以來住房消費作為投資性需求的隱退。房地產的黃金10年，有三大主導因素在推動，一是土地招拍掛政策的全面推行，地價引導房價的上漲；二是貨幣的持續超發，而房地產是胃口最龐大的吸金機器；三是投資性購房需求的爆發。

投資性購房的典型表現，就是當年的溫州購房團現象，一個家族組團到外地掃樓。擴散開來，是全民炒房現象的蔓延。我曾經說過，一夜暴富、速富的心態，與投資性買房或者說炒房所得全部歸個人有密切關系。

但2013年當商品房銷售面積和銷售額到達階段性頂點時，投資性購房也在迅速退潮。有朋友說，這與樓市限購有關。但2014年下半年限購普遍取消，投資性購房也沒有應聲反彈。2015年除了極少數城市，投資性需求占比仍然在較低水平。

主要還是與資金杠桿和風險收益有關。房價連續上漲10多年，到現有的平臺后，即使二套房首付門檻一再調整，首次支付的資金依然不少。當年，首付10萬、20萬就可以簽訂購房合同，現在可能需要50萬、100萬甚至更高。而房價滯漲的潛在風險卻觸手可及。

我國的房地產市場仍有較長的穩定發展時期，但投資性購房的最佳時期已經過去。隨著人口紅利高峰的消退，房地產的爆發式增長也要告別舞臺。未來支撐房地產發展的基石是首次置業和改善性需求，而不是投資性需求。而沒有投資性需求的推動，類似2007年、2009年那樣的樓市瘋狂年代，只有在回憶里尋找。

目前來看，2016年的房地產市場不會比2015年差，但也不可能是2013年的增長。也許房價還會上漲，銷售面積還會增長，但房地產投資增幅想突破5%，是難度極大的事。因此，托底可以，但請不要對房地產寄以過高的期望。