身在深圳（樓盤），最近想不談房價都難。城市的每一個角落都充斥著討論房價的人群。朋友問我怎么看？我說：“現(xiàn)在深圳樓市有泡沫就是確定無疑的，不確定的只是它會在什么時候破，但我可以負責任的說，無論房價漲到多少、漲到什么時候，未來10年一定有機會讓你用現(xiàn)在的價格買到同樣不錯的房子?！睘槭裁催@么說呢？且看下文分析：

深圳的房價可能不僅僅是內地第一，而是世界第一

深圳本輪房價暴漲之前，房價其實是遠低于京滬的，那些年，我每次出北京（樓盤）上海（樓盤）出差都要感慨一番：當年幸好去了深圳，要不然連房子都買不起。但是經過了一年50%-80%的漲幅之后，北京上海的房價在深圳面前居然成了小矮子。但是，你可能更想不到只怕是：深圳的房價負擔可能不僅僅是內地第一，而是已經超過號稱“買房負擔全球最重”、“全球房價之巔”的香港成為世界第一了。

為什么這么說呢，我來看幾個數(shù)據（已統(tǒng)一計量單位）：

以上數(shù)據來自搜狐焦點網 、銀率網、Demographia等

美國市場研究公司Demographia于2016年1月發(fā)布《國際住房可負擔性調查2016》，其中顯示，在調查覆蓋的9個國家或地區(qū)的367個城市中，香港的房價收入比達到19香港也連續(xù)第6年成為房價最難負擔的城市。不過，這份名單中并沒有包含中國內地城市，從上面的表格中，我們可以看到，雖然香港的單價還是比深圳高很多，可是人家的收入也是深圳人的好幾倍，而且人家的房貸利率還不到深圳的一半。所以算下來，深圳人的買房負擔遠高于香港，當之無愧的成為世界第一！

如果這么說大家體會不到深圳的房價高得有多恐怖的話，我們再來做一個生活成本的對比，即所謂的“衣食住行”負擔的對比。不知道，大家有沒有發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在小城市很多東西反而是很貴的，無論是吃的用的——除了房子。所以，鑒于本文主要是講房價，我們假設大家衣食住的成本一樣，只考慮住房成本會怎么樣呢？可以算一個簡單的賬，假如你生活在深圳或者2、3、4線城市，你的生活成本大概是多少：

數(shù)據來源：《2015年冬季中國雇主需求與白領人才供給報告》、易居《2015年度全國房價收入比報告》等

從數(shù)據很直觀的可以看出，深圳人的買房負擔大概是武漢（樓盤）的4倍、長沙（樓盤）的5倍、小縣城的6.5倍。從收入水平上來看，深圳一對只拿得起平均工資的夫婦一個月稅前收入之和才1.5萬左右，就算他們能啃老拿出首付也供不起一套100平的大房子。而在長沙和陽江（樓盤），工薪家庭供房可謂毫無壓力。那么，大家所說的一線城市機會多，收入高就完全是一個偽命題。因為，還掉房貸后，你的并不比在二三線城市多，甚至不比4、5線城市多。

而且你在深圳買一套房的首付，完全可能在武漢全款買一套同樣大小的房子，還剩下20多萬可以買到一輛不錯的車?；蛘?，去長沙可以直接全款買下兩套同樣大小的房子。如果是直接去陽江這種小縣城，你買完房后還能剩下100萬，用這100萬隨意買一個保險理財產品，一年收益5、6萬，等于你完全沒有負債壓力的情況下又多了一個人幫你打工，生活質量比在深圳要高出好幾個檔次。

