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“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)近兩年 參與者寥寥曝四大風(fēng)險(xiǎn)

中國保監(jiān)會“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)兩年即將到期,然而,上海保監(jiān)局副局長李峰近日在“上海論壇”上透露,截至5月20日,全國參與“以房養(yǎng)老”共78人59戶,辦完所有流程的是47人38戶。這在60歲人口已達(dá)到2.16億(截至2015年)的人口大國,可謂滄海一粟。

“以房養(yǎng)老”作為養(yǎng)老保險(xiǎn)的第三支柱,只是解決老年貧困化的一個可能選項(xiàng),只能為少數(shù)人的補(bǔ)充養(yǎng)老錦上添花,不可能也不應(yīng)該成為養(yǎng)老保險(xiǎn)的主體。

老百姓考慮房價(jià)上漲,抵押房產(chǎn)獲得的養(yǎng)老金太低。保險(xiǎn)公司擔(dān)心房價(jià)走低,得不償失,同時還面臨無法實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的法律風(fēng)險(xiǎn)。

目前只有保監(jiān)會的一份部門規(guī)范性文件來規(guī)范“以房養(yǎng)老”市場,法律效力比較低,一旦出現(xiàn)糾紛,這個文件到底能不能為投保人提供保護(hù),是未知數(shù)

“以房養(yǎng)老”這一曾被稱為破解養(yǎng)老難題的大招,卻在實(shí)際推行過程中意外遇冷。

2014年7月1日,我國開始在北京、上海、廣州、武漢四個城市試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”。至今年6月30日,兩年試點(diǎn)到期。

最新的數(shù)據(jù)是這樣的——上海保監(jiān)局副局長李峰近日在“上海論壇”上透露,截至5月20日,全國參與“以房養(yǎng)老”共78人59戶,辦完所有流程的是47人38戶。這一數(shù)字在60歲人口已達(dá)到2.16億(截至2015年)的人口大國,可謂滄海一粟。

早在今年年初,保監(jiān)會召開座談會,要求“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)城市——北京、上海、廣州、武漢進(jìn)一步擴(kuò)圍。同時,也總結(jié)了試點(diǎn)過程中遇到的問題,如試點(diǎn)工作推進(jìn)一年多以來,很多人對這種新的養(yǎng)老方式還不是很了解,存在一些疑慮,響應(yīng)者寥寥。

不僅是參保對象熱情不高,另一端的保險(xiǎn)公司對“以房養(yǎng)老”也并不熱心。到目前為止,參與“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司中,僅有幸福人壽一家推出了相關(guān)產(chǎn)品。

對于一個在海外已成熟,政府也力推的保險(xiǎn)產(chǎn)品,為何參保對象和保險(xiǎn)公司雙方都不感興趣?倫理道德風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及市場風(fēng)險(xiǎn),或許是答案的出口。

倫理道德風(fēng)險(xiǎn)

“以房養(yǎng)老”不符合傳統(tǒng)

2015年3月25日,幸福人壽首款“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目,即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品獲批上市。

所謂“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”,是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù),也就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人,將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán),并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;而在老年人身故后,保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán),處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

也就是說,通過“以房養(yǎng)老”,房屋可以從超長期的耐用消費(fèi)品,轉(zhuǎn)變成一種具有相當(dāng)流動性的資產(chǎn)。通過一次性的金額給付或者是終身年金給付,實(shí)現(xiàn)房屋既有居住性,又有流動性、收益性的統(tǒng)一。

2015年4月10日,在北京、上海和武漢同時簽署了“以房養(yǎng)老”第一單。截至今年5月20日,北京、上海、廣州、武漢四地共計(jì)59戶、78位老人參與“以房養(yǎng)老”。參與的老人每月從幸福人壽拿到的養(yǎng)老金從3000元到1萬多元不等,月領(lǐng)金額最高的一位上海老人,每月可領(lǐng)1.9萬元。

