近日，一篇《鄭州一重點樓盤挖坑即排號待售 房管局：肯定沒證》為題的報道引發網友關注。新華社“中國網事”記者調查了解到，未取得商品房預售許可證便展開銷售的情況在多個城市存在。有關人士認為，違規預售既擾亂了市場秩序，也給購房者帶來潛在的經濟風險，易引發系列糾紛，建議有關部門切實履行職責，加強房企信用體系建設，提高購房者法律意識，減少購房風險，維護消費者利益。

樓盤挖坑即預售 購房者：很多人都想買

據媒體報道，河南省鄭州市經三路與廣電路口的“華爾中心”項目涉嫌違規預售，該項目工程目前僅是一巨大的基坑。

記者6日來到鄭州市經三路與廣電南路交叉口的“華爾中心”售樓部，一個巨大的沙盤呈現在眼前，幾棟高樓模型非常漂亮，售樓人員神采奕奕地向顧客介紹著樓盤的優越位置、配套設施、戶型等。而事實上，這個樓盤的基坑都沒挖好，未開工建設。據售樓部工作人員介紹，該項目可能九月底正式開工，到2018年底交房。

“先交5000元的定金排號，到9月20多號確定選房，再交15000元，等于說是20000元的定金，到取得預售證之后再簽正式的購房合同。”售樓部工作人員說，他們稱這種方式為“內部員工認購”。

鄭州市房管局此前發布的《關于購買預(銷)售商品房的風險警示》中稱，“五證”不齊全的房屋多采用團購、認購、認籌、低價、預付等方式收取不等的預訂款，多數沒有簽訂書面協議，此類交易行為后期風險非常大，容易造成消費者房財兩空的局面。

一位購房者在“華爾中心”定了一個40多平方米的公寓，主要用于投資。他說，現在鄭州沒證預售的很多，但很多人都想買。

售樓人員也在不斷向購房者介紹，“旁邊的樓盤，你可以去問，去年年底開盤時9500元一平方米，現在已經漲到15000元了，你的錢放銀行也是貶值，買套房一年賺一半。”

違法成本低、客戶有需求 違規預售屢禁不止

據鄭州市房管局提供的《關于“金科城”“華爾中心”項目涉嫌違規預售問題的情況說明》，在接到有關方面投訴后，鄭州市房管局監察支隊9月6日到“金科城”項目現場向公司開具了《行政執法調查通知書》，要求公司提供相關資料，并針對網絡、媒體等反映的相關問題向房管局說明情況，接受調查。下一步，如查實存在違規行為，鄭州市房管局監察支隊將依法依規對“華爾中心”“金科城”項目開發公司進行處理。

據了解，兩個項目近期被媒體曝光的時間分別是8月30日和9月3日，目前鄭州市房管局的回復仍是“正在調查”。

鄭州市房管局相關負責人稱，無證銷售的原因主要是開發企業違法成本太低，雖然上限處罰，但和企業所得不成比例;另外，如果無證銷售處于開發階段的末期，前期預防存在一定的難度，也是原因之一。

鄭州市房管局2015年8月份通報的該年度上半年22起違法、違規行政處罰案件中，17起屬于沒有預售證就賣房，而罰款金額在6萬至10萬不等。

云南凌云律師事務所律師孫文杰介紹，根據相關規定，房地產開發企業預售商品房時，應當在領取《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》之后，按開發商提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，才能辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。網上曝光的“鄭州重點樓盤才挖坑就排號待售”明顯不符合《商品房預售許可證》的取得條件，屬于違規預售。

孫文杰介紹，我國商品房預售市場起步較晚，法律規范不完善，各地方發展不平衡，有的地方主管部門的管理職能作用還尚未正常發揮，導致許多地方的商品房預售經營和管理活動處于混亂狀態。一些房地產開發企業違規經營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象。

北京恒都律師事務所律師張力明認為，與被查處后所承擔的法律后果相比，通過違規預售提前回籠的資金收益以及轉嫁風險所得的收益更多，開發商違法成本低致使其明知違規而愿意冒險。此外，部分購房者寧愿冒風險爭取未來可能的增值，還有部分購房者在購買房產時貪圖“小便宜”，明知房產沒有預售權還要購買也是造成案件多發的主要原因。

專家：有關部門應切實履行職責 保護購房者利益

“消費者購買無《商品房預售許可證》、《建設工程施工許可證》等預售證的商品房潛藏著不可預知的風險。”孫文杰說，房地產開發企業手續不全就開始預售房屋，如果出現資金鏈斷裂、隨意挪用購房款等問題，將給購房者帶來很大的風險，甚至可能造成極大的社會危害。

鄭州市房管局表示，一方面將建立開發企業信用檔案，把違規銷售情況逐一記錄，定期公布企業信用得分，引導群眾購買講信用品牌好的項目;另一方面將加大市場監察力度，定期不定期組織人員到項目現場進行巡查檢查，發現違規情況，及時處理。

孫文杰建議加大經濟處罰力度，讓違規者望而生畏。針對未取得《商品房預售許可證》的項目，他建議有關部門要求開發商分別在項目建設地和項目展示中心醒目位置張貼“特別提示”，并注明：該項目尚未取得商品房預售許可證，不具備預售條件，不能進行排號、入會、預售等活動，不能收取定金、誠意金、保證金、會費、預付款等各種形式的費用。

“關鍵還是有關部門要加強監管和執法力度，對違規預售開發企業及時查處。”張力明認為，購房者挑選所購房屋位置、壓低價格固然重要，但也要時刻警覺，增強法律意識，在購房過程中，不要輕信開發商(售樓人員)的花言巧語，在簽署合同時認真審查條款。