文/Patrol資本董事總經理基思•布雷斯勞爾

本文翻譯、編輯/陳旸

來源自《清華金融評論》

中國和歐洲國家之間密切的高訪互動令中歐關系持續升溫，歐洲房地產行業也備受中國投資者的追棒。本文認為，中國經濟放緩在某種程度上提高了歐洲作為投資目的地的吸引力，但投資者仍須關注經濟和地緣政治等風險。

中國國家主席習近平2015年10月底訪問英國時受到了當地的廣泛關注，英國首相卡梅倫稱這次訪問開啟了中英關系的“黃金時代”。

在這次訪問中，中英兩國簽署了近400億英鎊（約合3900億元人民幣）的貿易和投資協議，其中最有爭議的無疑是中國在英國欣克利角核電項目中高達60億英鎊的投資。

習近平的訪英之旅和帶去的投資是中國經濟發展中的一個重要里程碑。一般來說，當一國的內需增長放緩、生產成本上升時，當地企業家便會傾向于對外投資。從2013年起，亞洲首富李嘉誠陸續出售了總價值達人民幣200億元的北京（樓盤）、上海（樓盤）和廣州（樓盤）等地的商業地產，引發媒體猜測李嘉誠將從中國撤資而轉投歐洲。

2015年下半年以來，外界對中國經濟增速放緩以及對全球經濟影響的擔憂情緒升溫。中國制造業數據的疲弱、股市大跌、“8.11匯改”以來的人民幣貶值都加劇了擔憂情緒。受此影響，歐央行將歐元區2015年和2016年本地生產總值（GDP）的增速預期分別下調0.1和0.2個百分點至1.5%和1.7%。歐元區的通脹預期也有所下調，引發市場關于通縮的擔憂。為應對通縮風險，歐央行主席德拉吉也暗示或將延長1.2萬億歐元規模的量化寬松項目。

歐央行下調歐元區經濟增速的原因主要是擔心中國經濟減速將影響歐元區特別是德國的出口。德國是歐元區重要出口國，主要向中國出口機械、豪華汽車等產品。

中國經濟轉型期的陣痛

經濟學家們對于中國經濟放緩的嚴重性眾說不一。一些經濟學家認為對此不必過分擔憂，原因是中國經濟模式正由出口導向型轉向內需拉動，在此過程中的經濟增速下滑在意料之中。

芝加哥大學教授羅伯特•阿利伯（Robert Z.Aliber）指出，中國目前的情況和日本從20世紀80年代到20世紀90年代的情況很相似。他認為，一國能依靠低人工成本優勢從其他國家奪取市場份額，經濟快速發展30～40年，此后便會失去這一優勢。

中國經濟經歷了30多年的快速發展，出口的繁榮吸引了數千萬農民到城市打工，并帶來了房地產價格的瘋狂上漲。

一些投資者質疑中國樓市的增速。在大多數地區，房價收入比超過了20倍，而房租收入比則處于低位，這就導致大部分房產被空置。西南財經大學開展的一項全國性調查顯示，2013年，中國城鎮空置房為4898萬套，城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%。此外，國際貨幣基金組織（IMF）近期發布的一份報告也顯示，在不增加供應的前提下，目前中國中小城市的房屋庫存足夠房地產商銷售3年。

這種情形可能會造成房價大幅下跌，家庭財富縮水，房地產商和樓市投資者融資難度增大。阿利伯教授指出，日本的房地產價格在20世紀90年代暴跌了75%，中國面臨的房價調整也同樣嚴重。

中國經濟和歐洲樓市的關聯性

中國經濟放緩將影響歐洲的經濟復蘇進程，但這并不是歐洲面臨過的最大挑戰。希臘“退歐”危機差點讓歐元崩潰，緊接著又是西班牙和愛爾蘭，這兩個國家在全球金融危機爆發后因樓市泡沫破滅成為歐元區的最大受害者。在這些國家相繼實行財政緊縮政策后，市場流動性得到恢復，因而促進了經濟增長。最新預測顯示，愛爾蘭2015年的經濟增長預期為6%，西班牙為3.2%。

