□ 易憲容／文

從去年12月公布的國家統計局數據顯示，全國11月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅已由自7月連續四個月的漲幅回落轉為漲幅擴大，分別比上月擴大0.2個和0.3個百分點。

這些數據顯示，全國房價漲幅由回落又開始漲幅擴大，各城市房地產市場的分化情況更是加劇。即一線城市或部分二線城市房地產市場開始回暖，房價又開始上升，但是對其他二線城市及三四線城市來說，房地產市場并沒有因為政府推出一系列的救市政策有所好轉，反之全國房地產市場的庫存還在繼續增加，一些城市的房地產市場的價格還在繼續下降。因為，從住房銷售總金額來看，一線城市及部分二線城市的房地產市場占比只有20％，而其他二線城市及三四線城市占比會達到80％以上。占絕大多數的城市房地產市場并沒有由于大量的救市政策復蘇。同時，也應該看到，國內住房銷售金額增長幅度遠大于住房銷售面積增長幅度，即房價在上漲，但住房去庫存化則是十分緩慢。

　　房價正處下行周期

更為重要的是，當前國內房地產市場還面臨著兩個大問題。一是國內房地產市場的周期性調整早就從2013年下半年開始。這種房地產市場的周期性調整出現之后，政府想通過政策來撫平這種周期性調整是不可能的。因為中國房地產市場經過十幾年的快速發展，城市居民的居住條件早就達到中等收入國家的水平。尤其是城市居民，2010年就已經達到戶均一套住房（以三口之家來計算）。根據國家統計局數據，2014年全國城鎮居民7.49億人，人均住房33平方米。總體而言，城市居民的住房條件基本上得以解決。現在住房供求矛盾主要表現為少數一線城市，而三四線城市住房嚴重過剩只能由城市化速度加快、農民市民化的進程來消化。

還有，房地產業的周期也是人口周期。一般來說，20歲－50歲的人是買房子主力，其中20歲－35歲的居民是首次置業，35歲－50歲居民是改善性購買住房。前十幾年中國房地產市場之所以能夠這樣快速發展與增長就是與這個階段的人口結構有關，20歲－59歲的人口處于高峰期。但是從2012年開始，中國的人口結構開始發生變化，2012年，國內15歲－59歲的居民人口，第一次出現了下降。

2014年，中國購買住房的人口出現凈減少。隨著這種人口結構的變化，中國房地產市場繁榮時代已經結束，房地產市場的周期性調整已經出現。再加上大量的中小城市的人口向大中城市轉移，而城市化進程又是十分緩慢，這就使得中國房地產市場周期性調整在三四線城市顯得更加明顯。

在這種情況下，政府希望各種救市政策推出來救房地產市場，是起不到多少作用的。即使少數一線城市只是會出現回光返照的現象，即僅是短期的。因為一線城市的住房價格十幾年來一直在上升，住房市場購買者主要是投資者，在房價上漲時，這些投資者會進入住房市場，當房價下跌時，這種情況就會完全逆轉。而對于這些城市的住房消費者來說，他們根本就沒有支付能力進入房地產市場，他們的住房消費需求也根本不可能釋放出來。尤其是這些城市的房價上漲越快，越是把住房消費擠出市場。

還有，目前仍然還有不少人把中國經濟增長放在依賴房地產上，放在“房地產化”經濟上，估計這樣至多緩解一點短期的經濟增長壓力，但實際上會給未來的經濟增長設置更多的障礙。

比如，當前一線城市的房地產市場好轉，基本上是建立在當地房地產市場價格沒有調整的基礎上或把當地房價頂在天花板上不下來。在這種情況下，當然會促使房地產開發商到一線城市搶占土地，進一步把當地的土地價格推高，并拍賣出一個又一個的地王。但是這種一線城市的高房價，不僅會驅使房地產開發商增加更多的住房供給，最后導致一線城市的住房供給也嚴重過剩，而且過高的房價也會讓整個城市運營成本上升，從而使得不少企業及人才流出這些城市。人口由以往流入而轉向流出，由正增長轉變為負增長。在這種情況下，這些城市的房地產市場周期性調整也會開始，只不過比其他城市稍微晚一點而已。

還有，為了維持經濟增長，目前政府仍然希望房地產市場來帶動，所以當前中國房地產稅收政策十分不合理。正是因為這種中國房地產稅收政策不合理，它成了當前中國居民收入分配不公的最為重要的根源，也是當前中國房地產市場炒作嚴重的重要根源。而收入分配的不公，不僅成了當前中國最為嚴重的經濟問題，也是當前中國社會最為嚴重的社會問題。無論是十八屆三中全會還是“十三五”規劃，都提出共享經濟，希望好的稅收政策讓全體人民來分享社會經濟發展之成果。

