一季度，樓市去庫存的“開門紅”超預期，多家房企的銷售額同比翻番并創歷史同期新高。同時，部分龍頭房企在二線熱點城市大量補貨，土地購置面積大幅增加。業內人士預計，在因城施策的調控之下，樓市區域分化將進一步顯著，去庫存仍是未來行業的主基調。上半年房地產銷售有望延續回暖勢頭，房地產投資增速也將低位回穩。

房企銷售顯著回暖

一季度樓市銷售回暖。從多家上市房企的銷售數據來看，同比翻番是常態，創歷史同期最佳也不鮮見，部分房企實現了全年銷售目標的三分之一左右。例如，融創中國、旭輝集團、雅居樂地產均實現了全年銷售目標的三分之一左右。其中，融創中國一季度合同銷售金額250.9億元，接近全年800億元銷售目標的三分之一。3月公司新增預訂銷售金額與月度合同銷售金額均創歷史新高，其中新增預訂銷售金額125.3億元，月度合同銷售金額達116.2億元，同比增長233%。旭輝集團一季度實現合同銷售金額約110.6億元，同比增長199%，完成全年365億元目標的約30%。雅居樂地產一季度完成全年460億元銷售目標的27%。

萬科一季度實現銷售金額752億元，同比增長62%。其中，3月實現銷售金額336億元，同比增長128%，單月銷售規模創歷史同期新高。保利地產一季度實現簽約金額451.25億元，同比增長131.35%。群益證券研究報告指出，近期深圳、上海發文提高購房門檻，抑制了需求涌入，但二線城市樓市仍呈不斷回暖態勢，并且可能承接一些在一線城市受阻的需求。

“房企銷售業績快速提升的背后是市場基本面不斷趨于好轉。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年春節前，部分房企開始有意識地召開對各類項目重新定價的分析會，基本上對今年的銷售市場比較看好。尤其是在去庫存的戰略導向下，居民購房積極性會快速上升。因此，一季度部分房企的銷售價格會有一個比較明顯的同比上漲態勢。銷售價格的上升結合銷售面積的同比正增長，推動了房企的銷售金額快速增長。

龍頭企業優化布局

萬科發布的公告顯示，3月公司在南京等二線城市共獲得16個項目，拿地建筑面積超過銷售建筑面積。廣發證券分析，萬科一季度合計獲取項目資源建筑面積788萬平方米，而同期銷售建筑面積為546萬平方米，公司今年以來繼續補充庫存開發資源。海通證券預計，萬科全年有望完成3000億元左右的銷售規模，業績將好于市場預期。

旭輝集團頻頻發力北京商辦市場，新近推出的“旭輝26街區”這一兼具自用和投資功能的商辦產品。旭輝集團北京區域事業部總經理孔鵬介紹，該項目的地塊是去年2月獲得的，價格相對比較低。

泰禾集團4月初以30.4億元競得蘇州兩塊城鎮住宅用地。集團董事長黃其森多次表示，持續看好一線城市和部分二線城市房地產市場。除優化區域布局外，泰禾在產品線上重點打造住宅領域的“院子”品牌和商業領域的“泰禾廣場”。

泛海控股正在推進產融一體化轉型。公司總裁韓曉生表示，房地產市場已進入利潤平均化的階段。房地產是泛海的產業基礎，業務的絕對量仍會穩步增長。公司會堅守一線城市，通過多種方式擇機增加優質土地儲備，支持房地產業務進一步發展。同時，把房地產與國際化業務結合起來，積極尋求境外的發展機會。

去庫存將繼續推進

在一季度樓市銷售超預期回暖之后，業內人士預計，二季度銷售可能出現一定幅度的環比下滑，同時區域分化會越來越劇烈。

北京中原地產認為，3月大量購房需求釋放，隨著時間的推移，利好政策的邊際效應將逐步減弱，加上目前北京樓市調控的目標是穩定房價，因此4月樓市交易量漲幅會明顯縮小，但仍會保持小幅增長，而價格隨著部分剛需老項目加推上市，可能表現為穩中微降。

從全國范圍看，中投證券分析師李少明認為，4月主要城市銷售數據仍將保持較高增速。3月二線、準二線城市量價齊升，并逐步向三四線城市傳導，而一線城市在庫存量有限的情況下加強調控，有利于其他城市樓市的持續有序回暖。

中信證券分析師陳聰認為，去庫存是未來很長一段時間的政策主線。全國范圍仍以刺激需求、限制供應為主。絕大多數城市當前的區域性政策已無需再做調整，未來一段時間是政策效果的觀察期。據其測算，去年底，全國純住宅(不含農村房屋和小產權房)的庫存量有59.1億平方米，全部房屋的庫存有100.9億平方米。去年我國城鎮住宅廣義庫存去化周期為5.3年，所有房屋廣義庫存去化周期為7.9年。庫存量龐大仍是行業的主要問題，特別是商辦類土地出讓嚴重過剩。

多地近日出臺積極化解商品房庫存的政策意見，提出了優化住房公積金使用、稅費優惠等措施。中金公司首席經濟學家梁紅認為，中國住房需求根本上是“改善+進城”，城市住房自有率下降，住房不夠應對流入人口。同時，需明確城鎮化率與城市化率的概念存在差異，我國城鎮化率去年末已達到56.1%，但城市化率不會超過40%。未來可以增加公租房、廉租房、共有房的建設。值得注意的是，目前住宅用地在城鎮用地中的占比較低，土地供給是當下高房價的最大問題。