华网,华网资讯,华网头条,华人网络家园

碧桂園物業(yè)沖擊物管第一股存隱憂

《經(jīng)濟參考報》記者研讀招股書發(fā)現(xiàn),報告期內(nèi)碧桂園物業(yè)承接的物業(yè)大多來自碧桂園集團開發(fā)的小區(qū),關(guān)聯(lián)交易較為頻繁且日趨攀升,存在一定的依賴性。與此同時,隨著稅收政策的調(diào)整、人力成本的上漲等因素,碧桂園物業(yè)盈利能力存在下降的風(fēng)險。分析人士認為,報告期內(nèi)一直居高不下的負債總額,從一個側(cè)面凸顯了碧桂園物業(yè)急切上市融資的渴求。近來眾多物業(yè)公司謀求獨立上市的目的,大多也都是希望通過上市融資后向社區(qū)O2O等領(lǐng)域進軍。

深耕物管多年 穩(wěn)居行業(yè)前列

根據(jù)招股書披露,碧桂園物業(yè)的實際控制人為公司董事長楊惠妍女士。截至2016年6月30日,碧桂園物業(yè)董事長楊惠妍女士間接持有公司50.141%股份。而楊惠妍同時擔(dān)任碧桂園集團董事局副主席,為碧桂園集團的實際控制人。

招股書顯示,碧桂園物業(yè)的前身是2004年4月成立的廣東碧桂園物業(yè)管理有限公司,但其業(yè)務(wù)最早可追溯到碧桂園集團1992年開展的物業(yè)管理服務(wù),至今已擁有超過20年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗。經(jīng)過多年發(fā)展,碧桂園物業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為全國領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)企業(yè),其主營業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋了物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、協(xié)銷服務(wù)等社區(qū)全生命周期的服務(wù)體系,形成了獨具特色的五星級家園服務(wù)模式和大盤管理模式。

《經(jīng)濟參考報》記者注意到,根據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)TOP100研究組發(fā)布的最近幾年《中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告》,2013年、2014年碧桂園物業(yè)均不在前十強企業(yè)之列,但2015年飆升至第9位,2016年則名列第5,位于萬科、綠城、保利和長城等物業(yè)公司之后。

數(shù)據(jù)顯示,碧桂園物業(yè)報告期內(nèi)(指2013年度、2014年度、2015年度和2016年第一季度,下同)實現(xiàn)的營業(yè)收入分別為9.15億元、12.07億元、16.72億元和5.37億元,當(dāng)期凈利潤分別為8096.93萬元、12658.16萬元、22047.54萬元和6156.57萬元。從銷售規(guī)模上來看,碧桂園物業(yè)距行業(yè)龍頭老大萬科物業(yè)尚存在較大的差距。但從業(yè)績增速看,碧桂園物業(yè)發(fā)展可圈可點:報告期內(nèi),隨著管理面積增加、服務(wù)類型增加和業(yè)務(wù)規(guī)模擴張,公司的營業(yè)收入總額保持增長趨勢,2013年至2015年復(fù)合增長率為35.19%。

關(guān)聯(lián)交易頻發(fā)

碧桂園物業(yè)稱,截至2016年3月31日,該公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)分布全國25個省(市、區(qū))的150多個城市,物業(yè)管理項目數(shù)量超過300個,合同管理面積達1.55億平方米,收費管理面積達7693.95萬平方米,服務(wù)業(yè)主戶數(shù)超過60萬戶。而《經(jīng)濟參考報》記者注意到,碧桂園物業(yè)的營業(yè)收入主要集中在廣東地區(qū),而其接管的物業(yè)項目則大多來自碧桂園集團開發(fā)的小區(qū)。

報告期內(nèi),碧桂園物業(yè)在廣東地區(qū)的營業(yè)收入分別占公司營業(yè)收入的74.79%、69.19%、63.02%和56.18%,占比較高。而在碧桂園物業(yè)接管的7693.95萬平方米物業(yè)中,由碧桂園集團開發(fā)的物業(yè)的收費管理面積為7472.91萬平方米,占總收費管理面積的97.13%。針對公司管理的物業(yè)來源集中問題,碧桂園物業(yè)坦承,如果碧桂園集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展放緩或選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理新開發(fā)的物業(yè),可能會影響公司管理物業(yè)規(guī)模的擴張速度。

