樓市新政來了，3月25日上午，上海（樓盤）發布“史上最嚴”樓市新政，提高二套房首付至5-7成，延長社保繳費年限至5年等。3月25日深夜，深圳（樓盤）發布樓市新政，二套房首付提高至4成，社保繳費年限延長至3年等。同日，央行和銀監會系統也在上海和南京（樓盤）分別下發了特急文件，收緊房市調控，武漢（樓盤）宣布將首套房公積金貸款最高額度由60萬下調為50萬……

在各地樓市新政連續出臺的當下，北京樓市將會何去何從成為各界關注的焦點，從北京樓市近期走勢來看，經過前期量價上漲，即使沒有樓市新政出臺，北京樓市一些指標已經開始回落。在政策和市場發生變化之下，樓市已經開始起變化。

政策來了

今年春節之后，部分城市近乎失控的樓市表現，最終引來一系列抑制政策的出臺。

3月25日，被稱為史上最嚴的上海樓市新政正式出爐。新政主要包括打擊場外配資、限購升級、限貸升級等內容，具體是：嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保，設立資金池等場外配資金融業務；從嚴執行住房限購政策，提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限至5年及以上；從緊實行差別化住房信貸政策，對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商品性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金。

就在上海出臺史上最嚴調控政策的同一天，深圳緊隨其后，出臺調控組合拳。新政內容包括：對購房人家庭名下在深圳市無房但近兩年內有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低四成。在此之前，首套房最低首付為三成，首套還清后二套房首付為三成起，如今則變動為四成。

在購房門檻方面，本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購兩套住房；能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房。對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行。深圳之前的限購政策于2010年9月出臺，新舊“限購”的區別在于，非深圳戶籍購房者社保繳納年限由1年變成3年。

在上海、深圳出臺新政的同時，3月25日，央行南京分行與銀監會江蘇監管局聯合發布通知，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴審購房人首付款比例、首付資金來源，加強對房地產貸款資產質量、區域集中度、機構穩健性的監測；同一日，武漢市發布公積金貸款新政，職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調為50萬元，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款后的差額。

近日，有傳聞稱，環京樓市正在研究穩定住房價格的若干措施并即將公布，調控對象為廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地（以下簡稱“北三縣”）的房地產市場。

為穩定環京周邊縣(市)住房價格，推進房地產業平穩健康發展，廊坊市于近日根據國家和省相關政策要求，結合本地情況，研究了有關進一步規范市場秩序、穩定住房價格的若干措施，具體措施方案正在程序審定中，即將公布。

調控內容主要有兩點：第一是全面限貸，對首次申請購買住房的居民家庭，商業貸款首付比例不低于30%；對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業貸款購買普通自住房的，首付比例不低于60%。在此之前，非一線城市購買首套房和二套房的商業貸款首付比例分別是兩成和三成。第二，在“北三縣”人口總量控制的情況下，積極實施積分落戶制度。

北京市場受各界關注

隨著上海、深圳等一線城市及南京等二線城市出臺樓市調控政策，目前已經執行嚴格限購政策的北京是否出臺新的樓市政策，近期也引發了各界關注。

“我的基本判斷是，北京出臺新的調控措施的可能性不大。”知名經濟學者馬光遠表示，北京的限購政策已經極為嚴厲，只要真正嚴格執行現在的限購限貸政策，北京的房價像上海深圳一樣瘋狂的可能性比較小。

一位業內專家表示，北京是否出臺新政，應該基于自身房地產市場的實際情況，以及監管的需要。該不該出政策，不是看其他城市是否出了政策，二者之間無因果關系。

這位業內專家分析稱，目前北京、上海、深圳的市場表現完全不一樣。成交量上，與2011年相比，現在北京的交易量沒有太大的變化。價格方面，目前房價的上漲是結構性的，更多的是因為高價盤占比在增大，對整個結構性上漲的帶動還是比較明顯的。基礎性的底部平均價格略有抬升，但抬升幅度是緩慢的。高價盤的占比增大對于平均價格的帶動更為明顯。

此外，施工面積、竣工面積盡管有量的增加，但北京的住宅新開工是負的。從這個角度看同樣證明了北京的市場并不如媒體渲染的那么火。北京的新建商品住宅市場仍然處在一個相對偏冷，或說接近于景氣的狀態，并不是很熱的一個狀態。