很多人算完這筆賬的內心是崩潰的，因為假如你的收入只能達到平均水平，你要不吃不喝16年才能攢得起一個首付。就算你交得起首付，你每個月稅收至少要達到2.1萬（稅前約2.9萬，年薪35萬），你的可支配收入才能趕上在陽江那位領著平均工資水平（大概4萬年薪）的朋友。所以，那些前幾年在深圳買了房的外地人，如果能想明白這個問題，真的不如把房買了，帶上幾百萬收益，回到自己的家鄉(xiāng)找一份輕松舒適的工作，相信幸福指數(shù)要上一個臺階。（這兩天看到上海的人口又出現(xiàn)負增長，不知道是不是有人想明白這個問題逃離上海了？對于深圳來說，這個問題尤其嚴重，因為深圳人基本都是“外地人”，他們不像北京、上海或者廣州（樓盤）人那樣有本土情結。當房價給深圳人造成過重的困擾的時候，他們隨時有可能賣掉深圳的房子，衣錦還鄉(xiāng)了。）

那么，深圳配得上這么高的房價嗎？

現(xiàn)在講一個城市的房價值不值，起碼講到幾個方面：經濟發(fā)展水平、醫(yī)療衛(wèi)生條件、教育水平等等。首先，在經濟發(fā)展水平這個指標，深圳是非常強的，傳統(tǒng)的四大一線城市排名中，“北上廣深”的城市格局已悄然發(fā)生變化，2016年深圳的GDP總量可能進會超過廣州正式進入三甲行列。在人均方面，深圳方面就更沒得說，已經接近韓國，儼然已經達到發(fā)達國家水平。

但是，在另外幾個數(shù)據上深圳表現(xiàn)是相當讓人失望的：首先，按最新的復旦醫(yī)院排行榜，深圳沒有一所醫(yī)院進入綜合類100強；其次，教育方面深圳僅有兩所中學進入全國百強，而北京有18所，上海有4所。大學就更不用說了，北京上海集中了中國最優(yōu)秀的大學，而深圳本土的深圳大學今年才好不容易擠進了一本。

簡單的講，目前能支撐深圳高房價的原因就是“有錢、任性”而已。

那么，深圳的房價會跌嗎？

每次一講到房價，尤其是深圳房價，很多人都是異口同聲的說：一定漲。理由無非也就是那幾個：錢多、人多、地少。

每次遇到有人這么說的時候，我就問他一句：“那08年為什么跌了？關外跌了60%還多。”2008年的時候，我住在深圳一個叫民治的地方。當時，我家附近有一個樓盤叫“金地梅隴鎮(zhèn)”最高被炒到1萬8一平，據說最低的時候跌到6000一平（我實地考查時，6000還是買不到，但7000一平的房子有的是）。

然后，有人就會說：“08年不一樣嘛，08年是金融危機嘛?！?/P>

那我就問一句：“為什么金融危機房價就會下跌呢？”然后，有些人就答不上來了。因為他沒想過為什么08年的時候明明深圳的GDP還是正的、人口流入也是正的、工資增長還是正的，但是房價就是跌了，還跌了這么多。所以，我們就來討論一下為什么金融危機房價就會下跌，還有會來會再一輪金融危機造成房價再次下跌。

在討論這個問題之前，我們先講一個概念：需求。在西方經濟學里，所謂需求是指在一既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。這里包含兩個意思：一是“愿意”，二是“能夠”。所以，從這個角度來講樓市“剛需”是個偽命題，現(xiàn)在房價高得大家完全買不起了。兩口子的收入加起來，還不夠還月供。所以，對于多數(shù)人來說這個價格已經超過“能夠”的范疇了。如果你買不起，你就不能算做需求，更不要說剛需。因為，剛需就是價格多高也得買，價格再怎么跌也得買。但是，08年4萬億政策推出來之前，深圳平均每天的二手房成交量不足一套了，這個時候“剛需”到哪里去了？結婚一族的需求哪里去了？丈母需求哪里去了？但是，你有聽說過08年金融危機來了，誰生了重病不去醫(yī)院了嗎？所以，生病住院、治療是“剛需”，而買房不見得是。也因為這樣，才時不時有“賣房看病”。房子不是必要的，生命才是的。