在碧桂園物業(yè)接管碧桂園集團開發(fā)小區(qū)的同時,碧桂園物業(yè)與碧桂園集團等關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)聯(lián)交易也較為頻發(fā)。報告期內(nèi),碧桂園物業(yè)發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易主要包括向關(guān)聯(lián)方提供勞務(wù)、涉及關(guān)聯(lián)方的物業(yè)服務(wù)費權(quán)益安排和同時接受部分關(guān)聯(lián)方提供的勞務(wù)、租賃服務(wù)及從部分關(guān)聯(lián)方采購商品等。

報告期內(nèi),碧桂園物業(yè)的營業(yè)收入屬于由關(guān)聯(lián)方支付的物業(yè)服務(wù)費權(quán)益安排部分分別為17847.78萬元、25033.99萬元、41411.20萬元和9942.76萬元,占當(dāng)期營業(yè)收入的比例分別高達19.50%、20.74%、24.76%和18.53%。而同時碧桂園物業(yè)向關(guān)聯(lián)方提供勞務(wù)的營業(yè)收入分別為5817.09萬元、11692.64萬元、19802.45萬元和8015.20萬元,占當(dāng)期營業(yè)收入的比例分別為6.36%、9.69%、11.84%和14.93%,呈逐年攀升的態(tài)勢。

值得注意的是,在碧桂園物業(yè)向關(guān)聯(lián)方提供勞務(wù)獲取的收入中,空置物業(yè)服務(wù)費占比較高。空置物業(yè)服務(wù)費收入,是指物業(yè)公司在物業(yè)竣工并交付給業(yè)主前已開展物業(yè)管理的相關(guān)服務(wù)的收入。報告期內(nèi),碧桂園物業(yè)向關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的空置物業(yè)服務(wù)費收入分別為5720.58萬元、7027.23萬元、9159.11萬元和4699.12萬元,占當(dāng)期營業(yè)收入的比例分別為6.25%、5.82%、5.48%及8.76%。

鑒于報告期內(nèi)關(guān)聯(lián)交易頻發(fā)且日趨攀升,碧桂園物業(yè)在招股書中重點提示了關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險:報告期內(nèi)公司的關(guān)聯(lián)交易定價合理公允,不存在損害公司或其他股東利益的情形,對公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果不構(gòu)成重大影響,但未來仍可能存在關(guān)聯(lián)方利用關(guān)聯(lián)交易損害公司或中小股東利益的風(fēng)險。

盈利能力存下降風(fēng)險

碧桂園物業(yè)披露稱,公司最近幾年各項業(yè)務(wù)的發(fā)展情況良好,報告期內(nèi)毛利總額分別為2.88億元、4.04億元、6.06億元和2.08億元,毛利率分別為31.45%、33.50%、36.21%和38.86%,均呈現(xiàn)出日趨增長的態(tài)勢。但《經(jīng)濟參考報》記者注意到,因勞務(wù)成本、稅收成本等上升因素,碧桂園在招股書中也坦承了盈利能力存在下降的風(fēng)險。

作為勞動密集型企業(yè),碧桂園物業(yè)重點提示了勞務(wù)成本上漲的風(fēng)險。報告期內(nèi),碧桂園物業(yè)人工成本金額分別為41681.93萬元、56955.61萬元、71947.46萬元和22450.58萬元,分別占當(dāng)期營業(yè)成本的66.44%、70.95%、67.44%和68.42%。碧桂園物業(yè)稱,公司大力推進機械化、信息化、智能化等以積極應(yīng)對勞務(wù)成本上漲的壓力,但無法保證能持續(xù)有效地控制或降低勞務(wù)成本,提高經(jīng)營績效。如果公司無法持續(xù)地應(yīng)對勞務(wù)成本上漲的壓力,公司的業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)狀況將受到不利影響。