所以，新的房地產稅收政策出臺是必然趨勢。如果房地產市場的新稅收政策出臺，并用這種稅收政策來遏制房地產投機投資，去除房地產的賺錢效應，那么中國房地產市場的周期性調整更是會明顯。所以，無論對房地產如何刺激，中國房地產繁榮時代的結束是誰也不可改變的。

　　房地產業兼并組合劇增

同時，美聯儲加息也意味著全球資金廉價時代將要結束，中國央行再想把利率壓低到更低水平來救房地產市場概率會越來越小。因為不僅會導致人民幣貶值的壓力越來越大，引發大量的資金流出中國，而且人民幣的貶值也會嚴重影響人民幣國際化的進程，影響中國在國際的地位。在這種情況下，中國央行的貨幣政策也可能順全球經濟周期調整。

在中國銀行(601988,股吧)利率處于最低水平時都無法救房地產市場，那么利率上升時，對中國房地產市場將造成嚴重的沖擊，甚至改變一線城市房價上漲預期。這同樣是中國房地產市場周期性調整的重要因素。

對于這點，國內房地產市場開發企業看得最為清楚。目前，國內不少房地產企業紛紛退出市場，房地產業兼并組合急劇增加，房地產開發企業投資重要性明顯下降，房地產開發投資低迷，房地產新開工面積大幅下滑。2015年1月－11月，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3％，增速比1月－10月回落0.7個百分點。11月的房地產開發投資由年初增長10％以上，下降到1.3％，下降的幅度達9％以上。即使是這樣，房地產市場的庫存仍然在增加。中國房地產市場去庫存化越來越艱難。

國家統計局數據顯示，1月－9月，房屋新開工面積下降12.6％，房屋竣工面積下降9.8％，房地產開發企業土地購置面積下降33.8％，土地成交價款下降27.5％等。而這四個作為房地產市場先行指數，同時出現下降，在過去歷史上是從來都沒有過的事情。這也意味著不僅住房投資者不看好當前中國房地產市場，而且造就了十幾年房地產繁榮的房地產開發商也不看好當前中國的房地產市場。面對房地產市場困境，房地產開發商根本不愿意增加投資，更不愿意增加土地持有，一心只是想把手中的項目或住房銷售出手就萬事大吉了。可以看到，不少知名的房地產開發商就明確表示，現在不逃出房地產市場還等什么時候。

從中央的部署來看，2016年的一大重要任務就是房地產的去庫存化。國務院的會議表明，房地產的去庫存化，可通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。

中國的城市化進程還僅僅開始，目前城市人口不到8億，仍然還有6億人口為農村人口。在農村人口中，有不少農民在城市里打工，他們也在城市里工作，但是由于戶口制度、社會福利保障、教育等條件限制，使得他們即使在城市里打工，但是他們仍然無法在城市里真正的落下來。因此，創造條件讓農民進入城市，讓他們市民化，是增加城市人口及城市進程最為重要的方式，也是增加住房消費最為重要的途徑。

但是，就目前的情況來看，農民不能進城，不能夠市民化，僅是因為需要落戶政策、就業政策、教育政策等配套政策積極跟進的表面問題嗎？這些方面當然重要，更為重要的是農民進城、農民市民化，農民有沒有能力進入城市購買住房的問題。如果農民工沒有能力在城市購買住房，連最基本的生存條件都無法滿足，那么農民工市民化就不可能達到。

如果政府完全把現在過剩的住房購買下來，全部以低價或以福利分房的方式配置給農民，這當然能夠加快農民進城的步伐，農民進城或市民化也會容易些。如果是要農民自己支付購買住房進入城市，那么對絕大多數農民來說，他們是沒有能力進入住房市場的，他們也是無法進城市民化的。

如果政府能夠給農民配置住房讓農民進入城市、讓農民市民化，只要有一二億農民進城就可能消化當前住房市場嚴重的過剩問題。但是這里又有兩個問題要解決。

農民進入城市的市民化，是讓農民自由遷移，還是政府給予計劃安排？如果政府給予計劃安排，把農民安排到那些經濟條件差、沒有就業機會的城市來消化住房庫存，農民會愿意進入這些城市嗎？估計許多農民是不會愿意進入這些城市當市民的。在這種情況下，他們寧愿待在原有的農村。如果讓農民自由遷移，那么政府是無法給予農民市民化住房配置的。

