北京公寓上周成交暴增六成 “叫停商改住”傳言再起

近期關于“商住項目收緊調控”的傳言再起，刺激公寓類住宅的成交量劇增。上周，北京市新建商品住宅網簽量環比增長34.7%，其中公寓類住宅的成交量暴增62.1%。不過，隨后整頓風聲驟緊，部分商住項目的樣板間已被關閉。業內人士分析認為，“公寓政策不會太緊，未來不可能全面限購”。

成交前十全是商住房

“西紅門的一個商住項目上周開盤，來了好多人，感覺一套房得有三四個人搶。”在京才工作3年的鄭女士沒有購房資格，近期一直在看商住項目。她無奈地說道，“商住房的水費、電費、物業費都貴，原本還有些猶豫，但最近聽說商住項目要收緊調控，決定還是先下手吧。”

近期有傳言稱，一份關于嚴格遏制商改住項目的方案已于8月31日前提交給北京市政府，9月或將暫停商住類項目的兩證發放。受該傳言影響，北京商住項目紛紛加快了簽約速度。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，上周北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽3194套，環比上漲34.7%。分類型來看，普通住宅上周交易量下滑7.0%，繼續在七八百套左右徘徊;公寓類住宅交易量大漲62.1%，連續33周增加放量。

據亞豪機構副總經理任啟鑫介紹，上周成交排名前十的席位均是商住項目。“在9月份調控政策正式下達前，預計商住房搶簽約的情況仍將延續。受此影響，預計9月份整體成交量將持續回升。”

部分商住樣板間關閉

近日有媒體報道稱，北京市國土和規劃委、北京市住建委召開商住房專題會議，擬暫停商辦用地上市。對于所有已批未建的商住房項目，列出清單重新審查，并對有問題的進行整改。報道稱，有關領導對此表態“不能再新增商住”，“堅決不開商改住的口子”。

與上一輪坊間關于“商住限購”的傳言相比，此次傳言內容的影響力似乎更大。不僅購房者開始恐慌，開發商也在擔心。北京晨報記者了解到，在繼通州商住項目全面限購、通州商住項目樣板間封閉后，門頭溝、順義、大興、房山等區域也有部分商住項目關閉了樣板間的對外展示。據房山區的一個商住項目銷售人員稱，“樣板間現在看不了，只能看沙盤。”

據了解，還有部分商住項目，雖然樣板間未關閉，但對室內裝修進行了整改，與居住功能相關的硬裝、軟裝、家具擺設都已被拆除。

商住房成交首超住宅

所謂“商住房”，是指在商業、公建等非住宅地塊上開發建設、設計有獨立廚衛水電并以分割產權的方式對外銷售的項目。與純住宅項目不同，商住房項目的產權通常只有40年或50年，水、電、物業等費用也高于普通住宅項目。

商住公寓項目之所以受到青睞，在某種程度上與相關政策有關。2010年，北京在全國率先出臺住宅限購政策，對非京籍購房者的限購門檻設定為“1年社保或納稅證明”。2011年，限購門檻又被提高到“5年社保或納稅證明”。一部分人因限購政策失去了購房資格，只能將眼光轉向商住房，從而推升了商住房的價格。

據中原地產統計數據顯示，在2010年至2015年期間，北京商住公寓項目的成交量相對平穩;除2014年因市場降溫而下滑至1.3萬套以外，其余幾年的成交套數均維持在2萬套至3萬套之間。今年6月，北京商住限購的傳聞四起，刺激了商住房大量成交。截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超出過去兩年的總和。同期，北京新房住宅僅成交3萬套，公寓房的成交量不僅刷新了歷史紀錄，并在歷史上首次出現公寓房簽約量超過普通住宅的一幕。

公寓政策不會太緊?

事實上，關于商住類項目，北京市曾多次明文禁止。2010年4月，北京市發布《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》指出，各房地產開發企業在取得酒店類項目立項核準或備案批復文件后，不得擅自改變項目用地性質和規劃用途經營使用，未經批準不得擅自分割轉讓。2011年5月，北京市下發《關于加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》，提出商業、辦公類項目“不得采用單元式或住宅套型式設計”。

“關于商住房限制的消息不絕于耳，但直到今天仍然沒有定論，最終還得看政策如何落地。如果真的停止供地、停發兩證，將對商住房的供應端帶來深遠影響。”一位業內人士認為，目前普通住宅越來越少，商住項目已經成為重要的補充，對此出臺“一刀切”的政策可能性不大。

“公寓政策不會太緊，未來不可能全面限購。”中原地產首席分析師張大偉也表示，“公寓類土地供大于求，按照公寓單套平均成交面積為68平方米計算，潛在供應量為21萬套左右。如果以2015年前平均每年2萬套左右的成交來看，潛在供應大約可賣10年。如果限購，成交量將下挫80%甚至90%。從房價調控的角度看，不太可能進行嚴格的限購。”