碧桂園物業(yè)還坦言,實施營改增前,公司主要繳納適用稅率為5%的營業(yè)稅,實施營改增后公司則繳納增值稅,適用稅率主要為6%。由于公司的成本支出主要為人工成本,在實施增值稅之后公司獲得的可抵扣進項稅的金額可能較低,從而稅負成本可能增加,導(dǎo)致公司盈利能力下降。

此外,碧桂園物業(yè)還存在應(yīng)收賬款回收風(fēng)險。報告期內(nèi)各期末,公司的應(yīng)收賬款余額分別為29179.92萬元、53683.23萬元、40121.29萬元和34704.96萬元,占流動資產(chǎn)的比例分別為22.73%、32.79%、36.55%和21.70%。其中,應(yīng)收關(guān)聯(lián)方賬款余額分別為18804.26萬元、39041.87萬元、23158.42萬元和11089.28萬元。碧桂園認為,公司未來的應(yīng)收賬款余額和發(fā)生壞賬的風(fēng)險可能都會增加,從而對公司的經(jīng)營業(yè)績、盈利情況和財務(wù)狀況造成不利影響。

記者注意到,報告期內(nèi)各期末,碧桂園物業(yè)的負債總額分別為109737.34萬元、133046.82萬元、85672.48萬元和108632.21萬元,其主要構(gòu)成為應(yīng)付賬款、預(yù)收款項、應(yīng)付職工薪酬和其他應(yīng)付款。而報告期內(nèi)各期末,該公司的應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬均呈現(xiàn)上升趨勢。

碧桂園分析認為,公司的負債變化情況與公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況一致,隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模擴張而增加。記者注意到,碧桂園物業(yè)招股書在專門提示“實際控制人間接持有股權(quán)質(zhì)押風(fēng)險”時稱,碧桂園控股通過將其直接和間接持有的豪華控股、智發(fā)集團、集裕集團及其控制的其他7家境外子公司的100%股權(quán)向其債權(quán)人提供質(zhì)押,以滿足債務(wù)融資需求;如果未來碧桂園集團的償債能力下降,無法按期償還上述所述的債務(wù)本息,債權(quán)人依法履行股權(quán)質(zhì)押合同,則公司將存在實際控制人變更風(fēng)險。

熱詞搜索: 隱憂 物業(yè) 桂園

[責(zé)任編輯:]

