用現有房產抵押向銀行貸款，再去買房，這樣可能連首付都能免了，這就是房抵貸。北京青年報記者調查發現，如果嚴格按照監管規定和操作流程，這類銀行房抵貸產品根本就不可能冠冕堂皇地進入樓市，能躲避監管限制去買房的銀行資金必須依賴各種弄虛作假的不規范動作或者打監管的擦邊球。

在樓市火爆的當下，越來越多的人發現借銀行的錢買房是最劃算的投資方式。于是，很多人打起了聰明的小算盤，用現有房產抵押向銀行貸款，再去買房，這樣可能連首付都能免了。這種房抵貸產品被認為是本輪樓市上漲的幫兇。

現象

多家銀行有個人房抵貸產品

所謂“房抵貸”，是指借款人以自己或關系人的房產作抵押，向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的人民幣貸款。

實際上，房抵貸業務是銀行的一項傳統業務，并非樓市火爆時才有，大部分銀行都有這類業務，但在具體限制條件上有所差異。

北青報記者從多家銀行了解到，目前個人房抵貸產品分兩種，一類是消費貸款，用來滿足個人裝修、旅游、留學等消費需求，另一類則是經營貸款，用來滿足個體商戶或小微企業的生產經營需要。消費貸的限制比經營貸要嚴格。

據悉，北京地區的房抵貸業務利率高于按揭貸款，不僅不能打折，一般還要在基準利率基礎上上浮10%-30%，貸款期限一般10年，最多20年或30年，且貸款人年齡加貸款期限不能超過70。

房抵貸業務的貸款額度最高是所抵押房產評估值的7-8成，而房產的評估值并非市價，一般相當于市價的7-8成，個別銀行允許做到9成，也就是說100萬元市價的房最多也就能從銀行貸出60萬元左右。

當然，與按揭貸款一樣，房抵貸的額度，除了與房產市值有關，還與貸款人的償還能力相關，一般銀行要求月收入要大于月還款額的2倍。

2014年，為防止貸款資金進入投資領域，北京銀監局專門發文要求，個人消費貸原則上發放金額不超過100萬元、期限為10年以內。這意味著，向北京地區的銀行申請個人消費貸款，不論你的抵押房產估值多高，也不論你的個人收入多高，最多也就只能貸款100萬元。

北青報記者注意到，這只是監管部門“原則性”的要求，部分銀行也曾與其他機構合作，開發出最高額度超過100萬的抵押消費貸款。

追訪

“房抵貸”并不能買房炒股?

多家銀行負責人對北青報記者表示，不論是消費貸款還是經營貸款，都不能用來買房買股票，這一點有嚴格的監管要求限制。貸款人在申請貸款時，都要填寫貸款用途，還要提交能證明用途的合同、發票等材料。銀監會還規定，發放的消費貸款如果金額超過30萬元，不能直接打到貸款人的賬戶，而是采取受托支付形式，打到用途有關的賬戶。比如，申請裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶;申請旅游的直接進入旅行社賬戶。

北青報記者了解到，針對小微企業和個體工商戶的個人經營貸款的期限和額度普遍高于消費貸款。以華夏銀行北京分行為例，該行的個人消費貸款上限100萬元，但經營貸款最高額度能到2000萬元。不過，該行有關人士表示，審批時，會認真查看企業的流水、合同等材料，如果一家企業每月只有幾萬元的流水，卻要申請2000萬元的貸款，肯定不會批的。一旦在貸后管理中發現貸款資金去買房了，可以認定違約，銀行會要求提前追回貸款。

在談到房抵貸產品進入樓市的現象時，多位銀行人士對記者表示，如果嚴格按照監管規定來，不可能出現這種現象。銀行的房抵貸資金進入樓市，只可能是弄虛作假。比如，客戶自己虛構裝修、珠寶、古玩字畫等的買賣合同，讓銀行把錢打到自己找到的關系戶，再轉出來去買房炒股。這些案例并不算少見，銀行內部人士對此也是睜只眼閉只眼。畢竟房抵貸產品的不良率并不高，某股份制銀行中報披露的此類貸款不良率只有0.47%，與按揭差不多。

有業內人士透露，現在市場上很多拉人做銀行貸款的中介，就是靠給貸款者辦這些手續掙錢。當然，這些中介與銀行貸款部門也有著或明或暗的合作關系。

調查

貸款中介揭秘最多能貸1000萬元

前幾日，北青報記者與一家在北京做了多年的擔保公司的業務員小王取得聯系，以客戶身份咨詢貸款買房的事宜，“我想拿現在的房子抵押貸出500萬元來買房可以嗎?”

