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“3-25”樓市新政滿月后滬深樓市量價(jià)齊跌

“3-25”樓市新政滿月后滬深樓市量價(jià)齊跌

“3·25”樓市新政頒布后,上海、深圳新房成交量腰斬,樓市均價(jià)也出現(xiàn)下滑

自3月25日,上海、深圳兩地各自出臺樓市新政至今已滿一個(gè)月。其中,上海公布了被稱為“史上最嚴(yán)”樓市新政的“滬九條”。經(jīng)過一個(gè)月時(shí)間,3·25樓市新政效果顯現(xiàn),滬深兩地樓市成交均產(chǎn)生了一定程度降溫。

兩地新房成交量均腰斬

根據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì),通過對比新政前后各30天的成交數(shù)據(jù),滬深兩地新建商品住宅成交套數(shù)均出現(xiàn)半數(shù)甚至超半數(shù)的下滑。其中,上海的新建商品住宅成交套數(shù)出現(xiàn)了50%的下滑,深圳則達(dá)到57%。

與此同時(shí),兩地的新建商品住宅成交均價(jià)也出現(xiàn)了不同程度下滑。其中,上海的成交均價(jià)出現(xiàn)了1937元/平方米的下跌,跌幅為6%。受價(jià)格下調(diào)的影響,居民購房的套均價(jià)從新政前的422萬元/套下調(diào)到了382萬元/套。

相比于上海,深圳樓市的抗跌特征則較為明顯。根據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì),深圳新建商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)了248元/平方米的下跌,跌幅為1%。相對上海,深圳房價(jià)下跌幅度不明顯,樓盤均價(jià)總體仍處于高位水平。不過從居民購房的套均價(jià)看依然有所下調(diào),即從新政前的490萬元/套下調(diào)到了481萬元/套。

“滬九條公布之后,后續(xù)市場情況真的很難預(yù)料,開發(fā)商普遍采取少量多批的形式進(jìn)行推盤。這種情況下往往開盤就售罄。但相比之前開盤幾百套房源清盤的局面已經(jīng)是大打折扣,也算是開發(fā)商為了提升市場熱度的一個(gè)舉措。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹。

二手市場觀望情緒濃厚

與此同時(shí),上海二手房市場也顯現(xiàn)降溫跡象。張宏偉介紹,上海二手房賣家的掛牌價(jià)格也出現(xiàn)了松動,部分買家買房進(jìn)入觀望狀態(tài)。整體二手房市場成交由原來每月3萬多套的成交量降至每個(gè)月2萬套左右,市場交易也出現(xiàn)迅速降溫,買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場博弈。

深圳二手房市場也面臨著類似的情況。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測,市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示上周(4月18-24日)二手住宅共成交2027套,成交面積為16.8萬平方米,較前一周分別環(huán)比下跌了8%和10.2%。現(xiàn)階段市場觀望情緒比較濃厚,短期內(nèi)市場信心仍將維持低位,預(yù)測未來一段時(shí)間內(nèi)深圳樓市將會震蕩調(diào)整。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從新政前后的市場數(shù)據(jù)看,上海和深圳兩個(gè)城市的政策效應(yīng)都開始得到顯現(xiàn),成交量萎縮的同時(shí),價(jià)格則略有小幅下調(diào)。橫向?qū)Ρ瓤矗虾U咝ЯΩ鼮槊黠@。一方面和上海政策更為嚴(yán)厲有關(guān),另一方面也和上海部分投資投機(jī)購房需求發(fā)生轉(zhuǎn)移有關(guān),即部分炒房需求轉(zhuǎn)移到了周邊的杭州、蘇州等城市。

“總體上看,后續(xù)此類政策效應(yīng)還會繼續(xù)顯現(xiàn)。后續(xù)政策監(jiān)管的重點(diǎn)在于,要積極推進(jìn)分區(qū)管控的模式,對相關(guān)區(qū)域、具體物業(yè)類型進(jìn)行差別化的市場調(diào)控。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

■ 故事

房子掛中介一月無人問津

家住深圳的張先生是一名銀行職員。在今年春節(jié)后看到深圳房價(jià)繼續(xù)一路攀升,他決定賭一把。

今年2月底,張先生用自己的積蓄,外加跟親戚朋友的借款作為首付款,在深圳福田區(qū)購入了一套72平米、總價(jià)360萬元的二手房進(jìn)行投資。不到一個(gè)月時(shí)間,這套房產(chǎn)的市場價(jià)值漲到了410萬左右。

“那段時(shí)間趕上一波漲價(jià)潮,周圍的業(yè)主基本上一天一個(gè)價(jià),最高時(shí)候相同戶型漲到了450萬。”張先生告訴新京報(bào)記者。

