溫故知新，深謀遠慮：2015 年房地產市場短周期復蘇得益于貨幣寬松的全球化趨勢，疊加行業調控政策的適時發力托底，全年地產銷售額達到歷史最高點，與 2014 年相比增長 14.4%，不同類城市間分化態勢加劇，2016年在對比基數較高的背景下，預計全年商品房銷售面積與 2015 年持平，銷售額同比增速將有 2%左右的小幅增長。投資方面，房地產投資增速俯沖式的下跌超出市場預期，2015 年全年投資增速降至 1.0%，我們預計 2016年地產投資增速將在通縮周期與貨幣寬松周期的相向制擎中企穩但難有大幅的突破性轉向，預計 2016 年全年投資增速為 2%-3%。

分道而治，亟需房地產投資屬性的回歸：對于政策的走向預判，中央政府已對地產去庫存作出針對性部署，相關配套政策出臺勢在必行，2016 年行業政策將維持保障托底的思路，而且一旦地產基本面大幅回落，超預期政策將加速落實。從施行區域來看，一線城市調整空間極為有限，政策落腳點將側重于三、四線城市。與此同時，我們認為房地產投資屬性產生的邊際溢出效應恰恰會成為去庫存改革中的潛在增長點，相關環節存在改善的動力，此外促進房地產業兼并重組相關政策的出臺同樣值得期待。

轉型當道，應勢而為：2015 年可謂是地產企業轉型井噴的一年，我們將房企當前轉型方向較為集中的幾個領域劃分成大金融，健康養老，以及文化、教育、體育等新興產業，從中挖掘行業投資機會。我們看好以下幾類房企。

①借助多種金融渠道實現混業經營，獲取各類金融牌搭建金控平臺的房企；②轉型智慧醫療/互聯網醫療以及醫療美容產業的房企；③地產后端服務提供商；④具備轉型預期的國資背景園區企業。我們看好房企轉型帶來的相關投資機會，給予行業“推薦”評級。

投資建議：2016 年我們建議關注蘇寧環球(000718 買入)、華夏幸福(600340 未評級)、空港股份(600463 增持)、嘉凱城(000918 未評級)、萬方發展(000638 買入)、中南建設(000961 未評級)、招商蛇口(001979買入)、世聯行(002285 未評級)風險提示：1)行業銷售大幅低于預期；2)房企轉型進度低于預期；3)房地產去庫存政策低于預期等。