時評

一場多米諾骨牌式的危機正在發酵。 新年以來，人民幣匯率的快速貶值在金融市場掀

起滔天巨浪。全球股市、期市、匯市空頭肆虐，資本 市場風雨飄搖，避險情緒全面升溫。盡管近日來受空 頭回補影響，市場出現了大幅反彈，但空氣中依舊彌 漫著金融危機的氣息。

與匯率關聯最緊密的不動產市場上，因流動性原 因而表現滯后的交易中，風暴卻潛滋暗長。

本幣貶值通常伴隨著資本外逃，股市之后首當 其沖影響的是房地產市場。不過，由于外匯管制的原 因，大陸市場尚未實現貨幣自由兌換，因此房地產影 響更多在于心理預期；另一方面，由于外資在整個房 地產市場占比極小，房地產市場即使出現外資拋售， 對全市場的影響也極其微小。同時，由于境內市場本 幣流動性充裕，外資的拋售很容易找到批量接盤俠， 因此很難撼動既有的境內市場格局。

人民幣貶值預期下，最大影響的可能是與境內 資本密切相關的國際市場。從影響程度來看，香港、 澳大利亞、新西蘭等市場將是下一階段聚焦重點。其 中，對于近期備受關注的香港樓市，實是重中之重。 盡管由于聯系匯率制度的原因，港幣并不存在貶值因 素，但是近兩年來香港經濟疲軟，自游行受日韓分 流，奢侈品關店潮等因素影響，直接造成香港樓市的 租金回報下降，這為樓市下行奠定了基礎。另一方 面，伴隨中國經濟增長放緩，內需替代外貿逐步成為 經濟增長動力；同時隨著境內一線城市開放力度加 大，北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）等城市在亞太的地位逐步上 升，此消彼長之中，香港作為內地企業對外窗口的重 要性同步下降。

由于近些年來香港樓市持續上漲，樓價上漲預期 已被透支，如今面臨多重外部不利因素，香港樓市的 回調具備現實基礎。因而，近期以來國際空頭頻繁做 空港元、港股，讓機敏的投資者嗅到了“股匯雙殺” 下的金融危機味道。由于香港政府有充足的美元頭 寸，且有過戰勝亞洲金融危機經驗，因此再次發生系統性危機的可能性較小，但樓市的調整、股市匯市的 壓力短期內不會消除。

如果人民幣貶值預期強化，澳大利亞和新西蘭可 能短期利多長期看空。這兩個經濟體與華人資本關系 密切，早期仍將受惠于人民幾點貶值預期下的投資移 民潮，但如果匯率出現了實質性貶值，人民幣國際購 買力下降，作為最大外國投資者群體的大陸移民潮后 繼乏力，樓市將失去支撐。另一方面，如果澳元也進 一步貶值，雖然獲得了對人民幣的相對優勢，但潛在 資本外逃下，同樣前景不妙。

值得注意的還包括開發商群體，由于受此前美 元低息因素刺激，國內開發商在近兩年大舉在香港發 債，這些國內開發商持有的美元負債，未來將因本幣 貶值而受到沖擊。近期一些敏銳的開發商提前償還美 元債券的做法，顯然是考慮到未來本幣貶值帶來的負 面影響。

至于國內的城市表現，本幣貶值背景下，人民 幣資產價格承壓，唯持有一線城市的優質物業是最優 選項，因而城市的分化還將加劇，一線城市仍然受追 捧，而那些亟待去庫存，缺少外來人口流入的城市， 樓市表現仍難獲得實質性改變，前景依舊不樂觀。

王建生