新年過(guò)后全國(guó)樓市的突然火爆，不僅讓眾多的買(mǎi)房者措手不及，也給段子手們提供了靈感。社交網(wǎng)絡(luò)上日前瘋傳這樣一條所謂的“終極秘籍”：夫妻假離婚后，價(jià)值700萬(wàn)房產(chǎn)以1000萬(wàn)元交易給另一方，首付300萬(wàn)貸700萬(wàn)。無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌都能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。真有這樣的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)獲利嗎？沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

假離婚：容易被拒貸

假設(shè)夫妻倆在北京有套房，老公把房子只寫(xiě)在老婆名下，然后假離婚。現(xiàn)在這套房子的市價(jià)為700萬(wàn)元，老公讓老婆把房子1000萬(wàn)元賣(mài)給他，首付300萬(wàn)元，貸款700萬(wàn)元。這樣，夫妻倆繼續(xù)住著房子，手里卻多了700萬(wàn)元。這700萬(wàn)的現(xiàn)金，既可以拿去做投資，用投資收益來(lái)償還房貸，也可以拿去繼續(xù)炒房，一線城市樓市火爆，而700萬(wàn)的現(xiàn)金足以支付一兩套房子的首付，成倍擴(kuò)大收益。看看所謂“秘籍”是如何應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的：如果房?jī)r(jià)大跌，丈夫就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣夫妻倆的房子在高位變現(xiàn)，而銀行承擔(dān)壞賬；如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，丈夫還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣(mài)出去，再賺差額。這樣不管漲跌，穩(wěn)賺不賠。

從邏輯上看，這條“秘籍”似乎是成立的。但現(xiàn)實(shí)中真有這么理想化的模式嗎？“至少在我看來(lái)或是在我的實(shí)際操作中，這是不可能的！”某銀行一名從事信貸工作多年的人士琳（化名）直截了當(dāng)?shù)乇硎荆?ldquo;這是外行人的外行話，現(xiàn)實(shí)是骨感的。”

琳告訴記者，首先通不過(guò)的，便是交易雙方“前夫前妻”的關(guān)系：“都當(dāng)銀行是傻子嗎？這樣明顯的關(guān)聯(lián)交易怎么可能看不出來(lái)？”

琳表示，房貸審批需要提交包括結(jié)婚證、身份證等在內(nèi)的多項(xiàng)資料，婚姻關(guān)系一目了然，遇到這種有關(guān)聯(lián)交易嫌疑的貸款，銀行直接就拒貸了。現(xiàn)實(shí)情況下，更多的是親戚、朋友之間的假交易，但這類交易即便通過(guò)貸款審核，其總量也是占整個(gè)房貸比例的極小部分。

“退一萬(wàn)步講，哪怕真的讓你蒙混過(guò)關(guān)了，你能保證親戚、朋友之間不會(huì)因?yàn)槔娴臎_突而翻臉嗎？即便是夫妻之間都不能保證不會(huì)假戲真做，更何況緊密度更低一些的親戚朋友。真發(fā)生這種事情，跟凈身出戶完全沒(méi)區(qū)別了。”琳告訴記者，現(xiàn)實(shí)情況下確實(shí)有夫妻假離婚進(jìn)行房產(chǎn)交易，但這種做法往往是為規(guī)避限購(gòu)、限貸的政策，而非是為了從銀行套取資金。

做高房?jī)r(jià)：通不過(guò)審核

將市場(chǎng)價(jià)700萬(wàn)的房子做高到1000萬(wàn)成交，同樣通不過(guò)銀行審核。

以上海為例，近年來(lái)樓市的持續(xù)上漲以及相關(guān)契稅、個(gè)稅等交易環(huán)節(jié)的存在，上下家在過(guò)戶中普遍采用的是做低房?jī)r(jià)，做高房?jī)r(jià)尤其是如此大幅地做高，琳表示現(xiàn)實(shí)中從未碰到過(guò)。

她解釋，二手房的交易，銀行首先會(huì)有自己的風(fēng)控系統(tǒng)，每個(gè)信貸員也會(huì)對(duì)涉及樓盤(pán)的成交信息有一個(gè)基本的了解和調(diào)查。房貸的金額依據(jù)評(píng)估價(jià)而定，而不是雙方的成交價(jià)。“有些銀行會(huì)通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)做一個(gè)評(píng)估，有些銀行則是自己的信貸員對(duì)房?jī)r(jià)做評(píng)估。”她告訴記者，為控制風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估價(jià)格通常會(huì)略低于市場(chǎng)均價(jià)。若交易雙方的成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)，銀行心知肚明這樣的單子存在貓膩，正常情況下絕不會(huì)批準(zhǔn)。

不久前剛剛通過(guò)某外資銀行貸款買(mǎi)了套二手房的劉小姐告訴記者，她這套房子的市場(chǎng)價(jià)是800萬(wàn)，需要貸款400萬(wàn)，首付五成。“當(dāng)時(shí)材料提交到銀行，不僅有律師到場(chǎng)解釋相關(guān)的法律條款，還有第三方的評(píng)估機(jī)構(gòu)到現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估房子的價(jià)值。”劉小姐說(shuō)，當(dāng)時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員就表示，評(píng)估價(jià)會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低一點(diǎn)，但因?yàn)樽约菏赘侗壤^高，因而不會(huì)受到影響。

