“金科城售罄”、“萬科城售罄”、“奧蘭和園售罄”……“開盤即售罄”已成為近來鄭州市民朋友圈的熱門詞。網(wǎng)友直呼，買房不光要拼經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還得拼“命”。

既不是北上廣深這樣的一線熱門城市，也無法躋身經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線“四小龍”，但中原首府鄭州今年以來樓市的瘋狂程度，絲毫不亞于前者，引發(fā)一片嘩然。

地價(jià)接連創(chuàng)出新高，售價(jià)預(yù)計(jì)突破每平方米5萬元;市區(qū)在售商品房一個(gè)月內(nèi)普漲超千元，秒殺盤接連出現(xiàn)……一連串的高亮現(xiàn)象，像一針針興奮劑，挑起了大眾的興奮情緒，讓房價(jià)成為這座城市里最熱的話題。

地產(chǎn)大鱷你追我趕

鄭州地價(jià)瘋狂刷新

鄭州土地市場正在上演“生死時(shí)速”。有網(wǎng)友評(píng)論稱，鄭州地價(jià)現(xiàn)在一個(gè)月不刷新幾次紀(jì)錄，都讓人不放心。

4月5日，一塊標(biāo)號(hào)為“鄭政東出〔2016〕5號(hào)”的土地，以網(wǎng)拍方式出讓。經(jīng)過147輪的競價(jià)后，這塊地以22.31億元成交，均價(jià)2049.04萬元/畝，使鄭州地價(jià)首次超過2000萬元/畝。據(jù)測(cè)算，樓面價(jià)接近1.23萬元/平方米。

新紀(jì)錄的熱度還沒過。6月1日，鄭州市鄭東新區(qū)的一塊地，歷經(jīng)64輪競價(jià)，終以17.91億元的價(jià)格成交，以畝均單價(jià)約2413.7萬元刷新鄭州土地單價(jià)紀(jì)錄。

正當(dāng)大家對(duì)僅僅維持了不到兩個(gè)月的短命紀(jì)錄惋惜不已時(shí)，令人意想不到的是，一個(gè)小時(shí)后，另一塊土地以畝均單價(jià)2603.4萬元，再次將壽命為一個(gè)小時(shí)的老紀(jì)錄拋于馬后。

上述的幾塊土地，都來自號(hào)稱“地王窩”的鄭州北龍湖區(qū)域。其位置優(yōu)越，是鄭州東區(qū)僅剩的整片未開發(fā)區(qū)域，地塊干凈，不可多得。從規(guī)劃上，龍湖地區(qū)是鄭東新區(qū)的點(diǎn)睛之筆。自2011年以來，這里就吸引恒大、建業(yè)、正弘、正商等地產(chǎn)大鱷搶灘攻城。

“既是地王窩，出幾個(gè)地王也就不足為奇。畢竟，哪個(gè)城市沒有幾個(gè)高端樓盤呢?”正當(dāng)業(yè)內(nèi)人士分析論證，稱不必過分關(guān)注之時(shí)，一切又突然發(fā)生了變化。

7月8日，歷經(jīng)3個(gè)多小時(shí)566輪的廝殺，鄭州萬科美景終以25.024億元拿下鄭紡機(jī)地塊，單價(jià)為2682.38萬元/畝，拿下鄭州土地市場新的總價(jià)、單價(jià)雙料冠軍。

之所以讓人震驚，就是因?yàn)榕c“地王窩”里含著金湯匙出生的地塊不同，鄭紡機(jī)地塊，是位居鄭州三環(huán)內(nèi)的老城區(qū)。附近有海棠園、綠苑小區(qū)、豫森城等項(xiàng)目，多為成熟小區(qū)，房價(jià)每平方米1萬元出頭。萬科拿下這一地塊后，預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)到每平方米2.5萬元。

這仍然不是終點(diǎn)。8月18日，鄭州北龍湖區(qū)域的13、14號(hào)地塊，再次刷新了地價(jià)紀(jì)錄。

其中，13號(hào)地塊被融創(chuàng)中國旗下的河南融創(chuàng)置業(yè)有限公司以25.54億元競得，單價(jià)每畝3631萬元，樓面價(jià)每平方米3.6萬元，拿下鄭州土地市場新的總價(jià)、單價(jià)、樓面價(jià)“三料冠軍”。

