無論是從房貸申請人自身的資質，還是房產本身的情況，受訪銀行表現出更趨謹慎的態度，特別是對“假按揭”、資金杠桿等給予更大關注。部分銀行稱：正在研究考慮提高首付比例。

“首套房貸款折扣最優可到8.5折，如果一切資料齊備、手續順利的話，平均2周可完成審批，1至2周可以放款。”建設銀行某支行負責人表示。

據悉，開年以來，上海首套房按揭貸款利率出現下滑。其中，交行、建行等多家銀行表示對首套房執行最優利率8.5折。

一路向上的房價，不斷放寬的流動性，兩種因素疊加，促使銀行涉房貸款明顯放量。據央行上海總部統計，今年1月份上海地區個人住房貸款單月增加346.3億元，單月增量打破去年9月份所創紀錄，創下近3年來新高，環比多增139.9億元，同比多增243.1億元。

春節前，央行和銀監會聯合發文調整個人住房貸款政策，一時間，個人住房貸款“加杠桿”引起廣泛討論。

近日，央行行長周小川表示，個人住房加杠桿邏輯是對的，住房貸款應該有大力發展的空間，“個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。”

“周小川的此番講話，釋放了信號，銀行會進一步擴大房貸業務規模;樓市繼續維持低首付、低利率，買房的杠桿率提高，對于銀行來說仍屬可控和可承受;銀行的風險和壞賬目前主要集中在企業和地方政府債務，并非家庭和個人住房貸款方面，對銀行來說，房貸資產依然是銀行的優質資產。”融360房貸分析師胡飛船對《國際金融報》記者表示。

房貸利率下調

今年2月，央行和銀監會曾下發通知，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

此次房貸新政出臺后，多家銀行積極響應。工行有關負責人表示，該行在不實施“限購”城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各分行可根據當地情況向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

之前，央行規定個人住房貸款利率浮動區間下限保持基準利率的0.7倍。據在線金融搜索平臺融360統計，在該浮動區間內，2月上海首套房平均利率折扣為8.8折，執行利率為4.30%，在貸款利率方面，最低的是匯豐銀行8.2折，最高的是華夏銀行9.7折。

房貸利率已降至近年新低，一線城市房貸呈現放寬趨勢，折扣加大。央行行長周小川近日表示，中國房貸比重偏低，房貸仍是銀行的優質貸款，考慮給予銀行更大自主權。業內分析人士認為，這一信號釋放意味著銀行會進一步擴大房貸業務規模，低首付、低利率政策也將持續，二三線城市老百姓買房貸款更加輕松。

記者統計整理發現，近期，部分銀行正不斷調低房貸利率。以滬上的銀行為例，大部分銀行已可提供8.5折甚至更低的房貸利率。上海一家農商行年后推出的優惠個人住房按揭貸款，對首套購房商業貸款可享8.3折;首套房還清，購買二套房商業貸款也可享8.3折優惠;另外還新推業務，可對司法拍賣房產辦理按揭業務貸款。

市場分析認為，如果在風險可控的前提下，首付比例還有下調的空間。之前首套房首付30%時，市場上還有一種首付貸產品，為首付不夠的人群提供首付貸款，費用率能達到百分之十幾甚至二十幾。而且這種貸款產品的壞賬率在整個信貸市場還是比較低的。所以，購房人群對銀行來說是優質客戶，只要嚴格做好貸款審批工作，即使首付下調，也能夠做到風險可控。

審批周期縮短

除了房貸利率有所優惠，商業銀行房貸在貸款審批速度方面也有所加快。

據上海某房產中介相關人士說，原來貸款審批要40天左右，現在資質好、資料齊全的貸款申請，兩周就能批下來;放款也較快，以前放款最快也要過戶后1個月，現在最晚也就25天。

工商銀行閔行區支行人士告訴《國際金融報》記者，“現在審批加放貸確實只需要1個月左右。”