記者從滬上幾家銀行了解到，二手房的貸款額度，都按照“交易價(jià)、評(píng)估價(jià)取其低”計(jì)算。也就是說(shuō)，即使雙方按1000萬(wàn)元提交購(gòu)房合同，銀行實(shí)際的評(píng)估價(jià)值也會(huì)低于700萬(wàn)。

銀行流水：另一道關(guān)卡

上述障礙之外，銀行在房貸審核中，還有一道銀行流水或是納稅證明的關(guān)卡。

假設(shè)1000萬(wàn)的房子純商業(yè)貸款700萬(wàn)，貸款期限30年，利率為基準(zhǔn)利率4.9%，每月需還貸的金額為37150.87元。按照銀行普遍實(shí)行的貸款基本要求，即便這名貸款者除房貸之外再?zèng)]有其他負(fù)債，則他每個(gè)月的收入必須達(dá)到還款額的兩倍，即每個(gè)月收入7.43萬(wàn)元，銀行才會(huì)通過(guò)審核。而對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，這一月收入是不現(xiàn)實(shí)的。

“所以，銀行在審核時(shí)都會(huì)要求提供收入證明，有些銀行還會(huì)要求提供流水。”一家國(guó)有銀行的信貸員告訴記者，以她所在的銀行為例，一些資質(zhì)比較好的客戶，如公務(wù)員、500強(qiáng)企業(yè)等不用提供流水，但也需要公司證明。而對(duì)于普通貸款人，要考察其所在的公司和行業(yè)背景，雖然每家銀行有不同標(biāo)準(zhǔn)，但信貸員都有自己的分析判斷。即使沒(méi)有具體標(biāo)準(zhǔn)，但為了降低風(fēng)險(xiǎn)，如果收入和信貸員的判斷不符，就會(huì)要求貸款申請(qǐng)者提供提供流水和稅單等更多證明。

“剛剛我就接過(guò)一個(gè)案子，一名銀行普通工作人員，1989年生的，提供的收入證明是月收入2.9萬(wàn)元，我就覺(jué)得可疑，要求提供進(jìn)一步資料，果然提供不了。”這名信貸員表示，目前流水和稅單確實(shí)都有包裝做假的可能，信貸員一般會(huì)要求出示網(wǎng)上流水單，這樣可以在網(wǎng)上通過(guò)驗(yàn)證碼核實(shí)。“材料的真實(shí)性都由信貸員考核，并要在每份文件上簽名，絕不是可以蒙混過(guò)關(guān)的。”

記者從數(shù)家銀行獲悉，銀行在房貸業(yè)務(wù)上有嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制流程，信貸的最終審批權(quán)也不掌握在業(yè)務(wù)員手中，上述模式要成真，必須整套業(yè)務(wù)流程全部買(mǎi)通，否則根本不可能出現(xiàn)。

算上稅費(fèi)：即便成真也賺不多

再退一步，假設(shè)所有環(huán)節(jié)全部被打通，700萬(wàn)的房子真的貸到了1000萬(wàn)，就真的劃得來(lái)嗎？我愛(ài)我家上海公司副總經(jīng)理俞靜以該房“首套房、不滿五年”為前提，簡(jiǎn)單算了下成本。

按照新政，上海適用“面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅”。也就是說(shuō)，契稅方面需繳納15萬(wàn)元。個(gè)人所得稅方面，滿五唯一可以免征，不滿五年或不唯一則相應(yīng)征稅，普通住宅按房?jī)r(jià)1%，非普通住宅收2%。以1000萬(wàn)的成交價(jià)，這套房子只能歸作“非普通”，個(gè)人所得稅為20萬(wàn)。目前，上海實(shí)行“個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅”的做法，營(yíng)業(yè)稅稅率為5.65%。假設(shè)買(mǎi)入時(shí)房?jī)r(jià)為500萬(wàn)，差額就是500萬(wàn)，稅費(fèi)為28.25萬(wàn)。因此，這套房的一次交易成本已經(jīng)達(dá)到63.25萬(wàn)元，其實(shí)際到手為636.75萬(wàn)元。

如果將這筆錢(qián)用于購(gòu)買(mǎi)保本理財(cái)，年化收益率約3.4%，一年期的銀行理財(cái)產(chǎn)品，收益率5.2%以內(nèi)，收益較高但風(fēng)險(xiǎn)同樣較高的P2P理財(cái)，平均年化收益率目前也降至了10%以內(nèi)。記者取中間值7%計(jì)算，年收益為44.57萬(wàn)元。

而在房貸支出方面，上述每月還款額37150.87元。以此計(jì)算，年還貸金額為42.11萬(wàn)元，盈余2.46萬(wàn)元。

還有一點(diǎn)需要指出的是，“如果房?jī)r(jià)大跌就不還房貸，讓銀行把房子拿走”，這一想法也是比較天真的。“在國(guó)內(nèi)并沒(méi)有‘斷供’概念，妄圖像香港那樣將房子丟給銀行脫身，那是不可能的。”法律界人士指出，斷供不僅會(huì)對(duì)個(gè)人征信造成污點(diǎn)，而且房子在被法院拍賣(mài)后，不足以償還銀行借款的差額部分，銀行仍會(huì)向買(mǎi)房者追討。也就是說(shuō)，如果銀行只將這套房子拍賣(mài)了400萬(wàn)元，剩余的300萬(wàn)元貸款及相關(guān)的違約金、滯納金仍會(huì)向貸款者追討。