14號(hào)地塊，歷經(jīng)9個(gè)小時(shí)的激烈競爭，被北京覽秀城置業(yè)有限公司以35.1億元拍下，單價(jià)每畝4184萬元，樓面價(jià)每平方米3.7萬元。這也使得它又超越13號(hào)地塊，奪走鄭州土地市場總價(jià)、單價(jià)、樓面價(jià)“三料冠軍”稱號(hào)，同時(shí)也創(chuàng)出鄭州土地拍賣史上最長競價(jià)時(shí)間紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，該地塊的住宅，將來的售價(jià)將突破每平方米5萬元。

截至目前，今年鄭州土地市場已經(jīng)10余次刷新紀(jì)錄。而未來，“地王窩”里還有土地等待拍賣，新紀(jì)錄恐怕也指日可待了。

房價(jià)伴地價(jià)齊漲

二線與一線同飛

鄭州地價(jià)飛漲，帶來的直接效果，就是市區(qū)和郊縣的所有房子價(jià)格普漲。而身邊樓盤的價(jià)格瘋漲，讓每一個(gè)鄭州市民都倍感亢奮。

在一手房市場，多個(gè)樓盤輪番上演捂盤惜售、一夜調(diào)價(jià)的戲碼。僅7月份，鄭州主城區(qū)及郊縣在售樓盤均價(jià)上調(diào)1100元，有的地產(chǎn)商甚至一月內(nèi)漲價(jià)超過30%。一套90平方米的住房，近兩個(gè)月來售價(jià)可以上漲超30萬元。

二手房的漲幅也“不甘示弱”。據(jù)房天下鄭州數(shù)據(jù)顯示，鄭州市二手房住宅掛牌均價(jià)，從今年1月的10262元/平方米，已經(jīng)一路飆升至7月的12178元/平方米。

劉女士從去年年底開始看二手房，直到現(xiàn)在也沒買到房子。用她的話說，剛開始是對(duì)房子挑來挑去，總想等更好的，后來就突然發(fā)現(xiàn)，原來不太看好的房子都買不起了。“剛開始看的時(shí)候，中介就帶著我一個(gè)人去看，服務(wù)很熱情。后來看房時(shí)，就往往是好幾撥人一起看，中介對(duì)我也愛答不理了。”

如今，鄭州人朋友圈有個(gè)名詞新解——“得房率”，即你能買到房子的概率，調(diào)侃之余，顯得十分無奈。

既不是北上廣深等熱點(diǎn)城市，也算不上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的強(qiáng)二線城市，鄭州的房價(jià)近年來雖然穩(wěn)步上升，但始終是不溫不火，為何今年會(huì)有如此瘋狂的表現(xiàn)呢?

此番鄭州樓市的瘋狂并非個(gè)例。從全國范圍來看，今年以來，以上海、深圳為代表的一線城市樓價(jià)率先啟動(dòng)，蘇州、南京、廈門、合肥四個(gè)城市也因房價(jià)大漲，被業(yè)內(nèi)戲稱為二線“四小龍”。

8月18日，國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格同比上漲的城市有58個(gè)，最高漲幅為41.4%。二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有52個(gè)，最高漲幅為44.1%。新建住宅價(jià)格中，合肥同比增長33.8%、南京同比增長33%、廈門同比增長39%，增幅高于北京、上海等一線城市。

二線城市房地產(chǎn)普遍火熱，主要原因大概有兩個(gè)方面：首先，此前在一線城市普遍限購階段，二線城市的房屋成交量激增。在房企銷售回暖且資金充裕時(shí)，繼續(xù)買地的熱情就明顯高漲。眾多房企將目光聚焦二線城市，致使二線城市土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求，“僧多粥少”便造成了二線城市逢土地拍賣必創(chuàng)紀(jì)錄的局面。

其次，二線城市與一線城市相比，各種基礎(chǔ)建設(shè)還在起步階段，地方財(cái)政收入對(duì)土地銷售的依賴性還很強(qiáng)。在這種情況下，二線城市地方政府出臺(tái)的樓市政策相對(duì)寬松。這就導(dǎo)致因嚴(yán)厲的一線城市樓市政策擠出的大量資金，最終投在了二線城市。