在幸福人壽的產(chǎn)品定位中,“以房養(yǎng)老”主要是針對無子女老人和失獨(dú)老人。這樣的定位標(biāo)準(zhǔn),也凸顯出老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在中國面臨的首要尷尬——對社會觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。

“中國是反哺式的養(yǎng)老方式,養(yǎng)兒防老,老人的房子由兒女繼承也是天經(jīng)地義的,要打破這個倫理觀念很難。”中國社科院社會政策研究中心研究員唐鈞向記者坦言,“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”在很大程度上并不符合中國國情。

在記者的走訪中,九成以上受訪老人均表示,我國傳統(tǒng)觀念就是“養(yǎng)兒防老”和“家產(chǎn)傳后”,房產(chǎn)更愿意留給子女繼承,交給銀行、保險(xiǎn)公司處理看起來很不靠譜,也容易使親人之間產(chǎn)生隔閡。

同時,記者走訪北京市多個小區(qū)發(fā)現(xiàn),在接受采訪的幾十位老人中,幾乎所有子女在身邊的老人都不大愿意接受“以房養(yǎng)老”。至于空巢老人、失獨(dú)老人等特殊人群,目前北京市的一些城區(qū)已啟動居家養(yǎng)老醫(yī)療服務(wù),一些老人在家門口即可享受專業(yè)的養(yǎng)老醫(yī)療服務(wù),他們對“以房養(yǎng)老”也存在著諸多顧慮。

“對廣大公眾而言,基于‘家產(chǎn)傳后’的傳統(tǒng)觀念,房屋留給兒孫已經(jīng)有數(shù)千年的傳統(tǒng),不能也不應(yīng)當(dāng)成為養(yǎng)老的主體工具。‘以房養(yǎng)老’真正的需求者應(yīng)當(dāng)針對老年貧困人群,如孤寡老人、近年來出現(xiàn)的‘失獨(dú)家庭’以及部分其他原因致貧者。特別是失獨(dú)家庭,單靠微薄的政府補(bǔ)助不足以慰藉他們的生活和心靈,如果‘失獨(dú)家庭’及孤寡老人這些社會弱勢人群有‘以房養(yǎng)老’的需求,政府部門應(yīng)當(dāng)予以支持,并在稅收、交易費(fèi)用等方面給予他們更多的優(yōu)惠和幫助。”中國政法大學(xué)法和經(jīng)濟(jì)研究中心教授胡繼曄向記者分析說,和歐美國家住房反向抵押貸款目標(biāo)之一是解決老年貧困化不同,中國解決老年貧困化的主體還是政府主導(dǎo)的第一支柱——基本養(yǎng)老保險(xiǎn),未來還需要大力發(fā)展雇主和雇員共同繳費(fèi)的第二支柱——企業(yè)年金、職業(yè)年金。住房反向抵押貸款作為養(yǎng)老保險(xiǎn)的第三支柱,只是解決老年貧困化的一個可能選項(xiàng),只能為少數(shù)人的補(bǔ)充養(yǎng)老錦上添花,不可能也不應(yīng)該成為養(yǎng)老保險(xiǎn)的主體。

從國際上看,“以房養(yǎng)老”也算是一個小眾業(yè)務(wù)。英國2012年新發(fā)放反向按揭1.75萬單,占同期65歲以上老人比例不足0.2%。保監(jiān)會副主席黃洪在今年1月底的試點(diǎn)工作座談會上介紹,即使在開展比較早、比較成功的美國,在有條件參與的老年家庭中,也只有約3%的參與比例。

市場風(fēng)險(xiǎn)

房價(jià)難預(yù)測影響積極性

在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推進(jìn)過程中,“房價(jià)”是永遠(yuǎn)也繞不開的話題。有意思的是,在這個市場上,“以房養(yǎng)老”的供需雙方都覺得,參與其中不劃算。

