中國(guó)一線城市與部分二線城市的房?jī)r(jià)在春節(jié)后一路飆升，中國(guó)樓市泡沫論隨之再次出現(xiàn)。

在此前舉行的博鰲論壇期間，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武表示，中國(guó)政府將房地產(chǎn)泡沫越做越大，正朝著次貸危機(jī)的方向走去。不僅陳志武，高盛投資管理部中國(guó)副主席暨首席投資策略師哈繼銘在此期間也表示，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是全球最大的。

中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫?判斷樓市是否存在泡沫的標(biāo)準(zhǔn)是什么?中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展形勢(shì)又會(huì)怎樣?《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者日前專(zhuān)訪了全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌教授，請(qǐng)他就當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)解疑釋惑。

“說(shuō)京滬深樓市沒(méi)泡沫，沒(méi)人信”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：

從2001年開(kāi)始就有人說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，最近幾年，中國(guó)樓市崩盤(pán)論、泡沫論一直不絕于耳。那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫?

顧云昌：

樓市存在泡沫的主要表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。房?jī)r(jià)漲到什么程度算高、算有泡沫了，對(duì)這個(gè)問(wèn)題大家的觀點(diǎn)并不一致。一般的判斷依據(jù)是房?jī)r(jià)收入比(一套中等水平的住宅價(jià)格與一個(gè)中等收入家庭年收入之比)，這個(gè)比值在6倍以下比較正常。房?jī)r(jià)收入比在一個(gè)國(guó)家的不同歷史階段不一樣，各個(gè)國(guó)家之間也不一樣。現(xiàn)實(shí)中，發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比低一些，發(fā)展中國(guó)家高一些。

原美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘曾經(jīng)講過(guò)，泡沫只有破滅后才知道有泡沫。我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是存在泡沫的，但泡沫并非普遍存在，許多三四線城市沒(méi)有或基本沒(méi)有泡沫，而在一線城市和部分二線城市，比如北京、上海、深圳等地，說(shuō)沒(méi)有泡沫人們都不會(huì)相信。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：

既然一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，那泡沫會(huì)不會(huì)破?什么時(shí)候會(huì)破?

顧云昌：

泡沫的最終結(jié)果可能有兩種：一種是破滅，一種是被吸收。所謂破滅就是到一定程度時(shí)房?jī)r(jià)大跌，并導(dǎo)致金融危機(jī)。還有一種情況就是泡沫被吸收了、擠出了。當(dāng)人們的收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的漲幅，房?jī)r(jià)在一定階段漲勢(shì)放緩，甚至出現(xiàn)下跌的情況，這個(gè)過(guò)程就是擠泡沫的過(guò)程。比如從2011年到2014年，這4年就全國(guó)平均水平而言，房?jī)r(jià)收入比小幅下降，這個(gè)過(guò)程其實(shí)就是擠泡沫的過(guò)程。

目前我國(guó)一些大城市的樓市泡沫還在不斷被吹大，的確存在破滅的風(fēng)險(xiǎn)，但是還沒(méi)有達(dá)到馬上要破滅的狀態(tài)，更不存在樓市整體存在泡沫的問(wèn)題。也就是說(shuō)，中國(guó)樓市總體上不會(huì)崩盤(pán)、不會(huì)硬著陸。上海、深圳等地收緊限購(gòu)政策，就是防止大城市的房?jī)r(jià)進(jìn)一步提升，泡沫進(jìn)一步被吹大進(jìn)而面臨破滅的危險(xiǎn)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：

該如何看待一線城市和部分二線城市的樓市泡沫已經(jīng)很大，但是房?jī)r(jià)還在上漲，那些沒(méi)有泡沫或基本沒(méi)有泡沫的三四線城市的房?jī)r(jià)卻漲不上去的現(xiàn)象?

顧云昌：

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，它和土地連在一起不能被搬動(dòng)，因此具有非常明顯的地區(qū)特征，各城市的樓市主要由各地區(qū)的供求關(guān)系決定。從目前看，三四線城市的房?jī)r(jià)收入比相對(duì)合理，沒(méi)有泡沫或基本沒(méi)有泡沫，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是庫(kù)存太多。一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是有泡沫的，但是恰恰是有泡沫的地方，房?jī)r(jià)還在漲，事情就是這么矛盾。

有些人在做判斷的時(shí)候，往往看到一些一二線城市的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，普通百姓越來(lái)越難以負(fù)擔(dān)，就以為泡沫要破滅了，其實(shí)不然，因?yàn)檫@些地方恰恰還有購(gòu)買(mǎi)力在支撐。一旦某地房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力(包括自住型購(gòu)買(mǎi)力和投資、投機(jī)型購(gòu)買(mǎi)力)支撐了，就會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的情況，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降或者泡沫破滅。

“說(shuō)中國(guó)樓市泡沫全球最大有失偏頗”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：

高盛投資管理部中國(guó)副主席暨首席投資策略師哈繼銘在博鰲論壇期間表示，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫全球最大。對(duì)此您如何看待?

