◎每經(jīng)記者 馮彪

“不租房不知道北京的房租有多貴，不租房不知道在北京租房有多苦。”這是一位在北京租房的北漂的一句心里話。

房租貴、租房苦的背后，一方面是租賃需求多，但是房源少，自然導(dǎo)致租房難，另一方面則是住房租賃企業(yè)的稅費負擔(dān)大概在17%左右，成本高導(dǎo)致企業(yè)進入租賃市場的動力不足。

如何破解“房租貴、租房苦”?5月4日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確提出實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，系列措施包括發(fā)展住房租賃企業(yè)、推進公租房貨幣化、完善稅收優(yōu)惠政策、強化監(jiān)管等。專家認為，這些措施的落地，有望為行業(yè)發(fā)展迎來春天。

經(jīng)歷五年的租房生涯后，李川(化名)終于湊夠了首付款在北京大興區(qū)買上了房。他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“五年里，每年房租都在上漲，我也搬了三次家。孩子快兩歲了，考慮到以后入學(xué)方便，還是買套房心里踏實。”

同樣在北京工作的王晨(化名)就沒那么幸運了，畢業(yè)兩年的她目前還只能選擇租房。王晨住在北京北五環(huán)外的一間面積約15平方米的隔斷間里，一床一桌一衣柜已讓房間顯得擁擠。她每月需要支付1500元的房租，水電氣網(wǎng)費也需額外支付。

“第一次租房時，中介稱續(xù)租時不再收中介費，但是我續(xù)租時中介不僅漲了房租，還以合同費的名義收了500元。”她對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，由于不想搬來搬去，只好任由中介“宰割”了。

住建部副部長陸克華近日表示，2014年在對北京市3萬多名年輕人住房狀況調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，43.8%的人都表示在租房的過程當(dāng)中遇到了中介的不良行為。

●一個樣本 租房續(xù)租遭遇變相中介費

對于我國城市居民來說，解決住房需求的主要方式有購房和租賃兩種。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會秘書長柴強告訴記者，發(fā)達國家租賃住房的比例一般占到40%到60%，購買和租賃在解決居民住房需求中同等重要，但是我國目前存在“重購輕租”的現(xiàn)象，住房自有率在80%至90%，租賃住房多為年輕人不得已的暫時過渡性選擇。

“高房價增加了居民的經(jīng)濟負擔(dān)。但即便是買了房，也可能離工作區(qū)域很遠，出行麻煩。住房的便利性不夠好。”中國人民大學(xué)土地與政策研究中心主任葉劍平說。

然而，恐怕每個租房者都有一部辛酸史。搬遷頻繁，租賃市場不規(guī)范，權(quán)利不平等也成為人們“棄租換購”的原因。

王晨第一次租房時按一個月房租的價格向中介繳納中介費，本想著續(xù)租時能避免中介費的負擔(dān)。“可惜還是沒想到，續(xù)簽合同的時候，才發(fā)現(xiàn)除房租、保潔費、網(wǎng)費之外，還多出個500元的合同費。”她說。

柴強對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，這明顯是不合理的，因為中介的居間服務(wù)在第一次出租時就完成了，續(xù)租就不應(yīng)再額外收取費用。

一位房屋中介人士向記者透露，如果承租人選擇不續(xù)租對中介更有利，這樣中介能將住房租給其他人，又能獲得中介費。因此，中介經(jīng)常會用漲房租或其他名義來變相收取中介費。

中介的“算盤”恰好算中了承租人的軟肋。王晨對《每日經(jīng)濟新聞》記者說：“如果再另找中介租房，還得再支出1500元的中介費，搬家也麻煩。所以500元合同費也只得認了。”

王晨的遭遇并非特例，陸克華在5月6日的新聞發(fā)布會上表示，2014年在對北京市3萬多名年輕人住房狀況調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，43.8%的人都表示在租房的過程當(dāng)中遇到了中介的不良行為，例如虛假房源信息、欺詐中介費等。

在租房需求旺盛，房源稀缺的北京，中介也并不擔(dān)心住房租不出去。2014年58同城研究院發(fā)布的《北京租房行業(yè)研究報告》顯示，北京每天約有20萬人在租房。

“我隔壁那位小伙計劃搬家，距租約到期還有1個月，中介已帶其他租客來看房了。”王晨說。

在葉劍平看來，大城市住房租賃市場總體仍然是賣方市場，承租人相對弱勢。對于承租人來說，在其承租權(quán)益受到侵害時，其終止合約或換租的搜尋成本和搬家成本是巨大的，而這部分都需要承租方來承擔(dān)。

●一項調(diào)查 受訪者從未攤上降租好事

除了中介的不規(guī)范行為影響租房體驗，住房售價上漲，租金也必然水漲船高，房屋租金年年漲也讓承租人沒有安全感。

葉劍平在北京做過一項500人的微觀調(diào)查顯示，從2011年~2013年間，租金水平持續(xù)上升，500名受訪者竟然沒有一例承租住房租金下跌。三年漲幅均值為38.33%，其中最大漲幅達到基期(2011年)的2.53倍。

“我國現(xiàn)有法律中并沒有涉及限制租金漲幅的法律條文，再加上住房購買價格持續(xù)保持在高位，因此，租房成本會不斷增加，但購買住房后可以再賣出賺差價，這就擠出了部分租賃需求轉(zhuǎn)向購房。”葉劍平對記者說。

據(jù)了解，在住房租賃市場發(fā)達的德國，政府對房租進行了嚴格限定。德國政府會根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H房租情況，制定并公布“租房價格表”，該表會兩年更新一次。房東給出的租房價格只能根據(jù)“租房價格表”上下波動，如高于價格表的20%則可能被視為違法行為，會被罰款。

“德國的法律傾向于保護承租人的權(quán)益。房東不能隨意提高租金，更不能亂趕租客。”葉劍平說。

此外，租房家庭無法享受與房屋產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利，特別是在教育、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等方面，也成為制約租房的一大難題。

一般來說，有了家庭子女后，選擇購房的概率會明顯增加。李川告訴記者，他支付了80萬元的首付后，除去公積金抵消的部分，每月需要交4000多元的貸款。盡管生活壓力增加，但是為了孩子以后上學(xué)方便，他仍然“棄租換購”。

“在入學(xué)排順位的時候，租房會排在自有房屋后面，因此能否入學(xué)還存在不確定性，所以還是‘一勞永逸’的購房比較保險。”李川說。

而在一些熱門學(xué)?；驘衢T學(xué)區(qū)，租房者的子女入學(xué)則更困難?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者致電北京朝陽區(qū)白家莊小學(xué)就被告知，租房者子女無法在該校就讀。

在葉劍平看來，發(fā)展住房租賃市場是一個系統(tǒng)工程，還需要其他社會制度都作相應(yīng)的調(diào)整。“只有先保障買房和租房同等權(quán)利，才能讓承租人有選擇租房的動力。”