開征房產(chǎn)稅能否解土地出讓金續(xù)期之困?

連日來，因土地使用年限到期或即將到期，溫州部分市民面臨要花費數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇，就像往平靜的湖水里扔了一顆深水炸彈，在房產(chǎn)市場上激起千層浪并引發(fā)激烈討論。

對于很多人來說，窮其半生的積蓄，最大的一次投資或許就是買房子。而目前對于購房者來說，面臨的最大困惑是，住宅建設用地使用權屆滿后是否還需交巨額出讓金續(xù)費?已繳納土地出讓金的房產(chǎn)是否還要繳納房產(chǎn)稅?房產(chǎn)稅是否可取代土地出讓金?

土地出讓金該不該續(xù)交？

公開資料顯示，土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學趙秀池教授認為，土地出讓金是政府一次性出讓一定時期的土地使用權的收入。出讓時間越長，則出讓金越多。目前住宅土地的批租年限為70年，政府一次性收取70年的土地出讓金，因此，地價在房價中占的比重較大，大約為30%~40%左右。

土地出讓金是否該續(xù)交?北京市中唐律師事務所王佳紅律師列出了兩條規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規(guī)定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。”第41條規(guī)定：“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。”

王佳紅表示，上述法律規(guī)定，土地使用權到期的，土地使用權人需要提出申請，政府批準續(xù)期的需要重新簽署合同并支付費用。但是，物權法公布后卻發(fā)生了變化。

《物權法》第149條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”可見，物權法規(guī)定住宅的建設用地使用權屆滿的，是自動續(xù)期，無需提出申請，也沒有提及需要再行支付費用。

房產(chǎn)稅能否代替土地出讓金？

王佳紅表示，法律之間規(guī)定的不一致，且法律規(guī)定的也不明確，導致了沒有人能正式就該問題進行權威解釋和說明，所以溫州土地出讓金問題眾說紛壇。“若是堅持住宅建設用地土地使用權到期后無償永久使用，則可能會使土地性質(zhì)淪為私人所有的嫌疑;若是堅持住宅建設用地土地使用權到期后有償使用，則老百姓(603883,股吧)私有財產(chǎn)所有權的這個權利就失去了物權的穩(wěn)定性和確定性。”

房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

王佳紅建議，最好的方法是能找到平衡兩者利益的方法。目前很多國家都開征了房產(chǎn)稅，一方面可以增加所有權人保有成本的增加，一方面可以保持土地所有權人的利益，同時可以促進市場資源的優(yōu)化分配，所以，房產(chǎn)稅也是能夠平衡兩者利益的方法之一。

用房產(chǎn)稅平衡各方利益看起來很美，但操作起來是否可行?趙秀池認為，降低房價的一個辦法就是對土地出讓金制度進行改革，把土地批租改為年租，即征收房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)，每年向政府繳納一定的稅金。目前來看，房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)代替土地出讓金不太可能。因為整個房地產(chǎn)稅收體系改革的頂層設計還沒有完成，房產(chǎn)稅與土地出讓金的關系還需要理順，土地財政問題也需要假以時日。

上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平也直言“不太可能”。杜躍平說，相關土地方面的法律法規(guī)沒有出臺，而且物權法頒布前的土地法規(guī)沒有廢除。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，以房產(chǎn)稅的方式來替代土地出讓金續(xù)交，只是其中一種可能的方向。

那么國外又是如何處理土地使用年限和房屋產(chǎn)權的問題?陳晟表示，新加坡99年產(chǎn)權也是在到期后由新加坡政府收回。那么，99年或以上產(chǎn)權的房子到期了該怎么辦?普通處理方法：99年到期之后，業(yè)主可以湊錢申請延長產(chǎn)權，但是政府不一定批準。普通處理方法：政府收回土地，會以當時市場價格賠償。