由于是第二套房產(chǎn),張先生打算趁著這波上漲見好就收,將增值的部分套現(xiàn)落袋為安。他便將該套房產(chǎn)信息掛到了中介交易平臺上。

剛掛出去沒多久,深圳就出了3·25新政。市場情緒在很短的時(shí)間內(nèi)發(fā)生了轉(zhuǎn)向。

到現(xiàn)在,張先生的房產(chǎn)信息掛出去已有一個(gè)月的時(shí)間了,仍鮮有人問津。“租都租不出去”,張先生無奈地說。

“現(xiàn)在深圳二手房市場上,有相當(dāng)一部分?jǐn)?shù)量是有價(jià)無市。”張先生表示,他打算再觀望一段時(shí)間,如果未來上漲空間不大的話,他就打算降低報(bào)價(jià)了。(李蕾)

■ 政策

多部委:將增加一線城市宅地供應(yīng)

4月26日,國家發(fā)改委等24部委聯(lián)合發(fā)文稱,將增加一線和部分熱點(diǎn)二線城市的住宅建設(shè)用地供應(yīng)。此外,還將加大對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理,規(guī)范房地產(chǎn)市場;加快培育和發(fā)展住房租賃市場。

為促進(jìn)居民消費(fèi)擴(kuò)大和升級,帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級,加快培育發(fā)展新動力,增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)韌性,按照國務(wù)院有關(guān)部署,發(fā)改委、教育部、工信部等24部門制定了《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)帶動轉(zhuǎn)型升級的行動方案》(下簡稱《方案》)。

上述房地產(chǎn)相關(guān)的措施是作為十大促消費(fèi)行動之一的改善居民住房行動方案發(fā)布的。

《方案》還提出,要用足用好住房公積金。允許個(gè)人公積金賬戶內(nèi)資金隨工作地點(diǎn)變動進(jìn)行跨省跨市轉(zhuǎn)移接續(xù),允許有條件的地區(qū)開展省內(nèi)統(tǒng)籌管理住房公積金試點(diǎn),滿足居民因就業(yè)地變動而購房、返回家鄉(xiāng)購房等需求,化解三四線城市房地產(chǎn)庫存。

《方案》表示,將推進(jìn)住宅小區(qū)采暖改造;利用專項(xiàng)建設(shè)基金等,支持改造北方采暖地區(qū)集中供熱老舊管網(wǎng)設(shè)施;而對于南方夏熱冬冷地區(qū),采用分散、局部采暖方式解決采暖需求。

除了改善居民住房行動方案,“十大促消費(fèi)行動”還包括城鎮(zhèn)商品銷售暢通行動、農(nóng)村消費(fèi)升級行動、汽車消費(fèi)促進(jìn)行動、旅游休閑升級行動等。(侯潤芳)

■ 相關(guān)

下月起二手房交易需繳增值稅

國家稅務(wù)總局4月26日發(fā)文明確了營改增試點(diǎn)的若干征管問題。其中規(guī)定,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的,在2016年4月30日前已簽轉(zhuǎn)讓合同,2015年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的,應(yīng)繳納增值稅,不繳納營業(yè)稅。

3月份市場關(guān)注已久的個(gè)人住房營改增問題“靴子落地”。5月1日起,個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。新京報(bào)對比新舊政策發(fā)現(xiàn),實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大變化,繳納增值稅后,稅負(fù)微降。

比如北京市民銷售購買不足2年的住房,賣房價(jià)格是100萬元,按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策,這100萬就是銷售額,按照銷售額的5%計(jì)算營業(yè)稅,應(yīng)繳營業(yè)稅額為1000000×5%=50000,賣房人需要繳納5萬元的營業(yè)稅。

營改增后,按照增值稅的計(jì)算方法,賣房款100萬,但這100萬為含稅銷售額,需要換算成不含稅銷售額,公式為銷售額=含稅銷售額/(1+稅率或征收率),增值稅中規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,故這套房產(chǎn)不含稅銷售額=1000000/(1+5%)=952400,再用不含稅銷售額計(jì)算應(yīng)繳納增值稅額=952400×5%=47600,因此,營改增后賣房人需繳納稅款4.76萬元,節(jié)省2400元。(李蕾)

■ 觀點(diǎn)

中長期的樓市走向依然取決于供求關(guān)系的基本面,而歸根結(jié)底體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市吸引力。

整體看,房企拿地分化,針對三四線城市的明顯過剩風(fēng)險(xiǎn),標(biāo)桿房企開始全面回歸一二線城市。

同時(shí),從全國樓市看,市場已經(jīng)嚴(yán)重分化,一二線城市需求基礎(chǔ)依然龐大,從2016年一季度的市場看,明顯一二線城市快速復(fù)蘇。預(yù)計(jì)二季度成交漲幅會更高。

——中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

4月1日-15日,易居研究院監(jiān)測的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比3月前15天上升了5%,同比上升了66%。這意味著,除了深滬等個(gè)別受政策影響的城市,全國主要城市的房屋成交量并沒停下上漲腳步。

全國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷前所未有的“板塊輪動”:一線城市熱后,二線熱,大都市周邊熱。預(yù)計(jì)強(qiáng)二線熱后,弱二線和強(qiáng)三線也會熱,最后輪到弱三線和四線城市復(fù)蘇。這次板塊大輪動,至少將持續(xù)至今年底,也可能延至明年。

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