相關(guān)文章

最新推薦

主站蜘蛛池模板: 新2025澳门天天开好彩生肖对照表,2025新澳精准正版免费,2025新澳今晚开奖资料大全,新澳门四肖期期准免费,新澳门今晚9点30分开奖结果 | 生物发酵罐(细菌/植物/液体玻璃实验室发酵罐设备)CIP清洗罐,灭活罐「厂家」-安徽赛德齐瑞发酵罐品牌 | 液压支架配件|液压支架立柱|液压支架千斤顶|液压支架换向阀|液压支架乳化油|液压支架密封件-山东卓力生产厂家 | 兰州钢结构,甘肃铝镁锰板工程,青海岩棉复合板厂家,宁夏岩棉彩钢板公司,西宁彩钢夹芯板-兰州腾达彩钢 | 淮南网站制作丨淮南做网站丨淮南网络公司丨淮南哪家网络公司好丨淮南智讯网络 | 医疗器械招标网—打造医械厂家专业服务平台 | 景德镇市奥群包装材料有限公司 | 欧洲_西班牙进口_燃木真火壁炉集成服务商_燃木壁炉官方网站.hergom | 上海前 傲信息技术有限公司-企业信息化建设及品牌推广服务商 | 潍坊志扬机械有限公司_扫地机-抓蔗机-履带运输机-自上料搅拌车 | 乳化泵-高剪切乳化机-减速机支架-乳化罐-釜底乳化机【厂家】-浙江奥盛机械 | 浙江中拓教育设备有限公司| 西安宣传片拍摄,陕西艺景网络科技有限公司资料备份,西安影视公司,视频拍摄制作,抖音视频制作,纪录片拍摄西安短视频摄影团队,西安抖音视频拍摄 | 山东装卸登车桥_液压装卸升降平台_固定|移动登车桥_山东牛斗重工厂家 | 蓝禹太阳能蓄电池 风能储能胶体铅酸电池-扬州东泰电源有限公司 | 洒水车厂家、消防车、污水处理车厂家-程力专用汽车股份有限公司 洒水车|冷藏车|LED广告车|油罐车|道路救援车|垃圾车|程力专用汽车股份有限公司销售九分公司 | 值得信赖的云计算 - 美儿云互联| 新能源洗扫车、新能源压缩垃圾车_新能源路面养护车_电动树叶收集车_电动扫地机_电动洗地机_高尔夫球车 | 建材制品燃烧热值试验仪_建筑材料不燃性试验仪-华阳试验机制造 | 配重铁砂|合金钢丸|山东铁砂|济南嘉日金属制品有限公司 | 宜宾三江人才网_三江人才网_宜宾三江人才网_三江人才直聘网是本地颇具规模的网上人才市场 | 冷缩电缆附件_热缩电缆附件-乐清安尚电气有限公司 | 上海慧泰仪器制造有限公司_一体型马弗炉-可控真空干燥箱-强光稳定性试验箱 | 余压控制器,余压监控系统,余压传感器-浙江巨川电气科技有限公司 | 人防信号控制箱厂家-液位控制器价格-信号灯箱批发厂家-消声加热器-鼎兴自控 | 真空清洗炉_电磁感应真空清洗炉-盐城市盛逸化纤机械有限公司 | 上海海外置业展_2024海外置业移民留学展_4月5-7日_企业参展处/免费领门票 | 智汇工业-智慧工业、智能制造及工业智能、工业互联门户网站,专业的工业“互联网+”传媒 | 塑料检查井_双扣聚氯乙烯增强管_双壁波纹管-河南中盈塑料制品有限公司 | 山东土工膜_复合土工膜_防水板生产厂家-山东德旭达土工材料有限公司 | 上海钧尚电器有限公司 - Faulhaber电机 AMETEK pittman电机 AMETEK ROTRON军用航空风机 Exlar电动缸 MAE电机 MCG电机 CP电动工具 马头工具 AMCI驱动器 直流电机 减速箱 直流伺服电机,无刷电机,直线电机 直流防爆电机 防爆电机 汽车助力转向电机 EPS电机 faulhaber motor faulhaber gearbox NANOTEC电机 ELWOOD电机 PHYTRON电机 EXLAR伺服电动缸 高力矩、高性能直流电机,音圈电机,风机,直流风机,航空风机 | 新能源洗扫车、新能源压缩垃圾车_新能源路面养护车_电动树叶收集车_电动扫地机_电动洗地机_高尔夫球车 | 主题公园设计|主题公园规划|水上乐园设计|龙翔设计|龙翔景观|龙翔文旅|深圳市龙翔设计景观工程有限公司 | 扭力扳手_扭力扳手检定仪_数显扭力扳手_扭力测试仪_测力计_推拉力计_拉力测试仪_测试台架-上海实干实业有限公司 | 泰安华特玻璃钢有限公司|泰安玻璃钢|泰安华特玻璃钢 | 山东礼品盒,礼品盒生产厂家,礼品包装盒厂家-济南恒印包装有限公司 | 云南亿华工贸有限公司-云南护栏网-云南锌钢护栏-昆明市政护栏-工地护栏-昆明护栏网厂家 | 江门市东信科技 - 江门小程序开发,江门网站制作,江门软件开发,江门app开发 | 连云港机械手厂家_全自动焊接机械手_刀轴焊接机_智能轴类焊接机_连云港建博自动化设备有限公司 | 无石棉纤维增强水泥板厂家_水泥纤维装饰板_河北埃尔佳建材科技有限公司 | 苏州市相城区望亭镇叶凡工艺服饰绣品厂 |