別墅成交排行榜常客 自用需求占主力

商住別墅 多方無奈的選擇

上周，多個區縣商住產品從6月15日暫停網簽的消息被證實為謠言，但其影響仍在不斷發酵。雖然網簽未停，但多方消息均透露，有關部門確實在商討有關限購深化的事宜，并且注意到商住的問題，或推相關政策監管。受此影響，商住項目仍在繼續瘋狂搶收，上周(6月13日-6月19日)北京樓市成交套數排行榜上，前10名均為商住項目。

在這些項目中，除了市場熟悉的小戶型、低總價商住公寓外，另一種近幾年市場上層出不窮的產品——商住別墅也占據了一定席位。業內人士指出，商住別墅是地王推高倒逼開發商產品升級的結果，這類產品相對目前市場上的住宅和別墅產品，總價低、品質高、贈送面積大，受到改善型客戶的青睞。但商住存在的問題，這類項目同樣無法回避。商住別墅成為市場的寵兒，更多是“兩害相權取其輕”的結果。

商住瘋狂 別墅也有商住盤

雖然商住暫停網簽的消息已被證實為謠言，但商住類項目仍在市場上狂奔搶收。

據亞豪君岳會統計數據顯示，6月第三周(6月13日-6月19日)北京商品房(不含保障房與自住房)共實現成交5188套，環比增加17%，同時這一成交量也創造了近8周以來的新高。這一成交量也延續了第二周的上升態勢，兩周成交量之和已超過5月全月成交量。截至19日，北京商品房共實現成交11100套，比5月全月的成交量還超出了37%，在這其中商住類產品的成交占比高達76%，而上周成交套數排行榜中前十的席位也均被商住所占領。

亞豪機構市場總監郭毅分析，基于北京將會加強調控商改住產品的預期下，商住類項目仍在加緊入市，在政策之前集中出貨，搶收業績。除了像北京城建·北京密碼、天恒世界集這類近期頻繁入市的項目之外，純新盤首開·中晟廣場、首創中心·天閱公館也抓緊有利時機推盤入市。

瘋狂出貨的商住項目中，不僅有小戶型、低總價的商住公寓，另一種產品——商住別墅也迎來集中成交。所謂商住別墅，是指純商業或辦公地塊上打造出的別墅產品。目前市場上的商住別墅主要分為兩類，一類是一些低密度的商住用地，被開發成了商住別墅，在當前市場上的主要代表是恒大書院、龍熙旭輝·6號院、東亞·華欣灣等。另一類則是開發商創新研發出的空中墅，將以往有些局促的LOFT產品升級為與別墅層高區別不大的空中別墅，代表產品有恒大未來城等。

這些項目，從誕生起，就將自己定位在別墅類，這也造成在多個機構的別墅成交排行榜上，總能見到這類商住別墅的身影。以今年集中簽約出貨的龍熙旭輝·6號院為例，無論是區域、別墅還是商住類項目成交排行榜上，總能占據一席之地。

提高產品附加值 土地倒逼開發商研發新商住

以往提起商住兩個字，幾乎是小戶型、低總價的代名詞，更是很難講商住和別墅聯系到一起。那為何這些年市場上，商住也有了別墅盤呢?

郭毅表示，商住別墅的出現，主要是地價推高倒逼開發商升級產品的結果。不限購的商住類產品是開發商的回款利器，但在某些價位段，以往的剛需和小投資客無法為這類產品買單。為提高產品附加值與土地價格匹配，開發商開始在產品上下足工夫，對應新的置業人群，開發出適合的產品。

以亞奧板塊的恒大書院為例，該項目是誕生于恒大曾經拍下的北京最貴自住房地塊之上，被限定銷售價格2.8萬元/平方米的自住房，最終樓面價約為2.1萬元/平方米。自住房銷售的部分，幾乎無利潤可言。而恒大書院，則是該地塊上的商業部分。根據亞奧板塊的特點，恒大將該項目打造成了“獨棟商墅”，將功能定位在既能開門做生意，又能擁有像別墅一樣的空間休息，由業主來自由組合空間功能，在競爭激烈的亞奧板塊獨辟蹊徑。

另一排行榜上的常客，龍熙旭輝·6號院，受益于第二機場的概念、項目周邊的整體環境和別墅類的產品形態，今年已成交超過500套。疊拼的產品設計、大量的贈送面積加上較低的總價，充分滿足了剛需改善型客戶“享受型”的需求。300萬元至500萬元每套的總價，已經低于目前北京樓市商品房的平均總價。

中原地產首席分析師張大偉透露，相較普通別墅，商住別墅在單價上具備很大優勢。與此同時，將商住地塊打造成別墅產品也有一定天然優勢，在規劃上可發揮的空間更大。

轉手成本高

自用仍是主要需求

雖然是以別墅的形態存在，但追根究底，這類產品在政策中，仍是被劃歸在商住一類，對于或將來臨的商住調控，這類產品會受到什么影響呢?

郭毅分析認為，調控，也許會增加這類產品的供應量。她解釋道，目前政府主要是通過加大分割出讓的單套面積，從而控制商業辦公產品將使用用途改為住宅，但對于商住別墅類產品來說，單層面積必須要保證一定的尺度，才能確保別墅居住功能的實現，所以這類調控手段對于商住別墅效果并不明顯，反而可能在規劃條件許可的情況下，促使一部分原本計劃開發為公寓產品的項目升級為別墅，造成商住別墅供應量的增加。

對于商住別墅，調控，不能例外，商住產品存在的問題，同樣無法回避。對于商住產品的弊端，最常被提及的就是使用和交易成本。郭毅介紹，在使用成本上，住宅與商住大概是1：2至1：3的關系，也就是如果住宅一個月的水電消費是100塊，商住大概是200至300塊。目前最大的問題是燃氣。沒有燃氣、用電磁爐的話，就算是大功率電磁爐，也會讓日常生活有一定的不適。相較普通商住產品，商住別墅面積更大，使用成本的增加也會更多。

而在交易上，張大偉表示，二手別墅轉讓本來就比較困難，商住別墅在這點上的影響并不大。郭毅也指出，商住別墅的購房者大部分是自住需求客戶，商住的稅費高會影響到項目的成交，但對于以自住目的為主的客群，這并不是最大的短板。投資需求主要衡量稅費，自住需求則衡量生活成本和舒適度。雖然未來轉讓會遇上問題，但相對房價與居住品質，很多購房人還是不得不妥協。

文/門庭婷

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商住房的弊端

一、商住一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業、居委會等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務，學區房就更別想了。

二、商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。

三、買商住的話，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。

四、商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本高。

五、商住用的不是民水、民電，水電等費用標準高于住宅。

六、買商住不能遷入戶口。

七、商住基本上都沒有燃氣，只能用電磁爐。

八、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。

九、商住的物業費、供暖費，要比住宅貴很多很多。

十、由于很難成立業委會，商住房的業主維權也很困難。而且商住不是住宅，所以用作居住時很多權益不受法律保障。

十一、商住的宜居性較差，因為里面既有居住的、又有辦公的，人員混雜，安全性差。

(來源：京房字)