3月25日，北京市住建委表示，近期已開展了對房地產經紀機構的專項執法檢查，抽查了東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山、通州等7個區的120家房地產經紀機構門店，檢查重點是擅自發布房源信息、違規群租、哄抬房價、陰陽合同、經紀人員不良行為等十個方面。

業內人士表示，當前二手房市場火熱，中介行業的違規現象也有所增多，因此北京在3月份進行了二手房市場的專項檢查，采取嚴格的監管，并對二手房市場的違規行為進行了整頓。這方面的檢查和整治規范以后也可能會不斷地增強，頻次及力度會增加，目的是讓市場更加合理，讓市場行為更加規范。這種方式雖然不是政策，但也是對市場的一種管控。

二手房新增客源連續五周下降

事實上，從北京樓市近期走勢來看，經過前期量價上漲，即使沒有樓市新政出臺，北京樓市一些指標也已經開始回落。

截至27日，3月北京二手住宅網簽量已經達到了26451套。業內預計，估計單月成交總量僅次于2013年3月集中網簽的特殊時期，全月成交總量或可突破3萬套大關。

雖然成交量可觀，但是細微的變化已經開始在二手房市場出現，其中房客比是二手房市場最重要的指標。房客比是指存量房市場中每增加一套房源，對應增加的客戶量，業內一般用此指標判斷市場的活躍度。

地產公號攸客引用鏈家的一組數據顯示，就北京市場而言，從2015年11月開始，房客比數據一直維持在1：5的水平左右。這意味著一套二手房入市，基本可以有5個意向客戶想把這套房買走。2015年12月，房客比是1：5.38；2016年1月，房客比是1：5.12，2月也基本持平。但是3月份，房客比從1：5的水平下降到了1：3.55的水平。

按照鏈家的標準，存量房房客比超過1：6的時候，說明市場明顯過熱；房客比在1：4-6之間時，市場處于平穩狀態；但是一旦房客比低過1：4，說明市場進入低迷狀態。

雖然北京并沒有新的調控政策出臺，但上海、深圳等區域的調控政策在一定程度上影響了北京購房者的心理預期。記者在日前的采訪中發現，二手房市場的新增客源量下降，且議價空間增大。

根據鏈家研究院最新統計，3月第四周北京市二手住宅網簽量為8075套，環比上漲4.6%，網簽量在上周的高位上繼續增加，達到了除2013年3月（集中網簽的特殊階段）外的歷史最高值，同時網簽量歷經前兩周的較大幅度增加后，環比增速在下降。

同時，新增客源和新增房源分別下降了12.4%和9.4%，入市的需求在進一步減少。同時議價空間擴大到1.6%，連續3周環比上漲，在掛牌房源報價調整中，上調比例為64.5%，連續3周下降，可見隨著入市需求的減少，價格的商量余地在變大。

據鏈家地產介紹，在3月第三周的基礎上，3月第四周北京的二手住宅市場的細微變化在持續，具體表現為業主端的新增房源供應量和調價中漲價占比在繼續下降，議價空間在繼續擴大，可見價格商量的余地在增加；需求端的新增客源這一指標連續五周下降，潛在的需求在持續降低，鏈家預計后期的市場將會有回落。

部分投資客離場

“政策的利好正在消失，一直表現過熱的一線城市正在進入一個拐點”，在北京擁有多套房產的投資客王先生（化名）近日告訴記者，在上海和深圳的樓市新政出臺前幾天，他剛剛把手里的兩套房產售出，套現離場。

在王先生看來，從今年春節到3月份，與往年相比，過早的市場回暖和過長時間的需求集中釋放，已經透支了相當一部分市場購買力，這種熱度一定是不可持續的，“市場太熱的時候，政府通常就會潑點冷水，太冷的時候，又會再加把火”。從事房地產行業相關工作十余年，王先生早已對政策和市場走勢有著獨到的理解，也正是這種理解，讓他在過去幾年里，幾乎可以逢低買入、高點賣出。在售出這兩套房產之后，王先生表示會看看市場然后再做打算，“也許會選擇有價值洼地效應的區域再投資一套”。

