因去年乃至今年初去庫(kù)存政策效果的釋放，近期三、四線城市普遍出現(xiàn)了樓市回暖的現(xiàn)象，但相比于一、二線城市的火爆行情，三、四線樓市依然顯得黯淡。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，此前樓市一路走高的地區(qū)均有賴于金融工具的支持。從房貸利率的角度看，當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一、二線城市與三、四線城市“房貸利率倒掛”的現(xiàn)象——越是去庫(kù)存壓力大的地區(qū)，房貸優(yōu)惠措施越不足。

房貸利率優(yōu)惠呈分化趨勢(shì) 一二線城最低可享8.2折

據(jù)融360本月初發(fā)布的房貸報(bào)告顯示，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市和地區(qū)3月首套房平均利率為4.54%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低;比上月下降了0.04個(gè)百分點(diǎn)，同比去年3月的5.76%下降1.22%。

從首套房利率的優(yōu)惠力度來看，本月全國(guó)35重點(diǎn)城市530家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有157家，比上月增加52家，占比

29.62%。提供優(yōu)惠利率銀行數(shù)量最多的城市依次為上海、北京、深圳、廣州、蘇州、天津、南京、青島、重慶、珠海、大連、無錫、成都、杭州和濟(jì)南。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者注意到，利率最低的為北京匯豐銀行的8.2折優(yōu)惠利率;而成都的中行及交行分行都為優(yōu)質(zhì)客戶提供了首套房最低8.5折，即4.17%的房貸利率;重慶的工、農(nóng)、中、建、交、中信、重慶銀行、重慶農(nóng)商行、重慶三峽銀行等9家銀行合作的房企商品房項(xiàng)目，貸款利率可按基準(zhǔn)利率8.5折執(zhí)行;廣州建設(shè)銀行(601939,股吧)、農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)、郵儲(chǔ)銀行等15家銀行均執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率……

然而，對(duì)于庫(kù)存量大的三、四線城市，銀行則普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，部分城市給出的優(yōu)惠幅度也較一、二線城市小，出現(xiàn)了“利率倒掛”的現(xiàn)象。

由此可見，城市分化現(xiàn)象依然存在，樓市比較火熱的一線城市，各銀行間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，銀行針對(duì)房貸客戶推出的各種優(yōu)惠層出不窮;而在一些樓市成交不太火熱的城市，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，利率則相對(duì)較高。

三四線城市去庫(kù)存壓力大 專家呼吁加杠桿

今年二月，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布房貸新政，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，個(gè)人首套房商貸最低首付款比例可在25%的基礎(chǔ)上向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)買二套房且貸款未結(jié)清的家庭，最低首付比例不低于30%。

新政意在刺激非限購(gòu)城市購(gòu)房需求，加緊庫(kù)存消化速度，購(gòu)房者對(duì)此抱有積極態(tài)度。但業(yè)界也有持謹(jǐn)慎態(tài)度的聲音傳出，有人認(rèn)為，盡管首付比例下降，但是房子價(jià)格沒有下降，對(duì)于購(gòu)房者而言總的購(gòu)房成本并沒有下降。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)政策再松綁有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。不過從根本上看，這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本問題，對(duì)于購(gòu)房者來說，貸款的利率并未降低。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康表示，要考慮在三、四線城市適當(dāng)加強(qiáng)房貸杠桿。“一線城市已經(jīng)有了加杠桿的措施，沒有必要繼續(xù)加杠桿了。但是已經(jīng)出現(xiàn)炒作的苗頭，這時(shí)候我們要穩(wěn)一穩(wěn)。”他分析稱，“三四線城市已經(jīng)形成了可能供給的住房，主要的銷售對(duì)象還是農(nóng)民工，他們的支付能力不足以按照商品房的定位比較充分地吸收庫(kù)存，一定要有政策性的杠桿，在更優(yōu)惠房貸按揭安排的同時(shí)加政策杠桿。”

雖然目前三、四線城市普遍出現(xiàn)的樓市回暖行情，但房貸利率分化的現(xiàn)象依然嚴(yán)重。為此，張大偉認(rèn)為，由于三、四線城市金融業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不足，利率沒有充分市場(chǎng)化，出現(xiàn)一、二線城市與三、四線城市利率倒掛的現(xiàn)象，“北京等城市能找到8.2折的優(yōu)惠利率，但很多中小城市仍在執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這顯然不合理。”