南京市政府9月25日宣布，9月26日起執行房地產市場限購政策，擁有一套住房的外地家庭禁止來寧買住房，有2套房的南京家庭禁止購買新建商品住房。

南京市人民政府辦公廳下發的《關于進一步調控我市房地產市場實施主城區限購措施的通知》指出，為進一步落實《市政府關于推進供給側結構性改革 促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》(寧政發〔2016〕75號)，穩定房地產市場，在前期“控房價、控地價”的基礎上，對主城區(不含高淳、溧水、六合，下同)實施住房限購措施：一、暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。二、暫停向擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房。新建商品住房以合同鑒證時間為準，二手住房以網簽時間為準。房地產開發企業和房地產經紀機構不得向不符合條件的購房人出售商品住房，違反上述規定的，房地產交易和不動產登記部門不得辦理相關手續。這一通知自2016年9月26日起執行。

南京限購歷史

◎2011年2月，對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供1年以上(含1年)納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，可新購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房。

◎2014年9月，宣布取消房產限購，購房將不再提供新購住房證明。

4大重點

重點1：針對人群

本地人外地人買房都有限制

與蘇州、杭州等地出臺的房產“限購令”不同，此次南京的新版“限購令”不僅限外，而且也限內，也就是針對外地客戶與本地家庭都有所涉及。具體來看，已經購買了1套或以上的外地人，將不得在南京購買房產，包括新房與二手房;對于本地人來說，家庭名下有2套及以上住房的，將不得再次購買新建商品房，二手房則是放開的。

這是與2011年南京出臺過的“限購令”最大的不同點，業內人士認為，針對有購房需求的本地客戶，新版“限購令”并沒有“一刀切”，而是限制其購買新房，二手房市場依然可以放開購買，這意味著政策采取的是差別化舉措，保護了購買首套房、二套房的剛需及改善性客戶，“限購令”的主要目的還是打擊投機性購房。

四大重啟限購的城市中，南京算不算最嚴?業內人士分析，與只限外地人買二套房的杭州、蘇州相比，南京肯定是嚴厲多了;但與廈門相比屬于各有側重，程度相當，南京對本地人買二手房，以及外地人買首套房未做限制，而廈門限購只針對144平方米以下的普通商品住房。

重點2：限購區域 單價萬元左右的六合不限購

在2011年出臺的“限購令”中，限購區域不包括高淳和溧水兩個區域，而在本次的“限購令”里，限購范圍除了江南六區和江寧、浦口之外，高淳、溧水、六合是不在限購范圍中的，也就是說，六合從之前的“限購區域”到如今的“非限購區域”，這是否意味著六合的房價會出現異動呢?

榮盛發展副總裁唐登洋昨天接受揚子晚報記者采訪時表示，六合當地的商品房供應量中，大約70%-80%是榮盛地產旗下樓盤的產品，可以說榮盛的當地的“地產大鱷”，每月的成交量都在600套左右。他認為，南京市政府此次將六合劃入非限購區，體現了調控政策的差別化和精準化。

“六合目前的房價水平普遍不高，每平方米約在1萬元上下，沒有必要進行限購”，唐登洋指出，受到南京樓市整體向好的影響，六合樓市近期也出現了一波熱潮，房價跟五年前的5000元/㎡相比翻了一番，來自南京主城的客戶也從10%上升到50%左右，此次“限購令”出臺后，相信會繼續給六合當地市場帶來一定的利好，六合樓市將因此受益。

重點3：執行時間 今天開始就限購了

關于限購政策執行的具體時間，揚子晚報記者了解到，新房是以合同鑒證日期為準，二手房是分為兩類，主城區里玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、棲霞、雨花臺這六個區是以二手房網簽的時間為準，江寧、浦口兩區則是以二手房合同網簽時間或受理時間為準，執行的時間節點均為9月26日。

揚子晚報記者了解到，相關部門還解釋說，就新房市場而言，只要是昨天完成了認購手續，包括繳納定金、簽訂認購協議、上傳到網上房地產的新房合同，都不受影響，買房人均可以辦理后續手續;在二手房市場，外地客戶(因南京本地人不限購二手房)已經跟房主簽訂了二手房買賣合同，并上傳到網簽系統的，也不受政策影響。

正因為昨天只要上傳合同就可以規避限購，不少開發商加班加點為客戶上傳合同，中介公司同樣如此，一些外地的投資客在南京已經購買了多套房產，所以昨晚中介公司趕緊為其上傳二手房合同，以免交易失敗。

重點4:買房憑證 沒購房證明不能簽合同

根據南京市相關部門對此次限購政策的解讀，開發商、中介公司必須憑不動產登記機構出具的《本市戶籍居民家庭購房證明》或《非本市戶籍居民家庭購房證明》來簽訂新房或二手房買賣合同，若果違反限購規定，房地產交易部門將不予辦理交易手續，不動產登記部門也不予辦理登記手續。