不止是北京，政策風向的轉變，已經迫使不少投資客紛紛拋盤離場。

據相關媒體報道，近日深圳投資客開始拋售樓盤，部分一手樓盤也以低開方式入市，深圳樓市春節之后出現了與2015年不一樣的變化。

同策咨詢研究總監張宏偉表示，從投資客角度看，由于2015年深圳的房價領漲全國，房價相對前一年出現大幅上漲，此時房價處于高位，房價漲幅被透支，對于投資客來講，獲利之后此時不逃何時逃？而從部分一手樓盤開始以低開方式入市的角度來看，因為房價已經處于高位，此時繼續高位開盤，市場或許難以實現火爆銷售局面，因此，入市價格在高位基礎上低開，以保證快速銷售，防止出現開盤遇冷的現象發生。

張宏偉認為，本輪樓市瘋狂階段將會逐步退去，下一輪市場的階段性調整也就來臨了，也就是說今年下半年將進入市場調整期，由于前期漲幅最顯著，深圳也極有可能成為此輪全國樓市率先進行調整的城市，以投資客出逃為代表的市場需求將被率先擠出市場，并且調整的幅度也會較大，直至樓市價格與價值之間相對合理。

新政有助于房價降溫

事實上，在房價、成交指標回暖的同時，房企拿地仍舊謹慎。來自機構的統計，3月20日當周，30個大中城市房地產周度銷售面積為686.89萬平方米，同比上升81.8%。100個大中城市住宅用地周成交占地面積為122.73萬平方米，同比下降47.8%。房市銷售持續增長的同時，土地購置卻依然低迷。

國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平表示，近日一線城市調控措施密集出臺，主要措施包括提高二套房首付，限購政策趨嚴等。預計新政將降低一線城市房價漲速，對房地產銷量投資有一定負面影響。房市降杠桿、穩預期，避免了房價暴漲暴跌風險，但三、四線房地產去庫存仍是2016年重要任務。本輪房價上漲具有明顯的“政策市”特征，預計新政將明顯降低一線城市房價漲速。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，此輪一線城市收緊調控的目的在于穩定房價，打擊投機類需求，雖然北京靴子尚未落下，但基于上海、深圳的先例，目前市場預期已逐漸企穩，因此對于供應方來說，在調控出臺之前加快平價快銷節奏無疑是最佳選擇，部分漲幅過快項目其市場接受度也將受到更大的考驗。

馬光遠表示，房地產市場沒有太大的懸念，去庫存的壓力仍然很大，三、四線城市仍然處于冰凍的行情，在政策的創新上還需要做很多的工作。記住：中國房地產的好日子早已經結束了，中國房地產經濟也已經結束，開發商要做的，就是趕快去庫存，清資產，而不是幻想再來一次火熱的春天。

何時買房需要量力而行

對于目前的市場，業內人士在接受記者采訪時表示，未來一段時間樓市或將進入平穩期，自住需求的購房者可以考慮在二季度尋找合適房源。

亞豪機構市場總監郭毅表示，自春節之后，由二手房市場興起的價格快速上漲，市場恐慌情緒蔓延至新房市場，使得新房市場出現“厚積薄發”，3月周度成交持續回升，最近兩周成交更是連創新高，購房者形成了一定的恐慌心態，使得3月成交同比出現大幅提升。不過這一現象已引發監管層注意，收緊調控風聲不斷，并且近日上海、深圳也已出臺實際政策，從加強限購、提高二套房首付比例等方面給樓市降溫。而北京雖然尚未有調控政策出臺，但是受到預期影響，恐慌性購房情緒已基本被壓制，預計接下來一段時間北京樓市將進入平穩周期。

偉業我愛我家(博客,微博)市場研究院經理孔丹認為，對于自住型購房家庭來說，要根據自己家庭的財力狀況，以及未來的收入預期來決策是否要買房，買什么價位的房子。目前樓市已經出現降溫勢頭，如果購房需求不是特別急迫，建議二季度再出手購房。對于投資型購房人群來說，短期炒房掙差價的時代已經一去不復返了，如果想投資樓市，還是要看長線投資，但是也應看到樓市蘊藏的房價下跌的潛在風險。

京華時報記者邢飛桂瑰潘秀林