上半年50城市土地出讓金近萬億

地王頻出催熱部分省市土地財政

地方財收兩極分化明顯，下半年財政收入壓力加大

2016年是“十三五”開局之年，在全球經(jīng)濟疲軟的背景下，國內(nèi)整體經(jīng)濟增長壓力倍增。同時，在經(jīng)濟轉型期中國制造業(yè)仍處于調(diào)結構、去庫存階段，地方財政收入面臨較大壓力。

但值得注意的是，2016年最新財政收入數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，我國契稅2163億元，同比增長14.8%;土地增值稅2357億元，同比增長13.1%。另外，房產(chǎn)稅1169億元，同比增長8.5%;耕地占用稅1086億元，同比下降4.8%;城鎮(zhèn)土地使用稅1149億元，同比增長1.6%。對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，一方面是受上年基數(shù)較低影響，另一方面，上半年的房地產(chǎn)市場部分支撐了財政收入的增長。

《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，今年上半年，遼寧、山西財政收入分別下滑了18.6%和7.4%。對比來看，上海財政收入同比增長超過30%，地方財政收入呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。而地方房地產(chǎn)市場熱度與財政收入冷熱不均的結構出現(xiàn)較高程度的一致性，上半年部分省市“地王”節(jié)奏加快催熱房地產(chǎn)市場的同時，也成為地方財政的主要來源。

中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金高達9655.9億，同比上漲38.5%。其中，超過100億元的地塊就達到3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億的達到了51宗，單宗地超過10億的高總價地塊已經(jīng)超過200宗。

而溢價率方面，拍出的地塊溢價率超過100%的達89宗，同比上年上漲45倍，溢價率超過50%的144宗，同比上漲8.5倍。

同時，截至7月26日，全國住宅類土地單城出讓額超過100億的城市合計有22個，分別為北京、上海、廣州、深圳四個一線城市以及杭州、蘇州、南京、合肥等18個二線城市。其合計土地出讓金為7579.5億元，同比2015年同期的4007億元上漲了89.2%。其中，杭州土地出讓金已經(jīng)超過2015年全年34%，合肥也超過了2015年全年21%，蘇州超過2015年全年15.3%。從平均溢價率看。蘇州、南京、合肥、深圳等城市平均溢價率超過100%。

在此背景下，包括杭州、蘇州、南京、上海等土地出讓和房地產(chǎn)市場火熱的地區(qū)，上半年財政收入都表現(xiàn)不俗。

以廣東省為例，今年上半年，廣東全省一般公共預算收入完成5438.63億元，同比增長17.9%，其中，因房地產(chǎn)市場火爆及土地轉讓回暖，土地增值稅收入115.26億元，同比增長31.6%。同樣受到房地產(chǎn)市場火爆影響的還有全省政府性基金預算收入。上半年，廣東省政府性基金預算收入累計完成1637.88億元，同比增長42.2%。占政府性基金預算收入八成多的國有土地使用權出讓收入在部分地區(qū)房地產(chǎn)市場回暖的帶動下，同比增長48%。

蘇州全市完成一般公共預算收入898.0億元，增長11.0%，半年度增幅為2012年以來最高水平。值得注意的是，因市場熱度的帶動，2016年上半年，蘇州市土地出讓金總額約507.12億元，比2015年同期增加382.12億元，同比增幅高達275.64%。

此外，作為“地王”頻出的一線城市，上海上半年一般公共預算收入4196億元，增長30.6%，同比提高17.5個百分點，遠超同期全國一般公共預算收入7.1%的速度。從行業(yè)來看，金融、租賃和商務服務、房地產(chǎn)等行業(yè)對財政收入增長貢獻較大。

地方財收冷熱不均兩極分化明顯，與上述城市對應，一些城市則是另一番景象。以陽泉市為例，今年上半年，陽泉市稅收33.7億元，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收2.04億元，相比去年下降14.39%。2014年至今，房地產(chǎn)稅收占比也呈下降趨勢。2014年，陽泉市房地產(chǎn)業(yè)稅收達到5.82億元。今年上半年，陽泉國有土地出讓收入1.24億元，同比增長51.53%，但據(jù)財政局相關負責人說，土地收入多為區(qū)縣工業(yè)用地，住房市場土地出讓很少。由于房地產(chǎn)業(yè)不景氣，相關稅收都出現(xiàn)明顯下降，今年上半年土地增值稅0.2億元，同比減少30.3%;契稅0.32億元，同比減少43.3%。

事實上，“土地財政依賴癥”再度加深的趨勢從2015年年底開始顯現(xiàn)，今年上半年更加明顯，一方面是受營改增之后地方稅源缺失的影響，另一方面，房地產(chǎn)回暖程度的不同，也造成地方財政冷暖不一。

土地市場瘋狂盛宴背后，是房地產(chǎn)開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財政的互相支撐。去年10月1日，廣州市宣布提高中心城區(qū)基準地價，較2011年舊基準地價標準漲幅超過一倍，最高漲幅高達158%。中國建設銀行首席經(jīng)濟學家黃志凌認為，這說明地方政府并未擺脫土地財政依賴，依然坐享土地增值收益。

記者了解到，在許多地方，土地出讓金收入已占地方財政收入的三分之一左右，個別地方的土地出讓金收入最高時可以占到財政收入的六成。雖然很多地方正在積極轉型尋找新的支柱產(chǎn)業(yè)，但新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，短期內(nèi)土地出讓收入仍占據(jù)地方財政收入的重要比重。

值得注意的是，下半年隨著房地產(chǎn)市場的轉向，地方財政壓力恐再度增加。中金公司分析員寧靜鞭表示，地王頻出加產(chǎn)業(yè)政策收緊等現(xiàn)象，預示著本輪行業(yè)成交周期高點來臨。因此預計2016年下半年中國房地產(chǎn)市場周期將步入拐點，提前進入下行階段，四季度更是會隨著新房供應的增加，迎來供過于求狀態(tài)。

日前政治局會議提出要抑制資產(chǎn)泡沫，被業(yè)內(nèi)解讀為劍指房地產(chǎn)吸金黑洞。也有消息稱，證監(jiān)會官員在25日保薦機構專題培訓會議上指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。種種政策的收緊意味著房企不再擁有著無限的資金，土地的購置必然將要減緩。