即使政府可以有計劃地讓進城的農民配置住房，那么這些購買住房的錢從何而來？即使是政府幫助農民出首付，對于絕大多數地方政府來說，他們同樣是無財政能力購買住房給予農民市民化配置住房的。而且即使政府幫助農民出首付，也讓農民購買住房的融資成本降低，但后來農民是否有還按揭貸款的能力是相當不確定的。因為這需要農民的穩定就業來保證。在這種情況下，國內的金融及銀行有意愿貸款給農民嗎？

就目前的住房市場來看，城市里的絕大多數市民都沒有支付能力進入這樣一個高房價的市場，那么讓農民進城并有支付能力支撐這個市場比較難。農民根本沒有能力進入這個以投資為主導的高房價市場。如果農民沒有能力進入這個高房價的市場，農民進入城市的基本生活條件難以得到滿足，那么要讓農民工市民化也就相當困難。

所以，要擴大當前中國住房市場的有效需求或住房市場去庫存化，對于住房制度的改革，不僅在于讓農民工市民化的問題，最為重要的就是如何讓居民的住房消費需求釋放出來的問題。不是僅僅降低當前住房市場融資成本、降低住房市場的交易成本及增加購買住房的補貼問題，而是讓過高的房價回歸理性的問題。如果不能夠讓住房市場的價格回歸理性，保證絕大多數消費需求有支付能力購買，那么要釋放出這些居民的住房需求是根本不可能的。

　　讓住房市場價格回歸理性

讓住房市場的價格回歸理性，最為重要的就是政府的房地產制度改革就得堅決地去除住房市場的賺錢效應，就得對住房市場的投資投機需求與消費需求用嚴格的住房稅收政策進行區分。如果不能夠做到這一點，僅是放開什么住房限購政策，僅是降低購買者的融資成本，僅是給購買住房者進行補貼等，那么這個住房市場的價格一定不會回歸理性，也就無法把城市居民的住房消費需求釋放出來，更無法把農民工的住房消費需求釋放出來。因為購買住房的本金仍然處于高位。

在這種情況下，要實現住房市場去庫存化的目的是不可能的。當然，對于一些三四線城市來說，即使是讓房價回歸理性，要讓當前這些城市巨大的住房庫存消化掉，同樣是不容易的。

對于2016年中國的房地產市場，盡管一線城市的房地產市場2015年下半年有所回暖，住房的銷售數量開始有所增長，價格有所回升，但是這些城市的住房銷售回暖是建立在政府通過過度的優惠政策讓持有住房者進入市場的結果，那些真正住房緊缺的居民根本就沒有能力在這種高房價下進入市場。

所以2015年這些一線城市及部分二線城市的住房銷售增長很大程度上是需求透支條件完成，是投資者預期房價上漲的條件進入市場。這些城市的住房價格有些許下跌，或投資者預期下跌，再沒有投資者接盤，那么2016年一線城市住房市場，無論是銷售還是價格都面臨著下行的風險。而這種情況出現，也意味著房地產市場的周期性調整蔓延到一線城市。

對于部分二線城市及三四線城市，這些城市房地產市場所面臨的風險可能會更高，因為就目前的情況來看，這些城市的住房市場已經持續了一年多的房價下跌。而房價持續下跌也就意味著住房投資者會全部退出市場。

在這種情況下，本來這些城市的住房市場的庫存就已經嚴重過剩了，現在隨著房價下跌，住房銷售的下降，而住房新的供給還在增加，這就必然使這些城市的住房庫存不僅無法去除，反之還在增加。就目前情況來看，即使房價下跌，也難喚起居民的住房需求，一則這些城市的住房供給過多，二則不少三四線城市的人口凈流出。所以對于這些城市房地產來說，2016年的風險可能會更大。

由于房地產投資開發全面下跌，可能導致2016年的產能過剩更為嚴重，及中國經濟增長下行的壓力更大。所以政府同樣可能出臺全面的救房地產市場的政策。如果說，這些政策還是在老路上前行，即鼓勵住房投機投資者進入市場，短期內可能會有些作用，但效果并不會太明顯，最后可能把中國房地產市場推向風險更高的地方。而讓農民進城來消化三四線城市的住房庫存幾乎無法達到這種不可能的目標。

總之，如果釋放類似房地產“救市”政策信號，2016年中國房地產市場面臨的風險會更高。但房地產是不動產，是無法分割的市場，價格突然快速下跌也是異常事情。中國房地產價格調整只能是緩慢中下行。這就是2016年中國房地產市場基本態勢。

作者為青島（樓盤）大學經濟學院教授