市場流動性的增加和經濟的復蘇將給歐洲帶來發展機遇。房地產服務運營商高緯環球（Cushman & Wakefield）的數據顯示，歐洲的房地產投資在過去幾年中劇增，在截至2015年6月末的一年中歐洲商業地產的投資額達到2270億歐元，僅比2007年的峰值低3%。投資目的地主要是英國、德國等歐元區核心國，但投資者對周邊國家，例如西班牙、愛爾蘭、意大利的興趣也有所上升。高緯環球的數據還顯示，來自歐洲以外的投資增長迅猛，其中來自美國、亞洲和中東地區的投資額就占到歐洲商業地產投資總額的32%。來自中國和其他亞洲國家的主權財富基金和機構投資者在2014年7月—2015年6月期間共向歐洲的房地產市場投資了127億歐元，其中大部分投資流向英國。歐洲的住宅市場同樣受益。房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）的數據顯示，2015年上半年，中國買家貢獻了倫敦高端住宅市場交易額的9.4%。

基于亞洲國家對歐洲商業和住宅房地產市場的投資規模，對亞洲經濟前景的信心減弱必將給歐洲乃至全球經濟帶來影響。

歐洲房產吸引中國投資者

一些人士認為，中國股市的劇烈震蕩和房地產行業的不確定性將促使中國投資者對投資海外房地產的興趣增強。2015年初，中國平安(601318,股吧)保險集團就提出要加大投資海外房地產市場。雖然中國經濟增速放緩會影響中國基金機構的壯大，但這些機構仍握有大規模資金可用于投資。房地產咨詢公司萊坊發布的《環球城市報告》中估算，中國保險業有2200億美元的賬面資金可用于投資海外房地產，這其中一大部分資金都將在未來幾年內投向歐洲。

除此之外，中國還在推行一系列改革來降低對外投資的門檻。由人民幣貶值引發的避險情緒也會導致針對非人民幣資產的投資上升。

歐央行實施的量化寬松政策也在持續吸引海外投資者，歐元前景仍然疲弱，使得以歐元計價的房產比以美元計價的房產更具價格上的吸引力。由于股市的不確定性，可以預期的是量化寬松中的一大部分資金將會轉化為歐洲房產貸款，這就為房地產市場提供了有力支撐。此外，量化寬松還意味著低利率，使房地產對投資者的吸引力增強。

隨著來自亞洲和美國的資本涌向歐洲房地產行業，歐洲核心和周邊市場的投資收益率都有所下降。萊坊的報告顯示，歐洲寫字樓的平均投資收益率已降至4.9%，創下2007年第三季度以來的新低。盡管如此，只要海外投資者仍抱有興趣，歐洲房產的收益率還是高于其他地區。在中國的北京、上海等重點城市，A級寫字樓的投資收益率也只有3%～4%。

此外，一些與歐洲競爭吸引投資的新興經濟體正面臨困難。投資者在過去幾年中都看好巴西和俄羅斯的前景，而現在對這些國家的態度卻變得更為謹慎。至于美國，當地經濟已從2008年的金融危機中大幅復蘇并適度增長，美元走強，使得以美元計價的資產對海外投資者而言變得更貴。另外，1980年出臺的《外國人投資房地產稅例》也限制了美國房地產領域的外商投資。

投資歐洲房產的風險提示

對于投資者而言，在投資歐洲房地產時仍然需要面對以下風險。

首先，中國的經濟增速下滑可能比預期中的更嚴重。中國和其他新興市場的巨額債務是潛在風險。自從2008年金融危機以來，中國累積的國內、政府和公司債務規模已達到GDP的200%。如果中國經濟放緩超過預期，那么如何償還這些債務將成為問題。

其次，國際政治問題也會阻礙歐洲的經濟復蘇。任何影響流動性的事件都是潛在風險。敘利亞局勢、烏克蘭危機、恐怖主義都是影響歐洲穩定的潛在威脅。

再次，歐洲內部國家錯綜復雜，各國的稅收制度都不相同，不能一概而論。

總體來說，盡管存在種種政治和經濟風險，歐洲房產相關行業的投資前景還是比較樂觀的。投資人只要熟悉當地市場并有相關經驗，就能發現好的投資機會并獲得豐厚的投資回報。

投資者需要考慮當前歐洲面臨的政治局勢和中國問題所帶來的風險，雖然這些風險目前還不會發生。中國經濟放緩在某種程度上提高了歐洲作為投資目的地的吸引力。但是，如果中國經濟嚴重衰退并由此引發全球經濟衰退，對于流動性的爭奪將意味著對房地產投資的大幅削減。

上述這些都意味著，盡管在歐洲市場還有很多好的機會，在可以承受的風險范圍內尋求可觀的投資回報變得越來越難。了解當地市場變得前所未有地重要。與直接投資相比，在當地尋找合資伙伴越來越被視為獲得令人滿意的投資回報率的最佳方式。簡而言之，歐洲市場蘊含的機會還是相當巨大的，但投資者需要比以往更加小心來避免潛在的陷阱。