一次不同尋常的土地拍賣“熔斷”，一個投資開發如何突圍的現實難題。

東地產 虞依唯

相比2015年年末的火爆拍地現場，隨著寒潮而來的，便 是土地市場的大幅降溫。

1月20日， 原本地王呼聲很高的蘇河灣超大綜合體地塊 在金地、龍湖、華潤華僑城兩輪舉牌后再無人加價。最終， 華潤華僑城聯合體以69.32億元摘得閘北區天目社區C070102 單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下 空間開發地塊，溢價率0.05%，樓板價38019.8元/平方米。

“新靜安”首拍 市場熔斷

2016年1月20日，“新靜安”迎來土地第一拍。 地塊出讓面積65692.4平方米，建筑總面積321326.05平

方米，僅次于火車站北廣場以北地塊326210.7平方米總建 面，地塊起始報價69.28億元。在交易過程中，主持人在反 復確認無人加價后，突然宣布暫停15分鐘。據悉，當天實際 是交易過程暫停長達一小時后，主持人才重新出現并宣布： “現場競價告一段落，將在網上宣布最終的出讓結果。”

為何“新靜安”首拍會遇冷？ 上海（樓盤）中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，這幅土

地開發要求比較高，是導致市場競價熱情不高的原因之一。 另外，一線城市樓市安全度高，但過高的土地成本吞噬房企 利潤。這次拍賣熱情比2015年12月降溫不少，也表明開發商 開始冷靜思考。

土地分析師王思認為，此類土地遇冷某種程度上是土地 的真正價值并未完全釋放。交易中，部分競價者可能并沒有 快速報價，因此土地順理成章地落到華潤華僑城聯合體中。 也可能和此類土地的總價相對高有關系，部分房企可能礙于 資金壓力，并沒有主動報價。同時，熔斷的模式說明土地 市場也不是如預期那樣，頻繁加價、追漲的模式。實際情況 是，可能也會有熱門地塊出現冷門交易的現象。

華僑城成蘇河灣地主

追溯此前蘇河灣出讓過的地塊，樓板價不斷攀升。2010 年2月，華僑城以52784元/平的樓板價拿下了蘇河灣北岸東 塊1街坊地塊，現已成為蘇河灣塔尖住宅和寶格麗酒店。同 年7月，華僑城又以14500元/平樓板價獲得了蘇州（樓盤）河北岸東 塊41、42街坊地塊，現已成為蘇河灣行政公館及商業設施。 2015年7月，金融街(000402,股吧)88.15億元奪得火車站北廣場地塊，樓板 價飆升至27022元/平。

至此，蘇河灣沿河地塊已全部出讓完畢。華僑城儼然成 了蘇河灣的地主，從雪藏十數年的市中心老城區到今天的上 海之最，5年間，華僑城打造了高達150米的浦西最高住宅。 此次與華潤聯合拿到此類便宜地塊，讓人大跌眼鏡。

上海鏈家市場研究部數據顯示：目前，蘇河灣華僑城商業部分的售價在15萬元/平方米左右，辦公6萬元/平方 米左右，住宅部分的售價在13萬元/平方米左右。華僑 城蘇河灣項目已成為區域內標桿，這次再度斬獲相臨 地塊可以進一步擴大影響力。

“自2010年華僑城拿下蘇州河北岸東塊1街坊地 塊后，對蘇州河的改造和蘇河灣板塊的崛起起了重要 作用，可以說華僑城一家支撐起了蘇州河區域的打 造。”上海鏈家市場研究部總監陸騎麟說道。

關于網傳“拿地結果無效”一事，華僑城A地產 業務的相關人士向媒體表示：“當時是按照正常流程 拍地，雙方最后按照成交總價簽署了成交確認書。具 體情況還在跟進，最后看怎么一個說法了。”至截稿 時還未得到華僑城方面正面結果回復。

拿地容易 開發難

上海是稀缺性土地供應市場，這與上海土地集約 型開發的模式有關。更為重要的是，市區可供開發的 土地不足，華潤華僑城拿地后續存在巨大增值空間。

但在陸麒麟看來，對于整個片區的規劃商業部 分的推進存在難點。若類似于人民廣場來打造中低端 類商業產品，蘇河灣區域會因為受到人流量的限制， 最終很難激起消費熱潮；若打造高端商業產品，單單 依靠華僑城和中糧天悅壹號的高端人群、再加上周邊 辦公樓帶來的商務人士去消費，也難以得到支撐，因 此，后期的推進可能會有一定的難度。

同時，華潤華僑城此次聯合拿地方式，也是眾多 房企選擇的模式。在業內人士看來，隨著2016年房企 資金面的不斷寬裕，后續部分房企從自我品牌維護角 度出發，依然會選擇單打獨斗的模式。

相較市中心地塊的遇冷，郊區土地受熱捧。1月21 日，禹洲就單打獨斗的以26.3億元競得閔行區馬橋鎮 MHC10803單元25A-07A地塊，溢價189.2%，成交樓 板價28972.22元/平米，已經超越當地公寓的價格，未 來的開發壓力也將隨之顯現。