二三線城市新增供應(yīng)量小于新增成交量

5月份超半數(shù)城市住宅庫存下降

易居房地產(chǎn)研究院20日數(shù)據(jù)顯示，截至2016年5月底，監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.6%。

綜合近一年數(shù)據(jù)可知，2015年下半年開始全國35個(gè)城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，到了2016年1-3月份繼續(xù)出現(xiàn)下滑，4月份隨著房企推盤節(jié)奏的加快，庫存規(guī)模略有上升。5月份庫存走勢再次出現(xiàn)下滑。

從具體城市來看，有15個(gè)城市的庫存出現(xiàn)了同比增長。其中，太原、茂名和濟(jì)寧3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到84.7%、76.9%和68.2%。同時(shí)，35個(gè)城市中，有20個(gè)城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中合肥、南京和蘇州的同比跌幅較大，跌幅分別為64.9%、54.5%和49.7%。這3個(gè)城市屬于庫存明顯不足的城市。

供小于求是促使庫存下降的主要原因。易居的數(shù)據(jù)顯示，5月份35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2305萬平方米，環(huán)比減少25.0%，同比增長24.7%。5月份推盤節(jié)奏相比4月份有所放緩。5月份，35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量小于新增成交量(其中5月份新增成交量為2531萬平方米，環(huán)比減少12.7%，同比增長15.4%)。

分城市類型來看，5月份一、二、三各線城市庫存均出現(xiàn)下降。截至5月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3071、17542和4266萬平方米，環(huán)比增幅分別為-0.8%、-0.8%和-1.3%，同比增幅分別為-15.0%、-3.9%和1.0%。

據(jù)分析，首先，一線城市在2016年1-3月份庫存保持環(huán)比和同比雙雙下滑的態(tài)勢，4月份環(huán)比出現(xiàn)了正增長，這和成交萎縮、推盤節(jié)奏加快有關(guān)系。而到了5月份繼續(xù)出現(xiàn)環(huán)比和同比的下滑。其次，二線城市5月份新增供應(yīng)量為1756萬平方米，低于4月份2213萬平方米的水平。同時(shí)新增供應(yīng)量小于新增成交量，導(dǎo)致庫存出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢。觀察2016年前5個(gè)月的數(shù)據(jù)，庫存均保持了環(huán)比和同比下跌的態(tài)勢。再次，三線城市5月份新增供應(yīng)量為232萬平方米，而新增成交量為288萬平方米，新增供應(yīng)量小于新增成交量，這使得庫存出現(xiàn)下滑。不過，總體上看三線城市的去庫存任務(wù)依然艱巨。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“從庫存規(guī)模來看，一線城市后續(xù)補(bǔ)庫存的迫切程度依然較大。與此同時(shí)，從5月份存銷比即庫存去化周期指標(biāo)來看，二三線城市的去化速度有所加快”。

數(shù)據(jù)顯示，5月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.2和16.0個(gè)月。相比4月份8.4、10.5和16.9個(gè)月的數(shù)值而言，一線城市基本不變，而二三線城市的去化速度均有加快。

值得一提的是，整體而言目前存銷比也處于歷史低位。5月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為10.6，這也意味著市場需要用10.6個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比4月份10.9個(gè)月收窄了0.3個(gè)月的水平。

“存銷比處于歷史低位，這是近期房價(jià)持續(xù)上漲且漲幅偏大的市場邏輯。2016年上半年預(yù)計(jì)該指標(biāo)總體上會在低位徘徊，這也意味著后續(xù)房價(jià)將繼續(xù)上漲。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2016年一線城市已連續(xù)17個(gè)月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房價(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。同時(shí)，新房市場的去庫存周期較小，相應(yīng)房價(jià)上漲的壓力可能會轉(zhuǎn)嫁到二手房市場上。此外，部分城市存銷比數(shù)值比一線城市還要小，房價(jià)上漲幅度自然更大。

他進(jìn)一步表示，蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為2個(gè)月左右的水平，此類城市后續(xù)房價(jià)看漲預(yù)期會繼續(xù)得到強(qiáng)化，近期政策收緊的概率在增加。