顧云昌：

如果說(shuō)北京、上海等城市的樓市泡沫大，這是存在的，但是用京滬深等一線城市的情況代替全國(guó)情況來(lái)說(shuō)中國(guó)樓市泡沫全球最大，則有失偏頗。因?yàn)楹芏嘀行〕鞘械姆績(jī)r(jià)并不高，沒(méi)有泡沫或者基本沒(méi)有泡沫。應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)的樓市泡沫是局部性的，有大泡沫的就是若干一線城市和一些二線城市。這些城市的房?jī)r(jià)收入比要高于倫敦、紐約等城市，但許多中小城市的房?jī)r(jià)收入比大多在五六倍。據(jù)上海易居研究院的研究報(bào)告顯示，2014年全國(guó)城市房?jī)r(jià)收入比的平均數(shù)為7倍左右，屬于偏高。

“樓市泡沫主要由超發(fā)貨幣造成”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：

一線城市和部分二線城市的樓市泡沫是怎么形成的?

顧云昌：樓市泡沫一般與貨幣量密切相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有強(qiáng)大的對(duì)貨幣的吸收力，任何一次貨幣的增發(fā)擴(kuò)張，實(shí)際上最終都會(huì)流入吸附能力最強(qiáng)的樓市。過(guò)去15年，我國(guó)廣義貨幣M2大幅度上漲，大概增加了10倍，由此也導(dǎo)致京滬深等一線城市的房?jī)r(jià)在過(guò)去15年中增長(zhǎng)了10倍左右，貨幣的泡沫導(dǎo)致了樓市的泡沫，二者具有相關(guān)性。在現(xiàn)階段拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，貨幣政策相對(duì)寬松，M2增加很快，所以導(dǎo)致了樓市泡沫不斷增大。如果把控好貨幣供應(yīng)量，泡沫也不會(huì)這么大。某種意義上說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是貨幣貶值的一種表現(xiàn)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：

哈繼銘在博鰲論壇期間表示，中國(guó)房?jī)r(jià)之所以沒(méi)有下跌是因?yàn)橛姓咴谕苿?dòng)其上漲，您認(rèn)同這種說(shuō)法嗎?

顧云昌：

我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有周期的，既有15～20年的長(zhǎng)周期，還有3～4年的短周期。處于上升周期時(shí)，交易量增加房?jī)r(jià)上漲，反過(guò)來(lái)交易量下降，房?jī)r(jià)不漲或下跌。

本輪短周期是從2015年下半年開(kāi)始出現(xiàn)的，現(xiàn)在還在上升通道中。一般來(lái)說(shuō)，越是大城市，樓市熱得快，冷得也快，上下波動(dòng)也較大;相反，小城市熱得慢，冷得慢，波動(dòng)也小些。從長(zhǎng)周期看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別15年的黃金時(shí)代，迎來(lái)下一個(gè)15年左右的白銀時(shí)代。

白銀時(shí)代要持續(xù)到2030年左右， 2030年之前，我國(guó)仍處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，住房主要的需求對(duì)象是由農(nóng)民工構(gòu)成的新市民，再加上原有市民的改善性需求和一部分剛性需求。白銀時(shí)代的特點(diǎn)是每年增量不大，但是總量大。不可能像黃金時(shí)代房地產(chǎn)投資每年有20%以上的增長(zhǎng)，每年新增的商品房供應(yīng)量大約會(huì)保持在1200萬(wàn)～1300萬(wàn)套，房地產(chǎn)的二級(jí)交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)會(huì)更加活躍，仍然會(huì)是一個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)。

我個(gè)人判斷，在未來(lái)十幾年中，中國(guó)房?jī)r(jià)整體上會(huì)穩(wěn)中有升，但會(huì)有上下波動(dòng)。從短周期看，2016年房?jī)r(jià)整體還是穩(wěn)定上升趨勢(shì)，去庫(kù)存政策的出臺(tái)，有助于這種趨勢(shì)的發(fā)展。在當(dāng)前的貨幣金融環(huán)境下，比較有利于全國(guó)性的去庫(kù)存，同時(shí)因流動(dòng)性的增加促使泡沫變大或者不被擠掉。同時(shí)由于投資渠道缺乏，使老百姓的投資更多地流向了樓市，從而不斷催生大城市樓市泡沫。當(dāng)然還有中國(guó)土地市場(chǎng)的特殊性，樓市泡沫實(shí)際上也是地價(jià)泡沫的主要表現(xiàn)，因?yàn)槲覀兊耐恋厥袌?chǎng)是政府控制的，所以房?jī)r(jià)中所含的地價(jià)比重不斷升高，自然會(huì)催生樓市泡沫。

“三四線城市樓市要合理加杠桿”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：

采用加杠桿的方式購(gòu)房，可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。如何看待目前樓市中的加杠桿現(xiàn)象?

顧云昌：加杠桿產(chǎn)生的影響在一二線城市比較明顯。首付貸是導(dǎo)致樓市風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)原因，但不是最主要的原因，在三四線城市，即使再加杠桿，購(gòu)買(mǎi)力還是不足，因?yàn)閹?kù)存大，供大于求，人們預(yù)期房?jī)r(jià)還要降。鑒于中國(guó)樓市嚴(yán)重的冷熱兩重天，在三四線城市需要在可控范圍內(nèi)加杠桿，一二線城市則要減杠桿。一個(gè)在發(fā)燒，要吃降溫藥;一個(gè)體溫很低，要保暖。(王紅茹劉鶴影對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))