在剛剛過去的8月，南京、蘇州、廊坊、武漢、廈門等相繼出臺(tái)在土地、商品房銷售以及購房門檻等方面的緊縮性調(diào)控政策。地價(jià)和房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，被認(rèn)為是這些城市出臺(tái)收緊政策的主要原因。在過去數(shù)月時(shí)間里，一股全國(guó)范圍內(nèi)的高價(jià)地潮流已經(jīng)從中心熱點(diǎn)城市不斷向周邊地區(qū)蔓延，未來還將流向哪些區(qū)域?誰又會(huì)成為下一個(gè)調(diào)控升級(jí)的城市?

高價(jià)地密集成交

8月26日，廈門6宗商住地遭遇80余家房企圍獵，在土拍當(dāng)天，6宗地塊一共誕生了集美、同安、翔安等5個(gè)高價(jià)地，收金總額達(dá)171.5億元，并連刷島外集美區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)宅地樓面價(jià)紀(jì)錄，讓業(yè)內(nèi)震驚。

不出所料，4天之后，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局宣布，自9月5日起執(zhí)行住房限購政策。對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。

房?jī)r(jià)和地價(jià)的持續(xù)快速上漲，是廈門出臺(tái)限購的重要原因。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，隨著廈門高價(jià)地頻出，樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，甚至廈門樓市進(jìn)入“全民炒房”時(shí)代。在這個(gè)階段，有必要通過限購措施抑制炒房現(xiàn)象，平穩(wěn)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。

頻出高價(jià)地的城市不只有廈門。8月底，珠海科技創(chuàng)新海岸北圍片區(qū)有4個(gè)地塊成交，樓面地價(jià)均超過28000元/平方米，溢價(jià)率均在500%以上，集體刷新了珠海的地價(jià)紀(jì)錄，且較前期價(jià)格漲幅超過50%，競(jìng)得房企為雅居樂和格力地產(chǎn)。

9月1日，鄭州市一宗住宅用地在經(jīng)過77輪競(jìng)價(jià)后，由華潤(rùn)置地收入囊中，成交價(jià)達(dá)14.96億元，溢價(jià)率高達(dá) 434.29%，樓面價(jià)11920.38元/平方米，地價(jià)創(chuàng)新高。值得注意的是，就在一個(gè)月前，同區(qū)域內(nèi)一宗住宅用地在經(jīng)歷468輪競(jìng)價(jià)后以9005.44元/平方米樓面價(jià)成交，成為區(qū)域新高，如今再度被刷新。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，全國(guó)賣地最多的五十大城市出現(xiàn)了賣地面積下調(diào)，但土地成交額爆發(fā)的現(xiàn)象。前8月累計(jì)五十大城市土地出讓金達(dá)到了1.51萬億，相比2015年同期的10022億元，上漲幅度達(dá)到了51%。

其中8月單月，全國(guó)單宗土地超過10億元的地塊合計(jì)有65宗，溢價(jià)率超過100%的高達(dá)46宗，如果計(jì)算地價(jià)超房?jī)r(jià)現(xiàn)象，8月可以說是將成為歷史上，高價(jià)地最密集的月份。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月單月46宗高價(jià)地分布在珠海、鄭州、武漢、無錫、天津、上海、廈門、福州、深圳等城市。信貸寬松帶來的“錢多”與供應(yīng)匱乏產(chǎn)生的“地少”，成為此輪高價(jià)地頻出的重要原因。

收緊政策頻出

在這樣的背景下，廈門成為繼蘇州之后又一個(gè)重啟限購的城市，并不奇怪。與此同時(shí)，8月，南京、廊坊、武漢也相繼出臺(tái)在土地、商品房銷售管理等方面的管控措施。

張大偉預(yù)計(jì)，未來還有多個(gè)城市可能會(huì)升級(jí)調(diào)控政策。

除了地價(jià)快速上漲，廈門房?jī)r(jià)在7月環(huán)比上漲4.6%，同比上漲39.6%，均處于前列，所以調(diào)控的必要性非常強(qiáng)。另外同類型房?jī)r(jià)漲幅比較快的城市還有南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市，“只要房?jī)r(jià)上漲速度較快的城市，都有可能會(huì)出臺(tái)升級(jí)加碼的調(diào)控政策。”

在易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱看來，為了保證四季度市場(chǎng)成交的穩(wěn)定，九十月發(fā)布重大政策、出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)折似乎已經(jīng)成為了近年的市場(chǎng)“規(guī)律”。

聚焦到出臺(tái)限制性政策的熱點(diǎn)城市來看，已經(jīng)取得明顯成效的城市，接下來調(diào)控升級(jí)的可能性不大，如深圳、蘇州，8月成交量分別只有27萬、49萬平方米，市場(chǎng)熱度顯著回落，再度打壓需求已無必要;而調(diào)控效果不明顯，甚至市場(chǎng)持續(xù)高熱的城市，接下來政策仍有可能繼續(xù)加碼，如上海8月成交量暴增至170萬平方米，南京、合肥也都在100萬平方米以上，其中南京、合肥房?jī)r(jià)更是持續(xù)快速上漲。

對(duì)于目前政策面依舊趨寬的城市而言，近期市場(chǎng)較熱的城市應(yīng)當(dāng)警惕，如杭州、天津下半年來成交量保持高位，房?jī)r(jià)漲幅也均躋身全國(guó)前十，接下來均有出臺(tái)地方限制性政策的可能;而成交不理想的城市也不用過于擔(dān)心，參照9月初的沈陽，接下來或?qū)㈥懤m(xù)推出需求刺激性政策，助力市場(chǎng)去庫存。

值得注意的是，與往年“同緊共松”的政策面不同，今年是寬松和限制政策同步出臺(tái)。在福建、成都、大連、山西、西安、沈陽等省市出臺(tái)寬松性政策的同時(shí)，上海、深圳、南京、蘇州、合肥等城市也在出臺(tái)政策打壓。“這也正是中央‘一城一策’方針?biāo)Ｍ_(dá)到的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制”，丁祖昱說。