每個月的5號,82歲的北京老人錢芬都要在保姆的陪同下,去銀行進(jìn)行工資的存儲等業(yè)務(wù)。即使兒女都在國外,這位老人依舊表示不考慮“以房養(yǎng)老”,原因是“我們的考慮很簡單,就是保險(xiǎn)公司能給我們多少錢?就算我活到90歲,保險(xiǎn)公司最多給我們幾十萬元,但那時候一套房子可能就值幾百萬元了”。

年齡大的老人不接受,歲數(shù)相對小的老人也不“信任”這一保險(xiǎn)模式。

“現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)很高了,就拿我的這套學(xué)區(qū)房來說,去年是每平方米7萬元,現(xiàn)在已經(jīng)直逼9萬元了,如果這套房子用來‘以房養(yǎng)老’,怎么評估?等我身故之后,是按照辦理時的房價(jià)還是身故時的房價(jià)?”今年61歲的北京市民趙凱擁有三套住房,其中兩套西城區(qū)的學(xué)區(qū)房、一套四環(huán)以里的住房。即使如此,上述問題得不到解決,他表示“不敢‘以房養(yǎng)老’”。

查閱相關(guān)資料,記者注意到,為了解決房地產(chǎn)價(jià)格波動給參與“以房養(yǎng)老”的老人帶來的影響,保監(jiān)會要求保險(xiǎn)公司對投保人抵押房屋增值采取兩種處理方式,即試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型。參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益;非參與型產(chǎn)品則指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益,抵押房屋價(jià)值增長全部歸屬于保險(xiǎn)受益人。

一位不愿具名的保險(xiǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向記者坦言,“老百姓可能想的是漲價(jià)問題,我們則需要考慮房價(jià)貶值。我國目前房價(jià)的絕對值已經(jīng)很高,在國家宏觀調(diào)控、限購等房地產(chǎn)政策下,未來房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期越來越大打折扣。在這種情況下,參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)如何根據(jù)每年評估分享增值收益,百分比是多少?房產(chǎn)收益還未兌現(xiàn)時一切還只是紙面財(cái)富,如何預(yù)料老年人身故最終處置時價(jià)值幾何”?

上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析說,非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)則面臨更多的問題——如何評估房地產(chǎn)市場未來的波動?以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)向老年人發(fā)放每月收益?老年人養(yǎng)老保險(xiǎn)以什么樣的利率水平償還?

法律風(fēng)險(xiǎn)

抵押房產(chǎn)價(jià)值或難實(shí)現(xiàn)

不過,即使是非參與型產(chǎn)品,仍面臨法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。

保監(jiān)會關(guān)于“以房養(yǎng)老”的53號文件中雖然沒有提及貸款人子女的繼承權(quán)問題,但保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問中提出,參與貸款的老年人過世后,其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后,剩余部分依然歸法定繼承人所有;如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用,保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房價(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn),不再向老年人的家屬追償。

對此,胡繼曄向記者表示這樣的擔(dān)心,在業(yè)務(wù)開展之初,保險(xiǎn)公司為了擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)可以采取這樣的措施,但其面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

2005年1月1日開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》,其中第六條規(guī)定:對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債;第七條規(guī)定:業(yè)主抵押自己所有房屋,如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主的惟一可以居住房產(chǎn),而且也有充分證據(jù)可證明這一點(diǎn)的時候,那么即使抵押權(quán)人向業(yè)主追討欠款,法院也不能拍賣、變賣或者抵債。

“一旦老年人與保險(xiǎn)公司簽署反向抵押貸款合同,在老年人病重時,有子女入住該抵押房屋,并且聲稱是‘惟一住房’,未來即使老人去世,保險(xiǎn)公司也很難將其子女驅(qū)離,屆時保險(xiǎn)公司將無法實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值。可見,法律風(fēng)險(xiǎn)因素是無法由保險(xiǎn)公司自身進(jìn)行防范的。”胡繼曄說。

這還不是多數(shù)保險(xiǎn)公司不愿推進(jìn)“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”的唯一原因。

政策風(fēng)險(xiǎn)

70年產(chǎn)權(quán)問題如何解決

住房70年產(chǎn)權(quán)也被視為障礙之一。

“‘到期’的房子肯定養(yǎng)不了老。”趙凱仍舊以“西城的學(xué)區(qū)房”向記者舉例說,“建造時間在1970年左右,到現(xiàn)在已經(jīng)46年了,還有24年‘到期’。我要活到90歲,怎么辦”?

