“這些其實都是類REITs產品，是在國內REITs法規、市場條件還不成熟前提下所進行的探索。”國泰君安分析師劉斐凡表示，目前出現的各種資產證券化產品只是房企輕資產轉型的第一步，終極目標仍要REITs來實現。

1月14日，碧桂園下屬增城碧桂園物業發展有限公司成功發行29.455億元資產支持證券，利率5.1%，期限4年。據介紹，該證券將以增城碧桂園的若干合同收款權作支持，是國內房地產行業首單以客戶自付合同收款權作支持的資產支持證券。

自從2014年底證監會宣布資產證券化由審批制改為業務備案制后，房地產行業的資產證券化便開始花樣百出。如以商用物業租金收益為標的的鵬華前海萬科REITs、萬達金融“穩賺1號”，世茂推出的購房尾款及物業費資產證券化項目等。克而瑞高級分析師房玲分析，只要能夠產生穩定現金流的資產都可以證券化，相信如旅游地產投資收益證券化、社區金融資產證券化等類似產品也在路上了。

“這些其實都是類REITs產品，是在國內REITs法規、市場條件還不成熟前提下所進行的探索。”國泰君安分析師劉斐凡表示，目前出現的各種資產證券化產品只是房企輕資產轉型的第一步，終極目標仍要REITs來實現。

花樣繁多的資產證券化

碧桂園將這次發行的資產支持證券視為一種金融創新。據介紹，這是國內房地產行業首單以客戶自付合同收款權作支持的資產支持證券，也是目前國內房地產行業規模最大、期限最長、利率最低的尾款資產支持證券。

從近30億元的融資規模，以及5.1%的利率、4年期限來看，資產支持證券的融資功能很強大。就算跟碧桂園近期發行的國內私募公司債以及2015年初發行的美元債相比，資金成本的優勢也顯現無遺。碧桂園近日發行的10億元私募公司債，利率4.99%，年期5年。2015年2月，該公司發行2020年到期的優先票據，融資額9億元，利率高達7.5%。

所謂資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。2015年可謂房地產資產證券化的新紀元，這之前，相關案例寥寥可數，資產種類也較單一。最早的項目是2012年12月華僑城A成立的“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產管理計劃”，以5年內特定期間華僑城及下屬兩家子公司擁有的歡樂谷主題公園入園憑證為基礎資產，募集資金18.5億元。2014年4月，廣東海印集團設立的專項資產管理計劃，以旗下14處商業物業未來5年租金收益為標的，融資額為14億元。

據中國房地產報記者了解，不少開發商都有將重資產變輕的意愿，只是苦于政策未開閘。2014年底，證監會下發《關于信貸資產證券化備案登記工作流程的通知》，將信貸資產證券化業務由審批制改為備案制。自此，各種房地產資產證券化產品不斷涌現。

2015年6月7日，萬達金融聯手快錢公司推出眾籌理財產品——“穩賺1號”，50億元的募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業廣場項目。投資門檻1000元，期限7年，預期租金年化收益率為6%，物業增值收益預期年化收益率為6%。2015年6月8日，由萬科聯手鵬華基金發起的國內首只公募REITs獲批。該款產品以萬科前海企業公館租金收益權為標的，發行規模30億元，未來可在二級市場進行交易。

2015年7月10日，世茂房地產推出的“博時資本-世茂天成”物業資產支持專項計劃獲批，發行總額15.1億元，成為國內市場上首單物業費收入資產證券化項目。2015年11月13日，“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項管理計劃”完成發行，是國內市場上首單購房尾款資產證券化項目，以世茂集團旗下位于一二線城市的項目公司的購房尾款為基礎資產，募集規模為6億元。

終極目標仍是REITs

開發商爭先恐后發行資產證券化產品圖的是什么？房玲認為，作為有限的“專項資金”，物業費在利用率和流動性方面多有不足，而通過證券化后，開發商可將一次性獲取的物業費用于其他方面投資，從而盤活了資產，提高了物業費利用率。物業費轉化為證券產品進行上市交易，也提高了流動性。此外還可以幫助房企拓寬融資渠道，降低融資成本。“由于物業費屬于收益類資產，且穩定性非常高，因此物業費資產證券化發行的債券信用等級要高于債券、股票等其他長期信用工具，所以降低了融資成本。”

劉斐凡也表示，公司債發行規模有限制、私募基金成本高，而資產證券化不僅沒有額度限制，利率水平也低，而且，“發行債券只增加企業負債，資產證券化則是資產和負債表兩邊都有增加，對企業負債率影響較小”。

可以看到，雖然花樣不少，但各大房企態度還是比較謹慎，推出的資產證券化產品規模并不大，世茂發行的購房尾款證券化產品的基礎資產是7.78億元的購房尾款，只占世茂旗下項目公司所有項目購房尾款90億元的9%。萬科和萬達也僅是拿旗下部分產品進行試水。

“資產證券化其實就是對未來現金流的折現，理論上，任何能產生穩定現金流的資產都可以證券化。”在劉斐凡看來，房地產行業能夠進行證券化的資產頗為豐富，未來會有更多房企進行更多樣化的嘗試。“既然物業費可以資產證券化，那與之類似的資產當然也可以進行嘗試，如旅游地產投資收益證券化、社區金融資產證券化、股權眾籌資產證券化等。”房玲說。

劉斐凡把上述的房企資產證券化產品稱為“類REITs”，有其形但沒有其神。“只有融資功能，沒有體現企業運營能力。”他認為，這些產品都只是在REITs實現前的試驗品，大型房企的終極追求仍是REITs。萬達董事長王健林曾公開表示，“穩賺1號”其實就是一個準REITs，待有關部門批準，這個公司(基金)可以上市，變成公募而不是私募，就是真正的REITs。而在萬達本身的產品介紹中，“穩賺1號”最終的退出方式也是以REITs形式上市。

“房地產企業的重資產和高杠桿一直都是被詬病的短板，但只要REITs能推出，立馬就能轉型成輕資產企業。估值能從目前的15倍左右，上升到20~30倍。”劉斐凡表示，中國主要城市的房地產市場已由增量逐漸轉向存量，房地產企業從開發轉向運營、服務也是不可逆的大勢，REITs的落地指日可待，而目前進行“類REITs”嘗試的房企屆時將占有明顯的先發優勢。