據了解，南京市在2011年執行“限購令”后，同樣需要買房人出具“購房證明”才能購房，這一紙證明也被稱為“房票”，擁有了它才有資格買房。隨著限購令的取消，“購房證明”也不再被需要，而新版“限購令”的頒布，這紙證明又將重回南京房地產市場。不過，從今天起將要現身的這一證明究竟在哪里開具，目前尚沒有明確說明，市場人士表示應該仍在南京房產檔案館開具，具體信息有待明確。

●只限制建鄴、鼓樓、棲霞、玄武、秦淮、雨花臺、江寧、浦口八區。

不限制六合、高淳、溧水三區。

這意味著，六合、高淳、溧水的住宅，隨便你買，不限購。

●只限制購買住宅。

40年商業辦公性質的房子，不限購，隨便你買多少套。

●南京都市圈的房子，不限購，隨便你買多少套。

昨成瘋狂一日

認購1570套! 成交1604套!

雙雙創歷史紀錄，昨晚銷售員忙到累癱

“從來沒有這么緊張過”，突如其來的“限購令”，令不少開發商措手不及。只有交納定金、簽訂認購協議、上傳合同的才不受影響，所以多家樓盤的營銷人員不得不連夜加班上傳合同。昨天的銷售數據也達到了驚人的峰值：截止到當晚23點，新房共認購1570套，成交1604套。

位于仙林青龍板塊的恒大龍珺是一家純新盤，昨天上午一口氣推出了首批共404套房源，半天所有房源全部售出。下午5點，“限購令”突然出臺，這對于投資客比重較大的樓盤影響肯定不小，此時，留給開發商的“時間”已經不多了!揚子晚報記者在網上房地產看到，昨晚6點，恒大龍珺的上傳數據只有47套，隨后以每個小時100多套的數量遞增，終于在晚上10點半網上房地產數據關閉之前，將404套房源的認購協議全部上傳，工作人員幾乎累癱。

二手房方面，搜房網二手房南京公司副總經理胡涓娟告訴記者，由于新版“限購令”對本地人沒有影響，受限的主要是外地客戶，因此昨晚，他們也緊急聯系此前有意愿購房的外地投資客，看能否在昨晚簽約并上傳數據。“其中涉及到市區的房源大概有七八套，”胡涓娟說，如果能趕在昨晚簽約，然后上傳到網簽系統，是可以不受限購政策影響的，截止到記者發稿時，這些客戶與房主仍在談判當中。

截止到昨晚23點，南京網上房地產顯示，昨天的認購數據和成交數據雙雙創下歷史新高。業內人士告訴記者，開發商搶時間上傳的應該是認購數據，這只會導致認購量的“突飛猛進”，為何成交也會如何迅猛增長?該人士猜測，這或許是有的開發企業面對限購措施有點不知所措，索性將已經上傳過認購協議的合同，在網上辦理鑒證，此時顯示出來的便是成交量的猛增，無論如何，房企銷售人員昨晚一定非常緊張與忙綠。

南京新政 嚴于蘇杭

南京重啟限購并不意外，但如此之嚴卻讓不少市民大跌眼鏡。作為第四個重啟限購的二線城市，南京昨日公布的限購令不僅限內也限外，嚴過蘇州、杭州，與廈門旗鼓相當。

5大追問

1 瘋狂樓市能否降溫?短期有效，長期仍待觀察

“嚴厲”是業內人士對南京限購令的普遍評價。南京房地產促進會秘書長張輝認為，限購之后，市場需求將會大幅度萎縮，成交量有望下行，有利于緩和當前供應緊張的局面，進而緩解供求關系，促使房價走向平穩。開發商對樓市的預期將會有所降低，后面的土地拍賣，預計競爭程度和最后的成交地價，會出現一定程度的下滑。

南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華也認為，“本次調控看到了問題的關鍵，直指投資投機需求，比之前的限價令更有針對性，預計短期內會對市場產生降溫作用。”但他也表示，與2011年的限購令相比，本次新政還留了兩個缺口，“一是外地人可以買一套房，二是南京人買二手房沒限制。再加上還可以假離婚規避調控。所以在三到六個月的政策消化期過后，中長期來看，能不能穩定市場，仍有待觀察。”

揚子晚報記者還了解到，其他率先重啟限購的城市，目前的效果也不同。最嚴厲的廈門，據媒體報道“搶房潮”已降溫，成交量應聲下跌。但政策溫和的杭州，重啟限購后的首場土地拍賣會上，兩幅地塊就以323%和326%的溢價率，刷新了杭州土地拍賣溢價率的歷史紀錄。

