摘要：“2014年是房地產行業最難的一年，2015年一線城市全面復蘇，深圳房價上漲超過40%，北京上漲幅度超過10%，有些城市的核心區位甚至翻倍。”這是長富匯銀董事長張保國對房地產走勢的整體描述。

所有的投資都是基于對趨勢的判斷。——張保國非常注重觀察各種細節和數字，并從中找出規律。

“2014年是房地產行業最難的一年，2015年一線城市全面復蘇，深圳房價上漲超過40%，北京上漲幅度超過10%，有些城市的核心區位甚至翻倍。”這是長富匯銀董事長張保國對房地產走勢的整體描述，“2016年，大多數二線區域中心城市房價將呈現明顯上漲，這個趨勢將聯動到產業結構健康、人口吸附能力強、沒有過量開發的三線城市。”

從“房地產私募基金”到“多元化資產管理集團” 長富匯銀開啟戰略升級模式

縱觀房地產私募基金領域，2010年被稱為元年，隨后快速發展，2014年達到頂峰，2015年則現頹然涼意。各大房地產私募基金收縮在房地產領域的投資，有些甚至干脆轉向PE，長富匯銀則是為數不多的依然堅守的私募基金，并取得了不錯的業績，并在此基礎上，開啟了多元化資產管理的拓展之路。

房地產的上升趨勢將傳導到三線城市

“2014年是房地產行業最難的一年，2015年一線城市全面復蘇，深圳房價上漲超過40%，北京上漲幅度超過10%，有些城市的核心區位甚至翻倍。以武漢、南京為主的二線市場，量價都達到了前所未有的高度。”與廣泛的悲觀態度不同，張保國對2016年的房地產走勢很樂觀。“2016年，大多數二線區域中心城市房價將呈現明顯上漲，這個趨勢將聯動到產業結構健康、人口吸附能力強、沒有過量開發的三線城市。”

在張保國看來，現在中國房地產的問題并不是過量開發，2014-2015年的過剩，只是階段性過剩。其內在根源是“供給端”錯誤，“當中國房地產發展30年之后的今天，人們對于房子的需求已經發生了重大的變化，當供給與需求不匹配時必然會產生過剩。”

農民工進城是必然趨勢，中國的城鎮化進程還遠沒有完成，這將帶來大量需求，問題是他們需要什么樣的房子，如何開發出滿足他們需求的產品。

更為張保國看重的是“城市更新”背后的機會。接下來，房地產行業將從城市建設、房地產開發向城市更新轉變。這至少包含兩方面的機會：1、老舊物業的改造機會；2、不同業態的商業運營機會。

長富匯銀的“風險規避法則”

“為什么這兩年大批房地產基金倒掉？”張保國反問記者，“投機，不專業。”2014年3月的投資界專訪中，張保國便拋出了這個觀點，“野蠻增長去年已經達到頂峰，今年增速已經開始下降，2014、2015將是地產基金風險集中爆發期。”快兩年的時間過去，事實一語成讖般地如其當年的預測發展。

在地產基金行業面臨大洗牌的環境下，項目甄選是房地產基金規避風險的主要措施。

對此，長富匯銀是優中擇優的策略。“當前，長富匯銀選擇品牌開發商，與最優秀的合作伙伴、百強房企中的前列企業進行投資。大部分百強房企仍處于規模化擴張的發展階段，資金仍然是核心要素，受傳統銀行房地產信貸資金收緊和銷售回籠資金緩慢的雙重壓力，擴張多元化融資渠道已迫在眉睫，與品牌地產基金合作正成為百強房企的一大趨勢。長富匯銀一直注重與百強房企的深度合作，在拿地、開發、銷售和持有物業等環節均有良好的解決方案。”張保國表示。

在城市選擇上，長富匯銀優先選擇一二線城市和經濟較發達的長三角、珠三角區域有人口和產業支撐的三線城市，如長三角區域的房企上海東渡，在上海、南京、蘇州等地，具有良好的項目儲備和品牌影響力，已與長富匯銀在拿地配資、開發建設和物業并購領域開展深度合作，項目類型涉及住宅、商業和寫字樓等多種業態。

在項目類型上，優先選擇去化快的剛需中小戶型住宅項目，或一二線核心區位的寫字樓項目。

在合作方式上，除了常規的債權，也大量開展夾層、真實股權類合作模式，長富匯銀與融創中國的合作就是范例之一。

除此之外，在棚改領域投資方面，張保國一直在關注、研究國家在棚改方面的政策與進展，長富匯銀也是最早參與棚改的專業金融機構，2015年長富匯銀已發行多只棚改基金，投資開發西安、哈爾濱、襄陽等城市中心區的危改、棚改項目，長富匯銀已成為國內的棚改領域私募基金標桿企業。經營性物業的資產并購是張保國一直在籌謀的一塊業務資產。2014年底，長富匯銀開始規劃在一二線城市的核心區位收購寫字樓5-10棟，然后在香港或新加坡進行資產證券化。談到REITs，張保國認為，過去兩年房地產私募基金的爆發，更多地應該歸因于國內房地產市場融資在銀行限貸和房地產信托收緊之后的轉向，而非房地產基金管理行業的崛起。REITs的推出將使得房地產的金融屬性更加彰顯，房地產私募基金將逐步轉向為專業的資產管理機構。

多元化戰略第一步

“大資管”已經成為躲不開的趨勢，投資考驗的是最睿智的頭腦，就像予魚以海，但凡睿智的頭腦都不會放過這樣難得的大勢。時代的行業變革，使得私募基金一改以往單一依賴發行產品募資、二級市場投資的傳統路徑，拓寬新的投資領域，延伸產業鏈，發展多元化產品和資產管理渠道。大批私募基金業務將擴展至資產管理、財富管理、投資銀行等更加多元化的市場業務，競技場將逐漸擴至整個大資產管理行業。

從2014年，長富匯銀開始從房地產私募基金擴展為“以房地產基金業務為核心，具備優異大類資產配置能力的多元化資產管理集團。”圍繞這一定位，2015年，長富匯銀在擴大公司資產管理規模的基礎上優化了公司現有的產品結構，房地產投資、影視投資、PE投資、資本市場并購投資齊頭并進。

采訪中，張保國向記者展示了當前在選的影視項目名單。當前，專門投資影視的基金層出，整體來看影視的投資方式要么是投資單個影視項目，要么是投資影視公司，長富匯銀的影視基金則是投資影視劇組合。“單個項目的投資風險大，我們的工作核心是資產配置。”張保國說。

在PE投資方面，“我們以母基金的形式，精選國內的優秀基金管理公司作為投資伙伴進行PE投資。”張保國透露，當前，長富匯銀已經與多家PE基金管理機構開展了合作。

對于二級市場投資，投資團隊分析發現，今年行業的走勢與美國1987年的波動幾乎一致，長富匯銀認為當前A股市場雖然風波不停，但是長期來看有著很大的上漲空間，對價值的認識是長富匯銀將二級市場納入資產管理配置方向之一的原因。

立足于房地產基金，向多元化資產管理發展，這是長富匯銀的整體發展戰略。但是為什么選擇影視投資，PE投資以及二級市場投資？背后的邏輯是什么？“首先，長富匯銀對于新的投資方向的選擇是根據自身的能力和優勢進行的；第二，價值投資，順勢而為；第三、多元化的投資，可以實現投資風險的對沖。”張保國總結說。