■ 宏觀大勢

未來15年中國房地產市場必須消化房地產存量，發生政策調整或者銀行利率變化應該是必然之勢，房地產市場周期性調整也是必然之舉，房價下跌也就在所難免。

我有一位朋友，經受不住房地產商誘惑，把自己辛辛苦苦積攢的400萬嫁妝錢購買了一套期房(15年按揭)。她的觀點很簡單：理財產品已經到期，當下除了房地產沒有更好的投資產品。與其將錢存入銀行，不如投入房地產，好比投了固化的理財產品。400萬的房產，15年后值多少錢呢?400×(1+6%)*15≈1147萬。所以，今天的她更愿意成了房奴者，未來就會是千萬富婆。

據說，這些觀點在當下中國頗有“群眾基礎”。只要看今年4月份居民中長期貸款占整個貸款80%以上，就知道目前國內不少居民都熱衷于購買房產，先是北京、上海和深圳，然后擴展到杭州、蘇州、南京和合肥等地，甚至發明出“首付貸”，集體沉浸在“今天的百萬房奴，明天的千萬富翁”的美夢之中。

真的會是如其所愿?真會因為手里的一套房而成為“千萬富翁”?

首先，這種結論是建立在住房按揭貸款利率永遠在目前最低點，且寬松的國內貨幣政策保持不變的基礎上。事實上，上個世紀最后20年，全球主要發達國家平均利率在10%，中國平均利率僅在8%左右，因此，未來15年內這種低利率改變的可能性就很大。如果利率上升，購買住房貸款都可能還不起，哪里還有“千萬富翁”可言?加之中國寬松貨幣政策說變就變，不要說15年，就是今年4月份與前三個月情況比較都有較大的變化。貨幣政策一旦收緊，沒有接盤者進入，房價還會漲上去嗎?

其次，前10年之所以把房價炒作得越來越高，核心問題就是把住房的屬性混淆了，導致住房市場遠離它的居住屬性而成為少數投機商炒作賺錢的工具。為此，政府5月9日第一次明確承認當前房地產市場存在泡沫，強調國內房地產市場必須回歸其基本居住功能，對通過信貸及稅收杠桿讓一些城市巨大的房地產泡沫擠干凈，并開始處罰用金融杠桿炒作房價的投機行為。如果住房是給人居住而不是炒作賺錢的，投機行為就會戛然而止，房價必然大跌，15年后的投資價值從何而來?今天的房奴又如何成為明天的“千萬富翁”?由此，目前搶購房地產投機客可能是接最后一棒者，不要說搶到的是期房，即使是現房，都有可能把購買的房產砸到自己手里。

再者，本輪房價快速飆升，很大程度上取決于資金杠桿的過度推高。大多數居民千方百計地涌入房地產市場，他們并不在乎自己手上有沒有充足的現錢，因為各種各樣的融資方式都等著他們，資金杠桿效應激發起城市居民的購房欲望。可是，不要忘記去年配資撤離股市后廣大股民的割肉之痛。過去的兩年里，股票市場正是經歷了場外配資的高杠桿“狂歡”后，股市發生了翻天覆地的變化，從6247點猛跌至1619點。而本輪房地產市場狂歡最大贏家依然是地方政府、房地產開發商和房地產中介機構，背后的資金推手依然是金融杠桿效應，可誰能保證市場不會發生天翻地覆的變化呢?

再說，近年來房地產之所以大漲不跌，很大程度上是因為地方政府更愿意通過房地產市場價格上漲保住地方經濟上行趨勢，以至于近幾年銀行業的絕大多數貸款流入房地產市場。在這種情況下，如果房地產市場一直繁榮，且不進行周期性調整，銀行業與房地產有關的貸款永遠是優質資產，房價只漲不跌，問題不會暴露出來。但是，今天的地方政府已經不可能再像10年前那樣，以房地產投資為主要手段拉動經濟了。也就是說，未來15年中國房地產市場必須消化房地產存量，發生政策調整或者銀行利率變化應該是必然之勢，房地產市場周期性調整也是必然之舉，房價下跌也就在所難免。到那時，一旦資金鏈斷裂，銀行出現巨量不良資產，必定把炒房者的期望變成夢想破滅。雖然這是任何人都不愿意看到的，但也不是任何人能夠輕易改變的。

□顧雷(中國人民大學金融與證券研究所教授)