信托業(yè)下行，兌付危機(jī)增多背景之下，處于臺(tái)風(fēng)口的互聯(lián)網(wǎng)金融，火線擁抱房地產(chǎn)以做大營(yíng)收規(guī)模。

東地產(chǎn) 伊玥

在信托行業(yè)走下坡路的當(dāng)下，互聯(lián)網(wǎng)金融 攜手房地產(chǎn)迎來(lái)下個(gè)風(fēng)口。

根據(jù)用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，2015年 12月發(fā)行的集合信托產(chǎn)品收益率降至8.34%， 與年初相比下降約1個(gè)百分點(diǎn)。2016年利率預(yù) 計(jì)仍將下調(diào)，信托產(chǎn)品的收益率也將進(jìn)一步下 滑，兩年期集合信托產(chǎn)品收益水平預(yù)計(jì)會(huì)降到 7%－7.5%水平。

信托下滑明顯 現(xiàn)兌付危機(jī)

2015年信托行業(yè)遭遇了五年來(lái)首次資產(chǎn)環(huán) 比負(fù)增長(zhǎng)。優(yōu)質(zhì)標(biāo)的稀缺下固收業(yè)務(wù)縮水、房 地產(chǎn)行業(yè)下行時(shí)代信托資金占比持續(xù)下降、通 道業(yè)務(wù)被券商基金子公司侵占等，昔日帶動(dòng)信 托飛馳的馬車似乎都已疲憊不堪。

隨著已發(fā)行的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目陸續(xù)到期， 加之市場(chǎng)低迷，自去年以來(lái)多只房地產(chǎn)項(xiàng)目出 現(xiàn)了兌付風(fēng)險(xiǎn)，如匯源6號(hào)房地產(chǎn)信托，由于 所投“石家莊（樓盤）卓達(dá)碧水馨園住宅項(xiàng)目”銷售進(jìn) 度出現(xiàn)問(wèn)題延期；長(zhǎng)城財(cái)富9號(hào)大連（樓盤）金生山海 云天項(xiàng)目逾期；安徽中杭項(xiàng)目和黃氏控股路橋 建筑裝飾城二期最終以保本微利方式解決；受 佳兆業(yè)影響的愛建信托和中融信托兩款產(chǎn)品在 佳兆業(yè)債務(wù)重組后危機(jī)解除。

用益工作室報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托風(fēng) 險(xiǎn)會(huì)在2015年后階段時(shí)有顯露：開發(fā)商不能 按期償還融資資金，從而選擇延期兌付，信托 公司宣布提起清盤房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，甚至還有 一些房地產(chǎn)信托計(jì)劃引入資產(chǎn)管理公司進(jìn)行接 盤，“控風(fēng)險(xiǎn)、保兌付”成為焦點(diǎn)話題。

而2016年房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)內(nèi)人 士表示，在去庫(kù)存壓力面前，預(yù)計(jì)仍會(huì)不時(shí)有 房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)暴露的個(gè)例發(fā)生。同時(shí)，提醒 投資者，不論青睞哪類信托產(chǎn)品，都需管理好 投資預(yù)期，正視"高收益零風(fēng)險(xiǎn)"的剛性兌付不 復(fù)存在的事實(shí)。

地產(chǎn)信托仍受青睞

一直以來(lái)，房地產(chǎn)信托都是信托資金投向 的中堅(jiān)力量，但去年以來(lái)隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整 和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的陣痛，這一情況出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年各季度，資金信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比均超 過(guò)10%，進(jìn)入2015年以來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域投向資 金占比持續(xù)走低。2015年三季度信托行業(yè)數(shù)據(jù) 顯示，房地產(chǎn)資金信托余額12876億元，占比 僅8.96%。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)投向資金信 托占比減少主要受以下三點(diǎn)因素影響：一是房 地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存壓力大，行業(yè)新增投資規(guī)模走 低，由此產(chǎn)生的融資需求下降；二是低成本融 資渠道擴(kuò)寬，資金雄厚的地產(chǎn)商可通過(guò)債券、 股票等方式獲得資金，通過(guò)信托融資的意愿下 降；三是此前暴露的諸多房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目和經(jīng) 濟(jì)下行的預(yù)期讓信托公司對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目的態(tài) 度更為審慎。