不過,問題并非僅此而已。上述不愿具名的保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂更加“現(xiàn)實(shí)”:“就算還有幾年的使用年限,保險(xiǎn)公司依靠剩下的使用年限幾乎無法補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本,一方面所能承受的給付能力有限,另一方面所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)也較大。”

記者注意到,根據(jù)物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法,土地使用權(quán)續(xù)期必須重新獲得政府批準(zhǔn),可能要重新繳納土地出讓金,否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物,都將被政府無償收回,“這是保險(xiǎn)業(yè)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)關(guān)注的焦點(diǎn)。”上述人士說道。

在胡繼曄看來,基于這些風(fēng)險(xiǎn)因素,借鑒歐美發(fā)達(dá)國家?guī)资甑淖》糠聪虻盅嘿J款的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),可以發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”只是“小眾產(chǎn)品”,在減少老年貧困化方面起到了一定的作用,相當(dāng)于一款面向老年人的金融創(chuàng)新產(chǎn)品,“總體而言,政府部門應(yīng)當(dāng)發(fā)展住房反向抵押貸款在解決養(yǎng)老問題中的戰(zhàn)略性作用,制定更加完善的規(guī)則,以風(fēng)險(xiǎn)防范為出發(fā)點(diǎn),引導(dǎo)中國剛剛興起的住房反向抵押貸款健康發(fā)展”。

據(jù)了解,中國目前只有保監(jiān)會的一份部門規(guī)范性文件來規(guī)范市場,法律效力比較低,一旦出現(xiàn)糾紛,這個文件到底能不能為投保人提供保護(hù),是未知數(shù)。另一方面,政府部門也沒有出臺相應(yīng)的稅收及補(bǔ)償政策,沒有明確的主管部門。

對此,胡繼曄的建議是,住房反向抵押貸款應(yīng)進(jìn)行頂層設(shè)計(jì),“我國目前正式支持的僅保監(jiān)會的53號文件,城鄉(xiāng)建設(shè)部門、銀行監(jiān)管部門、擔(dān)保機(jī)構(gòu)都未介入。實(shí)際上,我國的銀行業(yè)已經(jīng)有了相當(dāng)長期的住房抵押貸款經(jīng)驗(yàn),從風(fēng)險(xiǎn)識別與防范、房價(jià)壓力測試等許多方面都具有優(yōu)勢,在住房反向抵押貸款方面應(yīng)當(dāng)發(fā)揮更重要的作用。未來,我國在保監(jiān)會53號文件試行的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)由中央政府主管部門——保監(jiān)會、銀監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部共同設(shè)立國家層面的住房反向抵押貸款保險(xiǎn)基金,國家提供稅收減免和部分補(bǔ)貼,同時要求所有提供住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)都強(qiáng)制性地繳納保險(xiǎn)基金,以部分抵御未來住房反向抵押貸款市場波動和長壽的風(fēng)險(xiǎn)。特別對于可能中途退出的參保人,應(yīng)當(dāng)通過精算,事先在合同中進(jìn)行約定,確保合同雙方的權(quán)益”。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院保險(xiǎn)系主任袁輝則提出,保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”是實(shí)物資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的結(jié)合,既是金融產(chǎn)品也是觀念產(chǎn)品,住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及面廣,既涉及法律,又涉及經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境和房地產(chǎn)價(jià)格的未來走勢,更為重要的是涉及人們的養(yǎng)老觀念的更新,因此該款新產(chǎn)品的推行和市場接受度,需要一個過程,不能急于求成。(記者 趙麗 陳佳韻)

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