“雙限”后 開發(fā)商開始降價(jià)自救 協(xié)助辦公司買房、拖長(zhǎng)簽約時(shí)間等方式打政策擦邊球

扛不住了 通州一樓盤降價(jià)萬(wàn)元入市

乘著政策東風(fēng)起飛的通州樓市，又因?yàn)檎呦拗萍鞭D(zhuǎn)直下。

自5月6日限購(gòu)落地以來，通州樓市隨即陷入成交冰封，商住公寓、寫字樓等產(chǎn)品的周成交套數(shù)不足十套，與限購(gòu)前夕單周4700套左右的成交套數(shù)，簡(jiǎn)直不可同日而語(yǔ)。

面對(duì)這樣一個(gè)看得見卻吃不到的通州，眼看著銷售周期被拉長(zhǎng)，資金回籠效率低下，這下可急壞了靠業(yè)績(jī)吃飯的開發(fā)商們，畢竟不是所有項(xiàng)目都趕在限購(gòu)前大賺了一筆。于是，壓力之下，新入市的項(xiàng)目開始“想辦法”、“動(dòng)腦筋”：暗降價(jià)格，或是打限購(gòu)政策擦邊球等等。為了銷量，通州的新盤項(xiàng)目已經(jīng)開始了自救計(jì)劃，預(yù)計(jì)還將有更多的項(xiàng)目加入其中。

通州盤開始降價(jià) 最低價(jià)31800元/平方米

5月5日晚間，限購(gòu)靴子落地，紅火的通州商辦市場(chǎng)瞬間冰封。

眼看著雙限(住宅、商辦產(chǎn)品同時(shí)限購(gòu))之后成交沒有起色，開發(fā)商們開始考慮自救，降價(jià)就成了最直接有效的方式。

上周末，通州富力運(yùn)河十號(hào)B01號(hào)樓開盤，成了雙限之后首個(gè)獲批入市的“商改住”項(xiàng)目。參與了排號(hào)的孫先生就在開盤前夕收到了“小戶型公寓，本周六開盤，精裝修均價(jià)36000元/平方米，最低價(jià)格31800元/平方米”的邀約短信，這比他預(yù)期的4萬(wàn)元左右的價(jià)格下調(diào)了很多。

據(jù)孫先生介紹，本次開盤“商改住”公寓均價(jià)36000元/平方米，低樓層房源售價(jià)32000——33000/平方米，高樓層房源最高價(jià)40000元/平方米，較上一期房源成交均價(jià)下調(diào)明顯，這也是他下決心買房的重要因素。

北京市住建委網(wǎng)站的公開數(shù)據(jù)也證實(shí)了項(xiàng)目的暗降行為。此前該樓盤于2015年7月16日、11月13日、12月27日取得三批次預(yù)售證。其中，首批簽約商務(wù)型公寓326套，成交均價(jià)34691元/平方米。第二批商務(wù)型公寓擬售參考均價(jià)39943元/平方米，成交均價(jià)36364元/平方米。第三批商務(wù)型公寓擬售參考均價(jià)45558元/平方米，成交均價(jià)46828元/平方米。

最新的這期，在2016年5月26日取得預(yù)售證，辦公產(chǎn)品擬售參考均價(jià)49716元/平方米。相比之下，無(wú)論是均價(jià)還是最低售價(jià)，新一期的產(chǎn)品都有明顯的降價(jià)。

項(xiàng)目的一位售樓員在接待記者時(shí)也強(qiáng)調(diào)，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是通州運(yùn)河核心區(qū)公寓產(chǎn)品中的最低價(jià)。

與之形成對(duì)比的是，通州運(yùn)河核心區(qū)內(nèi)保利大都匯、新北京中心等待取證的項(xiàng)目報(bào)價(jià)為4萬(wàn)-4.5萬(wàn)元/平方米的區(qū)間內(nèi)，與前期報(bào)價(jià)基本持平。

雙限讓通州成交冰封 上萬(wàn)套新房入市受影響

之所以出現(xiàn)降價(jià)，很大程度上是因?yàn)橥ㄖ蓦p限之后，開發(fā)商們開始扛不住了。區(qū)域樓市始終沒有起色，反倒是造福了周邊的“兄弟”。大興、房山、順義等地的商住項(xiàng)目在5月密集入市，瓜分市場(chǎng)。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月(截止到29日)北京商住產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交3422套，占比高達(dá)49%。而在這其中，通州商住成交下滑明顯，5月僅實(shí)現(xiàn)成交271套，占比8%，對(duì)比之下，4月份通州公寓簽約量曾高達(dá)5927套，占比達(dá)61%。

