近年來，集商業(yè)、辦公、住宅等為一體的城市綜合體項(xiàng)目在各地興起，有的地方甚至“全城盡是綜合體”。記者了解到，城市綜合體火熱的背后，供應(yīng)過剩、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等問題逐漸顯現(xiàn)，其核心的商業(yè)部分往往也只是簡(jiǎn)單的“購(gòu)物+餐飲+電影”。業(yè)內(nèi)人士建議，城市綜合體亟待進(jìn)行模式“突圍”，整合更多的資源提供增值服務(wù)，以滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的個(gè)性化、體驗(yàn)式需求。

“全城盡是綜合體”

據(jù)了解，城市綜合體是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。以歐美國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，人均GDP在4000美元，達(dá)到城市綜合體發(fā)展的初步條件，當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元以上時(shí)，綜合體將步入快速發(fā)展階段。

“十二五”期間，湖南省開始發(fā)展城市綜合體，項(xiàng)目數(shù)量逐年上升。根據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局的摸底數(shù)據(jù)，截至2015年年底，湖南省共有已建成并運(yùn)營(yíng)的城市綜合體50家，營(yíng)業(yè)面積總計(jì)103.5萬平方米。其中，長(zhǎng)沙市最多，城市綜合體達(dá)到24家。

在江蘇南京，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年以前開業(yè)的商業(yè)綜合體僅6家。但在2010年之后商業(yè)綜合體層出不窮，尤其是2015年一年就開業(yè)了6家。截至去年底，南京城市商業(yè)綜合體達(dá)24家，形成了“全城盡是綜合體”的局面。

一般認(rèn)為，城市綜合體是商業(yè)零售和商業(yè)地產(chǎn)融合發(fā)展的高級(jí)形態(tài)。湖南省財(cái)政廳廳長(zhǎng)鄭建新表示，城市綜合體主要作用有創(chuàng)造稅收、拉動(dòng)消費(fèi)、集聚產(chǎn)業(yè)、提供就業(yè)機(jī)會(huì)等。其中，2015年湖南城市綜合體納稅3.08億元，占整個(gè)零售業(yè)重點(diǎn)稅源納稅總額的37%。

不過，作為新興的商業(yè)形態(tài)，城市綜合體發(fā)展如今已出現(xiàn)“一擁而上”現(xiàn)象。據(jù)南京統(tǒng)計(jì)局初步了解，目前南京市規(guī)劃建設(shè)或已建成的城市綜合體超過50家。按照國(guó)際慣例，商業(yè)面積與人口的配比是“人均1平方米”，而南京市商業(yè)面積與人口比例遠(yuǎn)超這一配比數(shù)字，商業(yè)綜合體扎堆現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

即使在市場(chǎng)體量有限的三四線城市甚至縣城，地方政府和開發(fā)商對(duì)于“城市綜合體”也有些趨之若鶩。在湖南的部分縣市，綜合體項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積動(dòng)輒達(dá)到40萬至50萬平方米。由于經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)庫(kù)存高企，很多項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展緩慢，甚至出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。

湖南北部某縣城，一個(gè)正在興建的城市綜合體總建筑面積達(dá)50萬平方米，標(biāo)榜是“集酒店、辦公、購(gòu)物、休閑、健身、娛樂、餐飲、公寓等為一體的國(guó)內(nèi)頂級(jí)綜合體項(xiàng)目”。記者在實(shí)地采訪看到的情況是，項(xiàng)目所有地位于縣城郊區(qū)，道路、公共配套很不完善，周邊還有大量農(nóng)田和農(nóng)房，后期運(yùn)營(yíng)狀況并不樂觀。

除了“逛吃”還有什么

隨著城市綜合體的快速擴(kuò)張，供應(yīng)過剩的問題開始顯現(xiàn)。近幾年，湖南包括綜合體在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求。截至2016年3月，長(zhǎng)沙市已建和在建的綜合體共計(jì)44個(gè)，城市綜合體總面積超過1500萬平方米。專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，至2017年年底，長(zhǎng)沙大型集中式商業(yè)存量將超過500萬平方米。

其中，綜合體中寫字樓的高庫(kù)存尤為突顯。以湖南省財(cái)政廳調(diào)研的長(zhǎng)沙南部某綜合體為例，目前其購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)良好，公寓出售率也比較高，但是寫字樓簽約的企業(yè)僅有10余家，寫字樓招租存在較大困難。