那這和房價漲跌有什么關系呢？房子和一般的消費品不同，房地產兼具消費品屬性和金融屬性（投資或投機性需求，在價格的博弈中獲得價差，并且可以加杠桿）。對于窮人來說，房價太高，買不起了，那么他們不就能被稱為需求。這個時候需求只剩下“愿意并且能夠”買得起房子的富人了，但是富人一般都是有自己的房子的，他們買房絕大多數(shù)是為了①投資（收租金）②投機（賺差價），他們算不了所謂的“剛需”。所以，當房價越來越高的時候，支撐它的就只剩下投資或投機性需求了。所以，當房價反轉的時候，“能夠”買得起房的富人發(fā)現(xiàn)買房不但賺不到價差而且還有可能蝕本了，“不愿意”買房了，房價就會迎來下跌（在上漲的過程中，杠桿加得越厲害，房價也就會跌得跌厲害），一直跌到“愿意”買房的窮人“能夠”買慢慢的起的時候。

把這個想明白，就比較容易理解“這輪深圳房價為什么漲這么猛？”和“深圳樓市會不會跌？”這兩個問題了。

為什么會上漲？因為上漲之前的深圳樓市雖然不貴，但是也不算便宜（房價收入比約為13），還是高于大多數(shù)普通人的承受能力的，其實還是屬于富裕階層的投資工具。而2014年以來，由于經濟下滑，很多企業(yè)的投資回報都相應下滑，出現(xiàn)了所謂的“優(yōu)質資產荒”。這個時候，大家先是發(fā)現(xiàn)股票可以炒一炒，然后迅速掀起了一輪大泡沫。等股票高了，又覺得一線樓市好像從來沒跌過，于是資金又瘋狂進入樓市。當時“價格不高”、供應量偏少的深圳樓市成功首當其沖的目標。結果一年的爆炒，深圳部分的樓盤甚至翻倍了。

除了資金的原因，我個人覺得還有兩個因素導致深圳樓市最先被爆炒：①深圳限購政策最寬松。名義上是一個人只能購買兩套房。但是，有錢人可以分分鐘注冊一個公司買上多套房。而且在這個過程中，銀行可能無意中做了幫兇。因為炒房客會通過把房子抵押給銀行，貸出款來再來炒房的形式加杠桿。②香港問題。說實話，中央對香港還是不錯的，給了很多香港優(yōu)惠政策，可是香港一在讓中央失望了。當時傳出來的很多政策都讓人感覺中央要扶植深圳取代香港，比如深圳直轄傳聞、深圳合并東莞（樓盤）惠州（樓盤）傳聞、前海建立人民離岸中心取代香港傳聞。這大因素極大的刺激了富人對深圳未來房價的期待。

深圳樓市究竟會不會跌？什么時候才會跌？

那么，最后就是我們要探討的終極問題了：深圳樓市究竟會不會跌？什么時候才會跌？

對于第一個問題，我的答案是一定會的，就如本文開頭我所說那樣“無論房價漲到多少、漲到什么時候，未來10年一定有機會讓你用現(xiàn)在的價格買到同樣不錯的房子。”至于什么時候才能下跌，我覺得到兩個信號：①“失業(yè)率急劇上升”、②“央行加息”。兩個信號出現(xiàn)其一就可能導致房價下跌。

為什么這么說，首先還是因為普通人買不起房了，買房的都是有錢人（包括有錢的白領和真正的富人），對于他們來說買房并不完全因為需求，還有投資需求。而要房價下跌就得扭轉他們的預期。大家還記得08年金融危機的時候，中國的失業(yè)率突然飆升嗎？那年中國已有67萬家小企業(yè)被迫關門，據人力資源和社會保障部統(tǒng)計，中國1.3億農民工中，有2000萬人因金融危機失業(yè)返鄉(xiāng)。中國社科院《社會藍皮書》公布的數(shù)據顯示，當時的失業(yè)率可能達到了9.4％。當失業(yè)率上升的時候，高級白領們也會擔心自己的工作或者擔心降薪，購買意愿就會降低；而富人階層要么因為資金周轉困難，要么害怕房價太高沒人接手造成他們的購買意愿降低。當這兩種“能夠”買得起房的人“不愿意”購買了，樓價就肯定站不住了。

