在節(jié)前“降首付”、節(jié)后“降契稅”兩波利好政策的刺激下，全國范圍內(nèi)樓市大分化的趨勢進(jìn)一步加劇：一線城市庫存大降，房價持續(xù)瘋漲，而亟待去庫存的三四線城市房價卻仍“未見底”。

據(jù)報道，綜合機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)和受訪業(yè)內(nèi)人士的看法來看，2016 年的樓市，將呈現(xiàn)一線堅挺、二線復(fù)蘇、三四線持續(xù)承壓的局面。而相應(yīng)的，房價也將在城市分化、區(qū)域分化的道路上越走越遠(yuǎn)。

一線城市房價“不封頂”

市場機(jī)構(gòu)的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市住宅庫存全部降至十個月以下，上海只夠賣3.7個月。具體來看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已經(jīng)降至3.7個月；北京的消化周期為9.2個月；廣州的數(shù)據(jù)顯示為7.5個月；深圳商品住宅消化周期為8.7個月。

媒體稱，庫存難題似乎特指三四線城市，與一線城市沒有半毛錢關(guān)系。遠(yuǎn)離庫存難題的一線城市，房價還在延續(xù)去年年尾的漲勢，繼續(xù)“高開高走”。

數(shù)據(jù)顯示，1 月上海商品住宅成交均價為3.59 萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個數(shù)據(jù)也創(chuàng)出了上海商品住宅均價的歷史新高。

年前首付門檻的降低及年后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的出臺，雖然主要針對的并非一線城市，但市場心理開始發(fā)生變化，一線城市二手房交易已進(jìn)入“賣方市場”，更多房東開始惜售觀望，市場房源越來越少。

過去一年，上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場，成交量也創(chuàng)出歷史新高，成交均價同比上漲18%，而對于市區(qū)的中高端樓盤成交均價同比不乏超過50%的增加。比如普陀位于中環(huán)的某樓盤，一套140平方米的房屋，2015年初銷售價格為500萬元，今年初則賣到了800萬元。

業(yè)內(nèi)專家稱，上海去庫存周期明顯偏小，這是上海近期房價瘋狂上漲的重要原因所在。從實際情況看，上海目前最大的問題不是去庫存，而是需要積極補(bǔ)庫存。否則后續(xù)房價上漲的壓力會繼續(xù)增大。

此外，某統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，今年1 月北京純商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交6462 套，成交面積67.37 萬平方米，環(huán)比分別下滑34%、37%，同比分別增加28%、16%。與此同時，1 月北京商品住宅成交均價為3.04 萬元/平方米，環(huán)比、同比均出現(xiàn)下滑。雖然相比2015 年年底的成交旺局，1 月成交量有所下滑，但是與去年同期相比卻處于高位水平。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，每年的1 月與2 月份由于受到“春節(jié)大遷徙”的影響，北京房地產(chǎn)市場均處于一年內(nèi)的低位水平，但是從同比數(shù)據(jù)來看，2016 年的1 月成交情況可以稱得上是“高起點”。

深圳房價繼續(xù)高歌猛進(jìn)。根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的數(shù)據(jù)，1 月深圳新房成交均價再攀新高，已達(dá)4.65 萬元/平方米，同比上漲74.27%，環(huán)比增長9.51%；二手住宅1 月共成交15159 套，同比上漲74.12%，環(huán)比增長19.43%。

《人民日報》今日刊發(fā)時評稱，中國的房地產(chǎn)市場有著鮮明的地域特點，房價過高和庫存過多都不是全局性問題，解決問題要因地施策，留下彈性空間。比如，此前出臺的降低購房首付、契稅和營業(yè)稅的政策，就把北上廣深等地排除在外。同理，化解庫存既沒有萬能藥，也沒有速效藥，各地結(jié)合實際探索出的經(jīng)驗，才最有效。

三四線城市依然面臨庫存難題

穆迪助理副總裁、分析師劉致伶據(jù)記者表示：“中國政府將繼續(xù)采取措施降低國內(nèi)住宅庫存總體水平。”穆迪還在報告中指出，三四線城市面臨的庫存風(fēng)險較高，這體現(xiàn)為這些城市的房價承壓，住宅銷售緩慢。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，三四線城市共推出土地面積69762 萬平方米，同比減少14%；共成交土地面積49652 萬平方米，同比減少18%；土地出讓金6554 億元，同比減少19%。

三四線城市的高庫存反向成為土地市場的壓力。例如徐州，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2015 年底，該城市商品房可售面積為2085萬平方米，去化時間達(dá)22 個月。同時，徐州自2010 年以來土地成交量較大，住宅用地成交面積與商品住宅銷售面積的比值高達(dá)5.6，土地庫存高企，已超出市場的消化能力。

更有開發(fā)商選擇了從部分前景較差的中小城市抽身離場從而斷臂求生。2016 年伊始，已出現(xiàn)房企在三四線城市退地的案例。

1月18日，深圳控股宣布其下屬公司與廣東省河源市地方政府簽訂協(xié)議，將河源塞納灣未開發(fā)土地退還給當(dāng)?shù)卣８鶕?jù)協(xié)議，地方政府收回未開發(fā)土地約62萬平方米，并在通過招拍掛方式重新出讓后，退還地價款約為人民幣6.99億元。

“一線城市受資源稀缺限制，仍為房企必爭之地，高地價向遠(yuǎn)郊區(qū)蔓延，品牌房企繼續(xù)深化一線城市布局，聯(lián)合體拿地的形式將日趨普遍。三四線城市由于去庫存壓力，市場供需及價格仍會維持較低水平。”中國指數(shù)研究院在報告中這樣說道。

不過，面對一線城市越來越高的地價，一些品牌房企也開始持謹(jǐn)慎態(tài)度。孫宏斌曾據(jù)記者表示：“2016 年我們買地會更小心，一定不能把自己弄進(jìn)坑里，拿一塊很貴的地讓自己陷在里面，要控制風(fēng)險。”