與此同時(shí)，由于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)等固收類信 托發(fā)行量下降，原來(lái)百度貼吧中偏多的銷售貼 慢慢變成了求購(gòu)貼。諸多投資者表示，在股市 震蕩，P2P跑路，以及銀行理財(cái)利息一降再降 的情況下，對(duì)比起來(lái)，信托產(chǎn)品的性價(jià)比還算 不錯(cuò)。

“給工商企業(yè)融資的產(chǎn)品我們對(duì)行業(yè)不 太了解，所以不敢投。如果是地產(chǎn)信托，還能 了解下所在城市經(jīng)濟(jì)圈，地產(chǎn)商資金實(shí)力及聲 譽(yù)，抵押物是否充足，比較放心。”一位投資 者的百萬(wàn)信托資金即將到期收回，但還沒(méi)能找到心儀的一線城市大地產(chǎn)商信托項(xiàng)目作為下一 輪投資計(jì)劃。

互聯(lián)網(wǎng)金融擁抱房地產(chǎn)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，從營(yíng)銷角度，經(jīng)歷 了多次市場(chǎng)風(fēng)雨歷練之后，更加成熟也更加理 性，行業(yè)從業(yè)者紛紛認(rèn)可一點(diǎn)：行業(yè)的黃金時(shí) 代已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)去，不管是郁亮的“下半場(chǎng)理 論”，還是大家認(rèn)為“白銀時(shí)代”的開始，好 日子一去不復(fù)返了。在這種情況下，除了深度 挖掘房地產(chǎn)商品產(chǎn)品屬性本身，在項(xiàng)目產(chǎn)品、 物業(yè)服務(wù)上深耕之外，房地產(chǎn)的全流程服務(wù)也 不僅僅是銷售問(wèn)題，是一個(gè)服務(wù)問(wèn)題。

從售前，到售后，互聯(lián)網(wǎng)金融的介入， 給了一個(gè)行業(yè)深度的解決方式，對(duì)于開發(fā)商甲 方，有大規(guī)模資金解決方式和最終的銷售金融 解決方式，這樣的回歸是必然。以投資產(chǎn)品的 面貌出現(xiàn)，房產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)金融給予普通大眾一 個(gè)更加穩(wěn)健的投資出路，除了股市和危險(xiǎn)的 P2P。

此外，由于信托行業(yè)下坡路正在緩行中， 房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多的個(gè)性化的金融服務(wù)的需 求催生了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。大多數(shù)人認(rèn)為P2P 是互聯(lián)網(wǎng)金融，截至2015年10月，P2P整個(gè)行 業(yè)的募集金額已經(jīng)超過(guò)1200億，累計(jì)金額過(guò)萬(wàn) 億，其實(shí)互聯(lián)網(wǎng)金融有更為廣泛的含義。

匯聯(lián)金融控股執(zhí)行董事兼COO郭馨儒表 示，中國(guó)房地產(chǎn)需要互聯(lián)網(wǎng)金融有兩個(gè)原因。 首先，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)周邊消費(fèi)達(dá)到上萬(wàn) 億，這中間住房支出占到了24%，巨大的市場(chǎng) 亟待真正的互聯(lián)網(wǎng)金融公司整合；其次，中國(guó) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)足夠長(zhǎng)，在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中開發(fā)商、 中間商、社區(qū)物業(yè)、跨界商、購(gòu)房人、社區(qū)居 民每個(gè)參與者的痛點(diǎn)都有不同，這些痛點(diǎn)都可 以用金融解決方案來(lái)解決。

百瑞博研站馬琳博士認(rèn)為，信托公司可 以嘗試在慎重選擇交易對(duì)手、項(xiàng)目區(qū)位的前 提下，采用真正的股權(quán)投資或者“股權(quán)+債 權(quán)”的形式開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。同時(shí)，通過(guò) 設(shè)立房地產(chǎn)并購(gòu)基金或房地產(chǎn)信托投資基金 (REITs)整合優(yōu)化資源配置，以此拓展房地產(chǎn) 信托的深度和廣度，有望成為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 的升級(jí)版。