不過，公積金貸款和純商業貸款的放貸時間還有區別。工商銀行的信貸部人士告訴記者，住房貸款的審批時間大概在1個月左右，公積金貸款的房貸時間為2周，純商業貸款的房貸時間只需要1周。

記者了解到，一般來說，銀行都是在借款人的公積金貸款申請審批通過，上下家成功辦理過戶并成功拿到交易中心發布的新房產證之后，才會發放公積金貸款。由于之間的審批流程較多，所以此前公積金貸款審批到放款的周期一般在1至3個月之間，甚至更長的時間。而且有些地方規定需要在商品房主體工程結頂之后才發放公積金貸款，這樣就導致公積金貸款放款周期更長，所以很多開發商都會要求購房者選擇商業貸款。但是有些地區在成立起市公積金管理中心之后，該市的公積金貸款放款周期大大縮短。例如廣州、上海等省市，就基本實現了公積金貸款的快速放款，審批通過的公積金貸款一般在7至15天內，就能正常放款。

甚至有銀行推出了基于互聯網平臺的房貸“神器”，可以在線辦理房貸業務，稱最快24小時內完成審批。例如招商銀行推出的“云按揭”，已經在多個省市上線。

對各大商業銀行來說，個人房貸雖然收益有限，但風險較低，受到青睞也很正常。一家股份制銀行相關人士表示，目前行里給個人房貸的額度安排較為充裕，當前經濟形勢不明朗，對一些小微企業客戶的信貸投放有所收緊，個人業務的重點放在房貸和消費上。“年初銀行額度較寬松，同時房地產銷售也持續火爆，可能個人房貸規模還會繼續上揚一段時期”。

業內人士指出，在經濟下行壓力較大的情況下，個人進行企業經營的成本越來越高，風險也變大，相比個人消費貸款，個人經營性貸款火熱程度勢必會差一些。

“預計未來銀行房貸折扣力度加大，發展房地產個貸市場，一線城市估計會加大折扣力度，非限購城市貸款買房更輕松。”一位銀行業人士對記者表示。

貸款門檻提高

上海的商業銀行房貸利率雖然向下浮動，但相應的貸款門檻卻提高了。多家銀行相關負責人向記者表示，雖然貸款利率優惠，但銀行對房齡、購房者征信以及貸款額度等方面提高了標準。

首先，在貸款房齡方面的要求更嚴格，比如，房屋面積小于60平方米、房齡超過20年的客戶，只可付四貸六;此外，2月份開始，若上一套房的公積金沒結清，購房者便不能付三貸七，最多只能貸六成，而原來只要商業貸款結清，即使公積金貸款沒結清，也可以貸七成。

浦發銀行某營業網點貸款負責人也稱，目前浦發銀行貸款利率為8.6折，但要享受該優惠，除了滿足貸款基本要求外，貸款額度必須在200萬以上，目前常批的是8.8折。

“雖然最低貸款優惠可達8.5折，但各家行會有一些條件，比如購買與銀行合作的樓盤或者購房者自身征信條件好、還貸條件穩定等。”建行有關負責人表示。

周小川還在講話中指出，在宏觀和微觀審慎監管框架下，將來應更加強對銀行總體健康程度的考核，讓銀行有更大的自主權來決定他們對不同客戶采取什么樣的政策。

“定價更靈活，并不代表一定是利率優惠打折，而是會與市場結合更緊密，適應不同的市場變化。比如在一些去庫存城市和一線城市，應該采取不同的措施。目前普遍來看，一線城市的利率要比其他城市優惠力度更大，一線城市的樓市成交也相對更加火爆。對于樓市成交不活躍的城市，利率下浮的空間是存在的，但是每家銀行要考慮實際的風險控制，審慎對待利率的調整，加強審批。”融360房貸分析師胡飛船表示。

不過，業內人士分析認為，貸款利率的變化并不會直接改變潛在購房人群的購房意愿。