十多年來，京津新城無數次成為京津兩地樓市的熱點。“空城”、“鬼城”是很多媒體為其定義的標簽。從項目案名即可以看出，該項目的定位與客戶群體是來自于京津兩地。京津新城位于天津市寶坻區，京津唐三地中心位置。西北距離北京98公里，約1小時車程。南距天津45公里，約30分鐘車程，東距唐山105公里。

北方的冬天，萬物蟄伏，一片蕭條景象。處于京津唐三城中間地帶的超級大盤京津新城，樓市的蕭條凄冷比之天氣有過之而無不及。

從北京出發，沿京哈高速行駛半小時，在寶坻北出口轉津薊高速，再行駛約20分鐘，即可到達京津新城的入口。

十多年來，京津新城無數次成為京津兩地樓市的熱點。“空城”、“鬼城”是很多媒體為其定義的標簽。從項目案名即可以看出，該項目的定位與客戶群體是來自于京津兩地。京津新城位于天津市寶坻區，京津唐三地中心位置。西北距離北京98公里，約1小時車程。南距天津45公里，約30分鐘車程，東距唐山105公里。

十年沉浮

驅車駛進寬闊的凱旋門，道路西側一塊印有“京津新城總體規劃圖”的巨大的廣告牌甚為顯眼。如果驅車將整個別墅群全部繞下來，至少需要十分鐘。這座號稱是“亞洲最大別墅區”的京津新城，規劃有8000套別墅，目前已建成的僅有3000多套。

提到京津新城的規劃，要把時間推回到十幾年前，2001年，天津寶坻撤縣設區，迎來了發展機遇。并提出“立足天津、依托北京、借助河北、服務東北、面向全國、放眼世界”的戰略構想。據媒體報道，寶坻區政府提出“135工程”的招商引資政策，即100萬、300萬、500萬元的引資計劃，500萬元以上項目由區長親自掛帥，而京津新城就是其中重要一項。

京津新城是2006年國務院批準建設的天津市11個新城之一。按照天津市政府2009年1月批準的《天津市城鄉總體規劃》，到2020年新城規劃面積為53平方公里。從2014年起，京津冀一體化上升到國家戰略層面。

到了2016年，一則軌道交通的消息無疑成為最大的利好。1月13日，據北京日報報道，除現在運營的京津城際鐵路外，北京和天津之間將再添一條城際鐵路——京濱城際。該線路進入天津市后，分別經過寶坻區、武清區、北辰區和東麗區，最終進入濱海新區。相關信息顯示，設在寶坻區的站點即是京津新城。

高鐵消息終于落地，但已擁有3000套別墅的小城，卻仍然沒有一個大型商場或超市。一直以來，京津新城的項目方并不忌諱談到空置率的問題。該項目銷售人員直言：“冬天入住率大概40%，這邊住得人比較少，在這里買房的都是天津和北京的人群買來度假。”

社區商業幾乎在癱瘓的狀態下，難以想象，這3000多套別墅除在售的幾十套外，已全部售出。據媒體2015年4月的報道，當時京津新城的銷售率達到90%左右。京津新城康園的329套別墅僅剩3套未賣出，價格為每平方米13000元。而中國房地產報記者從該項目銷售人員處了解到，目前剩余康園與熙園的尾房共20多套。而從天津房地產綜合信息網的數據來看，僅康園在售項目就超過10套，熙園在售項目為20多套。看來，這半年間的去化并不理想。

超級大盤的“下半場”

京津新城自2004年開發至今已有十余年，而這3000多套別墅僅僅是其中的一半。整個項目到目前為止也僅開發了5期。第5期的雍園將在2016年下半年開盤。

從南區一直向東，就是即將開盤的雍園。在京津新城規劃圖中，由寶白路將京津新城前5期與后5期分隔開來。這條路的另一側，將是下一個5期項目，從第6期一直到第10期，而目前依舊是荒地一片。

據了解，區域內，同為合生創展開發的高爾夫公寓項目，目前銷售狀態似乎并不樂觀。從天津房地產綜合信息網數據來看，該項目自2010年建成以來，仍有大量的庫存待消化。

對于京津之間的很多夾縫市場，北京一位開發商營銷人士向中國房地產報記者表示，有規劃熱點、有軌道、有高速，距離3環50公里是一個熱度，而100公里則是另一個熱度，對于寶坻的市場來看并不樂觀。

從北京房地產各大門戶網站上搜索京津新城二手房，可以看到，目前該項目在售二手房源達千套以上。京津新城在2017年將開啟“下半場”，余下的5期產品，在下一個十年，還有很長的路要走。北京某新房代理公司銷售總監表示，如果沒有大的產業布局或其他利好帶動人口和就業，“這種規模大盤的最終結局只能是自生自滅”。