撇開大環(huán)境不言，從小環(huán)境看，鄭州也具備一定的特殊性。河南是名副其實(shí)的人口大省，且常住人口城鎮(zhèn)化率低于全國平均值10個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化浪潮仍在發(fā)力，購房的剛需仍在增長。而鄭州作為全省的唯一區(qū)域中心，虹吸效應(yīng)非常明顯。

河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長趙進(jìn)京稱，近年來，鄭州每年新增人口數(shù)量超過20萬人，目前地產(chǎn)庫存去化周期僅為5.7個(gè)月。市場需求大，開發(fā)商自然愿意重金投入。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，鄭州和同類城市不同，它的人口和交通優(yōu)勢(shì)是其他城市無法比擬的，無論是剛需還是改善需求，都非常旺盛。

央企拿地有錢任性

地價(jià)競賽誰來買單

值得一提的是，今年以來在鄭州創(chuàng)下地價(jià)紀(jì)錄的開發(fā)商，多數(shù)為外來實(shí)力名企，其中有相當(dāng)數(shù)量是央企，而鄭州本地企業(yè)則略遜一籌。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，不只鄭州，今年各地誕生的地價(jià)紀(jì)錄中，超過八成是央企聯(lián)手上市公司創(chuàng)下的。

有分析人士指出，憑借央企背景可以獲得低息貸款，充足的資金使其能夠在土地的競爭中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

興業(yè)證券此前發(fā)布的一份研報(bào)指出，央企之所以比普通國企和民企開發(fā)商更加瘋狂拿地，除了低廉的資金成本，更重要的是他們面臨強(qiáng)大的“自保壓力”。這份報(bào)告分析稱，當(dāng)前地產(chǎn)央企“退出并購潮”再次來襲，許多地產(chǎn)業(yè)務(wù)不夠發(fā)達(dá)的央企非常擔(dān)心自己即將成為被并購的對(duì)象，所以只能快速做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這就意味著較為迫切的拿地需求。

河南本地房地產(chǎn)企業(yè)建業(yè)集團(tuán)董事局主席胡葆森說：“我們也參與過個(gè)別地王的拍賣，但最后競爭對(duì)手是央企，跟央企拼就等于跟銀行拼。”他還分析稱，央企拿地，除了算經(jīng)濟(jì)賬之外，還要算廣告賬、戰(zhàn)略賬和品牌賬，情況比較復(fù)雜。

也有經(jīng)濟(jì)界人士一針見血地指出，與民營企業(yè)動(dòng)輒賭上身家性命相比，央企的投資，并不完全看重成敗，沒見過那個(gè)央企老總因?yàn)轫?xiàng)目投資失敗就下崗失業(yè)的，因此央企在土地拍賣中也就顯得任性十足。

伴隨著地價(jià)紀(jì)錄的“更快、更高、更強(qiáng)”，鄭州房價(jià)無疑已竄入“狂犬模式”。但最終，為地價(jià)競賽埋單的，不是蜂擁而至的土豪們，而是廣大剛需和改善人群。我們不禁要問，誰會(huì)為這只“狂犬”打一針“疫苗”?

分析人士稱，如果我們不警惕二線城市樓市政策寬松所引發(fā)的漏洞，不及時(shí)監(jiān)管一線城市退出的炒房資金，那么二線城市很有可能成為樓市調(diào)控后的高房價(jià)重災(zāi)區(qū)。

房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、王牌智庫首席專家上官同君指出，當(dāng)前鄭州房價(jià)快速上漲，增速過快，極不正常，老百姓擔(dān)心房價(jià)上漲的心理恐慌日益嚴(yán)重，政府此時(shí)應(yīng)該出手遏制樓市恐慌。

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社建議，政府可以公示，并加大土地供應(yīng)量，在開發(fā)商“任性漲價(jià)”的同時(shí)，也希望有相關(guān)部門能夠進(jìn)行監(jiān)督。

在鄭州的飯桌上，如今聽到最多的話題，就是“某人的房子一夜?jié)q了100萬”，“某人又在鄭東新區(qū)投資了一套小戶型”……而朋友圈里，題為《百萬人搶房真相：決定5年后社會(huì)階層的最后一戰(zhàn)》的文章，仍在瘋傳。