“央行加息”是另外一個可能導致房價下跌的因素。我們回顧一下，這輪深圳樓市啟穩(wěn)回升，一個重要的因素就是2014年11月央行宣布降息。隨后，2015年3月30日的新政就是直接引爆深圳樓市，很多房子一夜反價百萬。我們反過來思考的話，2007年房價泡沫開始破滅，王石拋出“拐點論”，一個很大的因素也是因為當時的5年期以上的房貸利率高達7.83%（現(xiàn)在是4.9%），很多人真的沒有辦法負擔了（每100萬貸款月供比現(xiàn)在高2000元）。我再回顧一下，美國和日本的情況，發(fā)現(xiàn)導致上一輪美國房地產泡沫和日本房地產超級泡沫的推手都是低息政策刺激，而后面造成泡沫破滅的破滅的原因都是央行加息。所以，當中國經濟好轉，央行開始加息的時候，你可能就要小心了。不過，好消息是加息導致房價泡沫破滅是一個緩慢的過程，你有充足的時間把房子賣給某個倒霉蛋。

最后，我那個結論“未來10年一定有機會讓你用現(xiàn)在的價格買到同樣不錯的房子。”是怎么得來的呢？其實，真的是拍腦袋得出來的。但是，也不是完全瞎說。2003年，我在大學的時候老師講課的時候說，當時的石油已探明儲量大約是1400億噸，估計未探明的儲量大概有400億噸，而當時每年的消耗量大概是50億噸。也就是我們的消費不增加的情況上，2040年左右地球上的石油就會消耗干凈了。他當時說過一句話，“在座的人，有生之年可能可以看到石油被消耗光”。

現(xiàn)在石油對于世界經濟絕對是剛需，你能描述一下沒有石油世界會怎么運轉嗎？所以他這個說法我從來都是深性不疑的。而且他也確實說對了，這些年隨著中國汽車消費的增長，油價一路上漲，從當時的25到30美元最高漲到147美元。我以為，我們再也見不到30美元一桶的石油了，結果今年就讓我們見到了。所以，我們要相信一個東西，就是“周期”：當一個東西的價格偏離價值太久了，它遲早會回歸的。假如未來十年房價保持現(xiàn)在的水平不變，而我們的收入還能增長1倍，對應的房價收入比是12.9，和現(xiàn)在上海的房價收入比相當，還是不能算便宜。所以，我覺得還是有機會的。

前面一大段是今天中午和朋友聊天的內容，可以說又臭又長。很多人只怕被繞暈了。最后，總結一下：

1、現(xiàn)在的深圳樓市“剛需一族”早就買不起房子了，有的只是投資性需求（有些人害怕房價漲太多后買不起，所以先買個小的，也算投資性需求）。投資性需求的特點是漲的時候越漲越買，跌的時候會突然消失。所以，他們對房價有助漲作用，但是房價下跌的時候不會有支撐作用。

2、深圳的房價終究會跌的，但是現(xiàn)在央行還在降息，深圳的新的樓市政策遲遲不出。所以，讓它再得意一段時間。十年后，你還會有機會用現(xiàn)在的價格買到同樣大小的房子。不信，你看一下石油的價格，你會想得到現(xiàn)在的石油價格和13年前處于同一起跑線嗎？

3、現(xiàn)在如果你有錢，深圳的房子，你還是可以買。但是，記得央行開始加息后，如果是自住需求，你要對房價下跌有預期；如果是投資性需求，就趕緊賣給一個倒霉蛋。

附：有人說我沒有考慮到深圳全是山地，土地供應不足的問題。這個問題說實話，一開始也讓我困惑。直到我最近看到下面這些圖：

這是1990年的后海，注意，白線內藍色的區(qū)域還是海！

這是2009年的后海！

這是1990年的前海，注意，擺線內藍色的區(qū)域也還是海！

這是2015年的前海！

看明白了嗎？記得中國在南海造島的速度嗎？知道荷蘭有20%的國土是填海得出來的嗎？深圳是一個沿海城市，只要有需要，它可以通過填海為自己提供源源不斷的土地供應。那個時候現(xiàn)在的濱海大道、沿海高速搞不好又只是一條北環(huán)大道。