2 房價能否得到控制?漲幅可能趨緩，但想降價比較難

“房價能降嗎?”這是限購令發布后，普通老百姓的第一反應。限購令除了遏制實際的購買需求外，對買房人的心理影響也是比較明顯的，因此專家認為，南京房價接下來會有一個趨穩的過程。張輝認為，政策出臺將會在很大程度上對高地價高房價形成威懾，打擊市場的預期和人氣，部分不被限購的買房人可能也會因此陷入觀望，這對于穩定房價很有好處。

吳翔華也表示，作為本次限購的重點，新建商品房價格預計漲幅會趨緩，但房價下降估計還需要一段時間。而二手房，因為本地人不限購，又不受限價令約束，可能會有明顯上漲。

3 二手房會不會火?優質次新房、學區房會更受歡迎

昨天微信朋友圈流傳的段子稱，限購后二手房市場將火，吳翔華認為，這一說法基本正確。“南京剛剛拍出的20幅住宅地塊都規定了現房銷售的要求，明年新建商品房的供應就會出現短缺;新房有限價令的約束，買到就是賺到，所以爭搶者眾多，開盤動輒一兩千人搶房，有錢也買不到;再加上現在有兩套房的本地居民限購新房，但二手房你想買八套十套都不限。這三大因素決定了，可能會有不少買房人轉向二手房市場。”

“二手房尤其是優質板塊的次新二手房、學區房等會更受歡迎，”張輝判斷。

4 剛需買房是容易了還是難了?有利不利因素都存在

遏制投資投機需求，不僅是給瘋狂的樓市降溫，也可以保證將有限的供應提供給剛需人群。業內人士認為，由于房價上漲較快，大量投資投機客涌入，既無資金實力又無人脈資源的剛需成為樓市最弱勢的群體。新政對有兩套房的本地人限購新商品房，可以避免“限價紅利”被炒房客拿走，有利于剛需一族。但另一方面，剛需一直是二手房市場的購買主力，本地人二手房不限購，有可能將投資客趕到二手市場，從而助推房價的上漲，這對剛需購房又是一個不利因素。

5 “離婚潮”會出現嗎?要看市場能不能得到有效控制

南京限購令發布后，網上便流傳開來各種規避手法的段子，本地人假離婚買房，開發商買下自家房子變成二手房再賣，外地人買一套房遷了戶口變南京人再買等等。特別是假離婚，向來被視為破解限購限貸調控和享受貸款、稅收優惠的利器，接下來會不會出現“民政局很忙”的離婚潮現象?

“完全有可能，離婚以后不但可以獲得購房資格，還可以享受到首套房貸款和稅收的優惠，所以不排除會有人鉆空子，而且這種政策的缺口難以避免，因此，這也會令限購令的效果打折扣，”吳翔華表示。

“想要規避調控，都能想到辦法。調控真正的影響在于改變預期，如果公眾意識到盲目投資樓市的風險，對房價上漲的預期改變，那么還會去假離婚買房嗎?就像2011年南京首次實施限購令之后，樓市迅速跌入冰點，一兩年都緩不過勁來，那時候還有人動各種腦筋繞限購嗎?所以會不會出現離婚潮，接下來市場的走勢很關鍵，要看觀望能否形成，投資熱能否降溫，預期是否可以改變，”一位業內人士指出。

樓市奇葩事

深圳6m2“鴿籠房” 一上午全都售罄

均價每平米15萬，當地已展開調查

昨日，深圳僑城尚寓6平方米“鴿籠房”9套極小戶型一個上午全部售罄，并且售出的均價達到150000元/平方米。隨后在9月25日晚間，深圳規土委官方微博發布消息稱，“接群眾反映，僑城尚寓正在買賣的6平方米公寓，售價達88萬元，實際銷售面積遠大于產權面積。我委南山管理局會同南山區規劃土地監察機構今天下午正在調查中，調查結果將及時對外公布。”

僑城尚寓位于深圳南山區華僑城沙河東路與新中路交匯處，整個小區一共有169套精裝公寓。而引起關注的6平方米的小戶型均位于6層到15層。幾乎每一層樓都有一套面積大約為6.61平方米的極小戶型，一共有9套，均為平層，面積從5.73平方米到7.48平方米不等。加上開發商贈送的面積，實際使用面積約有12平方米。 這9套極小戶型全都是平層，并不是傳說中的復式樓。據了解，約6平方米的房子雖小，但能滿足基本的居住需求。為了拓展空間，樣板間設計了收納式家具和可折疊床。折疊床可用遙控控制，打開過程大約需用時一分鐘。

而2012年8月正式生效的新《住宅設計規范》明文規定：“由兼起居的臥室、廚房和衛生間等組成的最小套型住宅，使用面積不應小于22平方米。”深圳“鴿籠房”因為2004年就已經建成，或許不受影響。不過，深圳“鴿籠房”可能再無來者。