在得知現有的房產市價1000萬元之后，小王滿口答應沒有問題，并熱情邀請記者去公司辦貸款，“只需帶齊身份證、戶口本、房產證、收入證明等幾項就可以了，很簡單。”

他還說，貸款利率也就在基準利率基礎上浮一點兒，一般為5%-6%，快的話幾天就能批下貸款，兩個月內貸款肯定能到賬。

500萬元的貸款每月月供少說也得2萬多元，按銀行規定家庭月收入至少要在5萬元左右。記者提出自己每月的家庭收入只有2萬元，沒有那么多流水，擔心銀行批不了那么多額度。小王連忙表示：“流水沒關系，如果不達標，我們幫您準備流水和收入證明。”

他還告訴北青報記者，貸款不能直接打到貸款人的個人賬戶，需要先到一個第三方賬戶過渡一下。在記者的追問下，他承認，貸款用途不能是買房，一般都做成買紅木家具、珠寶、裝修等，所以錢先打到這些地方，再轉回來。

當北青報記者提出消費貸款最多只能100萬元時，小張表示，很多銀行規定，每人上限100萬元，夫妻雙方就可以是200萬元。不過有少數合作多年的銀行，可以把消費貸款最高做到100萬元，“因為大家合作多年很默契，所以不成問題，但如果你們自己去找銀行肯定辦不了。”

北青報記者隨即提出，擔心貸款申請材料是假的不安全，小王一再強調沒什么不安全，銀行最看重的就是抵押房產的市值，至于收入、用途什么，都不重要。“1000萬元的房子一般也就貸600萬元，即便貸款人最后還不起月供，銀行把房子拍賣了，肯定能收回貸款，除非北京的房價跌了40%，這可能嗎?”

這家中介能為貸款者提供如此“貼心”的服務自然收費也不低。據了解，手續費是貸款金額的2%。500萬元的貸款他們就能賺10萬元。

關注

房抵貸被包裝成“理財產品”

除了銀行，還有一些小貸公司、P2P平臺、典當行、擔保公司、地下錢莊也可以提供這類“房抵貸”業務，但這些地方的貸款利率一般都高于銀行。

值得注意的是，部分金融機構開始跟P2P平臺合作，將房抵貸變成了在P2P平臺上流轉的理財產品。據了解，某平臺推介的“房抵貸”產品，預期收益率號稱達到8%-9.5%。

具體操作為，借款人將其名下房產抵押至房金所的合作金融機構。借款人通過P2P平臺提出借款申請，從而獲得投資人的出借款。投資人將獲得最高9.5%/年的收益。如果借款人逾期還款，房金所合作金融機構為借款人代償本息。

文/本報記者 程婕

財經觀察

房抵貸進樓市存隱患

“房抵貸資金進入樓市的隱患必須重視。”有銀行風控人士表示，房抵貸完全依靠房地產的價值，樓市這樣不斷加杠桿，很恐怖，就像去年大家場外融資炒股一樣，杠桿加得越大，泡沫破裂時越慘痛。就算房價跌不了那么多，但如果市場無人接盤，銀行就算把房子收回也不能出手，也形成了實質性的壞賬。

不過，還有一種聲音認為，個人按揭現在公認為銀行的優質資產，不良率很低，房抵貸利率又比按揭高，更受銀行青睞。雖然大家都在擔憂樓市崩盤的風險，可這么多年了，房價一直在漲。畢竟房抵貸的貸款額度只相當于抵押房產市價的6成左右，等于提供了一個安全墊。只有房價跌40%的時候，銀行才有壞賬風險。對北京這樣的一線城市來說，這種風險應該不可能出現。