不僅是數(shù)據(jù)難看，北青報(bào)記者上周末走訪通州時(shí)發(fā)現(xiàn)，多個(gè)主推寫字樓和商改住公寓項(xiàng)目的售樓處看房者寥寥無(wú)幾，不少置業(yè)顧問在前臺(tái)無(wú)事可做。

“原來周末一天能有三四十組看房客戶，忙得沒時(shí)間吃飯喝水，現(xiàn)在卻只能玩手機(jī)。”通州新華大街東側(cè)一知名樓盤置業(yè)顧問抱怨道。

除了來訪購(gòu)房人寥寥無(wú)幾外，售樓處的來電同樣清凈。據(jù)售樓處400電話統(tǒng)計(jì)，上周來電前十樓盤中，大興、豐臺(tái)、海淀、石景山等區(qū)域均有樓盤上榜，唯獨(dú)缺了通州，尤其是在雙限之后，通州的來電量在熱點(diǎn)城區(qū)中連續(xù)墊底。

而比成交萎靡更嚴(yán)重的是，新房源即將入市，卻還未找到打破冰封的有效方法。業(yè)內(nèi)人士指出，目前通州商改住公寓庫(kù)存量約4600余套，潛在供應(yīng)大約在1萬(wàn)-2萬(wàn)套。從整體看，這些項(xiàng)目將受到限購(gòu)政策影響。

“因?yàn)橐笾荒苡善笫聵I(yè)單位和社會(huì)組織購(gòu)買，通州商住、寫字樓至少60%-80%的成交將受到影響。”分析人士稱，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，通州商辦市場(chǎng)成交量將持續(xù)低迷。

打政策擦邊球 通州開發(fā)商憂慮未來

窮則思變，除售價(jià)調(diào)整外，通州的開發(fā)商還推出了限時(shí)優(yōu)惠、分期付款、協(xié)助注冊(cè)公司規(guī)避限購(gòu)等各種辦法吸引購(gòu)房者。

通州運(yùn)河區(qū)域某項(xiàng)目在致電意向客戶時(shí)，置業(yè)顧問明確表示可幫忙聯(lián)系服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助購(gòu)房者辦理注冊(cè)公司事宜，以規(guī)避購(gòu)房資格限制。

同時(shí)，客戶繳納定金后45天內(nèi)簽約，可享房款9.8折優(yōu)惠。簽約后50%首付款8個(gè)月內(nèi)交齊，2017年底再繳納20%購(gòu)房款，2018年補(bǔ)交剩余30%房款。

此外，開發(fā)商還提供一次“免費(fèi)更名”交易的“福利”。“距交房仍有2年半的時(shí)間，其間若房?jī)r(jià)上漲，您覺得交易可獲利，可隨時(shí)進(jìn)行更名交易，相當(dāng)于走一手房交易，能省好幾萬(wàn)稅費(fèi)。”

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫就認(rèn)為，通州商住在經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速上漲之后，開始進(jìn)入企穩(wěn)階段。而這也揭示出通州市場(chǎng)當(dāng)中商住的尷尬地位，雖然區(qū)域前景良好，但是需求在限購(gòu)后受到壓縮，使得這些商住項(xiàng)目均面臨一定的去化壓力以及資金壓力。

而在個(gè)人買房投資遭抑制后，通州樓盤的銷售周期將明顯拉長(zhǎng)，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商和項(xiàng)目將形成分化。限購(gòu)前成功搶跑的壓力較小，可能會(huì)轉(zhuǎn)為捂盤惜售、少量多次推盤;而對(duì)于項(xiàng)目體量過大，庫(kù)存嚴(yán)重的項(xiàng)目來說，可能會(huì)加速推盤，甚至降價(jià)出貨。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，即便當(dāng)前出現(xiàn)降價(jià)銷售的情況，也只是權(quán)宜之計(jì)，由于只推出了部分戶型，仍給后期提價(jià)留下了空間。記者 李桁