城市綜合體出現(xiàn)過剩的同時(shí)，還面臨著同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和“結(jié)構(gòu)性短缺”。有分析人士指出，遍地開發(fā)的城市商業(yè)綜合體，雖然具備一般意義上的綜合體表現(xiàn)，但是大部分是借商業(yè)之名，行地產(chǎn)之實(shí)，缺乏商業(yè)靈魂。很多城市綜合體，缺少自身的特色，缺少與本地文化相結(jié)合的元素，都是千篇一律、一窩蜂似的復(fù)制。

根據(jù)記者在長(zhǎng)沙近兩年內(nèi)開業(yè)的多個(gè)城市綜合體的體驗(yàn)，這些綜合體主要組合方式是“零售百貨+餐飲+電影院”，消費(fèi)者基本上除了“逛吃逛吃”沒有太多選擇。有的綜合體強(qiáng)調(diào)自身的餐飲特色或者體驗(yàn)式功能，但實(shí)際上和傳統(tǒng)的購(gòu)物中心大同小異。

部分開發(fā)商為了追求自身利潤(rùn)，先“圈地”建設(shè)而不顧后續(xù)運(yùn)營(yíng)，城市綜合體很難提供“特色化供給”。有的城市綜合體將臨街的商鋪出售，而后期缺乏統(tǒng)一的招商和運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致鋪面大量空置、進(jìn)駐品牌良莠不齊，無法滿足消費(fèi)者較高層次的需求。

還需整合資源提供增值服務(wù)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市綜合體不應(yīng)陷入低水平的競(jìng)爭(zhēng)，要依據(jù)發(fā)展需要和消費(fèi)者需求進(jìn)行資源整合，不斷推出諸如創(chuàng)意園、療養(yǎng)基地、科技館、藝術(shù)中心和休閑旅游基地等能滿足顧客享受與自我實(shí)現(xiàn)需求的新型業(yè)態(tài)，進(jìn)行差異化運(yùn)營(yíng)，提供增值服務(wù)。

即將在長(zhǎng)沙開業(yè)的步步高·梅溪新天地總建筑面積70萬平方米，是一家集成了購(gòu)物中心、梅溪大街、飛行館、游樂場(chǎng)、梅溪書院、酒店等多個(gè)不同形式的超級(jí)綜合體。作為一家傳統(tǒng)的超市百貨企業(yè)，步步高通過這樣一個(gè)綜合體項(xiàng)目，正在由單純的“零售商”轉(zhuǎn)型為“售賣生活方式的服務(wù)商”。

步步高董事長(zhǎng)王填表示，借著地處湖南電視娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地利和資源優(yōu)勢(shì)，梅溪新天地將落地湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視等舉辦的很多大型明星娛樂活動(dòng)以及成為熱門綜藝節(jié)目的拍攝地。梅溪新天地還將做到每周搞一次大型營(yíng)銷活動(dòng)，同時(shí)舉辦搖滾音樂節(jié)、啤酒音樂節(jié)、明星簽售會(huì)等各種活動(dòng)，打造“讓人尖叫的綜合體”。

此外，有的城市綜合體整合政府資源，甚至承擔(dān)起了部分公共服務(wù)的功能。比如長(zhǎng)沙德思勤時(shí)代廣場(chǎng)立足長(zhǎng)沙市政府的電子商務(wù)基地試點(diǎn)政策，與阿里、地方政府合作共同建立創(chuàng)科孵化器，吸引電商企業(yè)入駐。

分析人士建議，城市綜合體本身屬于城市發(fā)展進(jìn)程中的一個(gè)自然產(chǎn)物，下一步要進(jìn)一步去庫(kù)存、降成本、補(bǔ)短板，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康發(fā)展。“去庫(kù)存”要控制增量、盤活存量。

控制增量方面，城市綜合體的建設(shè)要結(jié)合資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成錯(cuò)位發(fā)展、分工協(xié)作的格局。各地可結(jié)合城市工作適時(shí)出臺(tái)城市綜合體發(fā)展的相關(guān)意見，在庫(kù)存較多的城市或區(qū)域，可減少或暫停土地供應(yīng)，謹(jǐn)慎規(guī)劃審批，控制好增量，給市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)良好的預(yù)期。

盤活存量方面，鄭建新建議，可以在商業(yè)空間與大眾創(chuàng)業(yè)需求中尋找連接點(diǎn)。比如目前有專業(yè)機(jī)構(gòu)做的“優(yōu)客工場(chǎng)”，即通過與城市綜合體的業(yè)主方合作，對(duì)存量物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理改造，為創(chuàng)業(yè)者提供從物業(yè)辦公到管理咨詢的硬、軟件全方位服務(wù)。而政府可以通過購(gòu)買專業(yè)機(jī)構(gòu)的相關(guān)服務(wù)，盤活存量，培育新興企業(yè)。